（2013）汴民终字第787号
裁判日期: 2013-10-18
公开日期: 2015-06-25
案件名称
管伟与开封市文盛房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷二审民事判决书
法院
河南省开封市中级人民法院
所属地区
河南省开封市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
管伟,开封市文盛房地产开发有限公司
案由
房屋拆迁安置补偿合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十七条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
河南省开封市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）汴民终字第787号上诉人（原审原告）管伟。委托代理人刘志海，河南潘胜超律师事务所律师。代理权限为特别授权。上诉人（原审被告）开封市文盛房地产开发有限公司。法定代表人林文盛，该公司董事长。委托代理人王文平，该公司法律顾问。代理权限为特别授权。委托代理人马景景，该公司办公室主任。代理权限为特别授权。管伟与开封市文盛房地产开发公司（以下简称文盛公司）因房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服开封市鼓楼区人民法院（2012）鼓民初字第682号民事判决，均向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2006年4月18日，管伟与文盛公司签订《房屋拆迁安置补偿协议书》一份。该协议书约定，文盛公司拆除管伟坐落于开封市鼓楼区解放路路东临街底层营业用房，面积45.53㎡，拆迁补偿金额为210758.37元。双方同意按产权调换方式进行安置，即由文盛公司在开封市鼓楼区解放路文盛4号地块为管伟安置临街一层96.67㎡营业房，安置房价款为784960.4元。如管伟一次性支付房屋差价款，可享受8%的优惠，优惠8%之后的安置房价款为722163.56元，管伟应向文盛公司支付产权调换后的房屋差价款共计511405.19元。双方还约定交房过渡期限为24个月，即从2006年4月18日至2008年4月18日。临时安置过渡费为12元／月／㎡，如延长过渡期限，文盛公司自逾期之日起双倍支付临时安置补助费。协议签订后，管伟支付了产权调换差价款511405.19元，并履行了协议中约定的义务。2008年4月18日过渡期限到期之后，从2008年4月19日至今，文盛公司仅支付了协议约定的45.53㎡面积的双倍临时安置补助费。但对于产权调换后管伟另行出资购买的部分，即置换总面积96.67㎡扣除拆迁面积之外购买的51.14㎡房屋，文盛公司未给予任何补偿。2012年12月12日，依管伟申请，经开封市中级人民法院委托，河南宋城资产评估有限公司出具了豫宋城（2012）评鉴字第17号司法鉴定意见书：开封市文盛街4号地段管伟的临街营业房2008年4月至今平均每月租金标准为80元／㎡。管伟为此支付了8000元评估鉴定费。现双方对因超过过渡期造成的损失协商未果，管伟于2012年8月9日诉至原审法院。原审法院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条之规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构的同地段同类房屋租金标准确定。本案中，管伟调换房屋的总面积共计96.67㎡，其中按照约定享受双倍安置补偿金的房屋面积为45.53㎡，剩余的51.14㎡部分为管伟置换后自己另行出资购买的部分。现管伟已依照合同约定履行完交房义务，但文盛公司至今未交付房屋，且早已超过双方合同约定的过渡期限。因协议中未约定管伟另行购买的51.14㎡房屋逾期交付使用后违约金数额或者损失赔偿额计算方法，故对管伟要求文盛公司对其购买的51.14㎡房屋逾期交付后所造成的损失，以同地段同类房屋租金标准确定的请求符合法律规定。因宋城资产评估有限公司出具的司法鉴定意见书评估的开封市文盛街4号地段房屋2008年4月至今平均每月租金为80元／㎡，故对管伟主张的从2008年4月至交付安置房之日止的租金损失予以支持。对产权调换的45.53㎡房屋的租金损失，因管伟已经按照协议约定享受了双倍安置补偿金，故对管伟此部分主张不予支持。关于管伟主张的加算逾期交房期间的利息损失，虽双方未作约定，但管伟应收到相应的租金收入而导致一定的利息损失客观存在，故对其主张的利息应自其起诉之日起（即2012年8月9日）至本判决生效之日止按中国人民银行同期贷款利率计算。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审判决：一、本判决生效后10日内，开封市文盛房地产开发有限公司赔偿管伟自过渡期届满之次日即2008年4月19日起至实际交付安置房屋之日止的房屋租金损失（按51.14㎡，每月80元／㎡计算），并支付从2012年8月9日起至本判决生效之日止文盛公司应付房租（51.14㎡）的利息（按照中国人民银行同期贷款利率的标准计算）。二、驳回管伟的其他诉讼请求。案件受理费8886元，由管伟承担3965元，文盛公司承担4921元，鉴定费8000元由文盛公司承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。管伟与文盛公司不服原审判决，均向本院提起上诉。管伟上诉并答辩称，1、原审按照51.14㎡计算其损失没有事实根据。如文盛公司及时履行合同，其得到的房屋面积将是96.67㎡，故应按该面积以80元／㎡计算房屋租金。原审按照双倍安置补偿金进行补偿不符合法律规定，且该过渡费不能弥补其损失。2、原审认定其利息损失从起诉之日起计算不符合客观情况，应该从得到房产之日起计算。文盛公司上诉并答辩称，1、本案房屋是拆迁安置房而非商品房，原审认定其逾期交房没有事实依据。管伟诉请的赔偿金没有合同依据。双方协议中约定超出安置时间仅是发放双倍过渡费，且赔付的范围只能是被拆迁房屋面积的部分，而不是协议安置面积或多出原房的面积。且管伟已依约领取了双倍过渡费。2、原审判决适用法律不当。涉案房屋是拆迁安置房，不适用最高法院有关商品房的司法解释，双方签订的也不是商品房买卖合同。管伟出资购买的房屋部分并不是其向社会销售的商品房，而是安置房。原审不应适用简易程序审理本案，原审程序不当。请求二审法院依法改判，驳回管伟的诉讼请求。二审诉讼过程中，双方当事人均未提供新的证据。本院经审理查明的事实与原审判决认定的基本事实一致。本院认为，文盛公司依法取得房屋拆迁许可资格，与管伟签订了房屋拆迁安置补偿协议，由文盛公司拆除管伟的营业用房并进行产权调换。双方对管伟被拆迁房屋的补偿以及产权调换后房屋的差价均作出了约定，但上述协议对过渡期满后的违约责任未作约定。在此情况下，应依照法律规定确定违约责任的承担。本案纠纷的标的物属于房屋，具有商品房的属性和特征，原审法院适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》相关规定，判令文盛公司赔偿因其逾期交付房屋给管伟造成的损失正确。文盛公司关于涉案房屋是拆迁安置房而非商品房，本案不应适用上述司法解释的主张于法无据，本院不予支持。原审对管伟产权调换后房屋租金按照上述司法解释的规定即同地段同类房屋的租金标准进行赔偿符合法律规定，但对管伟原被拆迁房屋的房屋租金仅按双倍安置补偿金予以补偿与法相悖，且明显低于因文盛公司违约给管伟造成的实际损失，管伟原被拆迁房屋45.53㎡的房租损失亦应依照80元／㎡的标准进行赔偿，但应扣除文盛公司已实际支付给管伟的临时安置补助费。管伟就该45.53㎡的房屋租金赔偿标准不当的上诉理由成立，本院予以采信。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销开封市鼓楼区人民法院（2012）鼓民初字第682号民事判决。二、本判决生效后十日内，开封市文盛房地产开发有限公司赔偿管伟自过渡期届满之次日即2008年4月19日起至实际交付安置房屋之日止的房屋租金损失（按96.67㎡，每月80元／㎡计算，文盛公司已实际支付给管伟的临时安置补助费应予扣除），并支付从2012年8月9日起至本判决生效之日止应付房租（96.67㎡）的利息（按照中国人民银行同期贷款利率的标准计算）。三、驳回管伟的其他诉讼请求和其他上诉请求。四、驳回开封市文盛房地产开发有限公司的上诉请求。二审案件受理费8886元，由开封市文盛房地产开发有限公司负担7000元，由管伟负担1886元。原审案件受理费的负担按二审判决执行。本判决为终审判决。审判长 陈文胜审判员 张燕喃审判员 胡云鹏二〇一三年十月十八日书记员 雷松霖 关注公众号“”