（2013）涪民初字第4427号
裁判日期: 2013-10-18
公开日期: 2014-12-09
案件名称
四川长城恒昶物业服务有限公司与李琳物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
绵阳市涪城区人民法院
所属地区
绵阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
四川长城恒昶物业服务有限公司,李琳
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款；《中华人民共和国合同法》：第一百零七条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条
全文
四川省绵阳市涪城区人民法院民 事 判 决 书（2013）涪民初字第4427号原告：四川长城恒昶物业服务有限公司。住所地：绵阳市涪城区长虹大道南段***号**幢。法定代表人：汪晓宴，该公司董事长。委托代理人：何泽永，该公司员工。被告：李琳，女，生于1974年6月1日，汉族，住四川省绵阳市。上列原告诉被告物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员毛琴独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人何泽永、被告李琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告以三级物业服务标准对绵阳市长虹大道南段×××号东圣·清华园小区业主和物业使用人提供物业服务。被告李琳是该小区××栋×单元×××室（建筑面积131.08平方米）业主，其享受了原告提供的物业服务，却拖欠从2010年7月1日至2013年12月30日的物业服务费等相关费用。原告经多次催收无果，故诉至法院请求判令：1、被告支付从2010年7月1日至2013年12月30日的物业服务费2752.5元、生活垃圾费252元、合计3004.5元，并承担逾期违约金；2、本案诉讼费由被告承担。被告辩称：被告系东圣·清华园××栋×单元×××室业主，被告不缴纳物业服务费的理由如下：1、小区路灯、公共游乐设施是坏的；2、被告的房屋一直存在漏水现象，损失严重；3、被告停在小区的汽车被人划伤，自己修车花费2000余元。基于以上原因，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明：被告李琳系东圣·清华园××栋×单元×××室业主，房屋建筑面积为131.08㎡。2006年11月21日，被告李琳签署《业主临时公约》所附《承诺书》。《业主临时公约》第四章第6条约定业主逾期交纳物业服务费的，物业管理企业可以从逾期之日起每日加收应缴费的千分之三的违约金。《承诺书》内容为：“本人为‘东圣·清华园’××幢×单元×楼×号的买受人，为维护物业管理区域内全体业主的共同利益，保证物业管理工作正常进行，本人同意并声明如下：1、确认已详细阅读绵阳东圣房产开发公司制定的‘东圣·清华园’项目业主临时公约（以下简称“业主临时公约”）；2、同意履行、遵守并督促其他与该物业有关人士履行、遵守业主临时公约中规定的业主和物业使用人的所有责任和义务；3、本人同意承担违反业主临时公约的法律责任并同意对该物业使用人违反业主临时公约的行为承担连带责任；4、本人同意在将该物业转让、赠与或变更的同时必须取得物业继受人签署的承诺书，在建设单位／物业管理企业收到有效的新承诺书前，本承诺仍然继续有效。2009年10月27日、2012年12月7日，绵阳市涪城区东圣清华园业主委员会分别与原告四川长城恒昶物业服务有限公司签订《物业服务合同》各一份，约定原告服务内容按照《绵阳市住宅物业服务三级指导标准》实施服务。包括房屋共用部位、共用设施设备、附属配套设施的日常维修、养护和管理，公用环境卫生，小区内交通与车辆停放的管理，外来流动人口的管理，维护公共秩序等。物业服务费每年分两次以上收取，每半年、一年或一月交纳一次物业服务费，物管费等相关费用于每月25日前缴纳，多层住宅用房按建筑面积每平方0.50元／月收取费用。合同签订后，原告依约提供了物业服务，被告李琳以房屋一直存在漏水现象、汽车被人划伤、小区设施损坏为由，从2010年7月1日至今未缴纳物业服务费。原告经多次催收未果，遂起诉来院，请求判如诉请。另查明：东圣·清华园被绵阳市房产管理局评选为2010年度绵阳市物业管理优秀住宅小区。庭审中，被告提出有视频及书面证据可以证明被告房屋存在漏水现象以及汽车停放在小区被划伤，但在本院指定期限内未提交上述证据。上述事实，有原、被告的陈述，企业法人营业执照，资质证书，《物业服务合同》，《业主临时公约》，业主基本情况登记表，通知等证据证明，经庭审质证属实。本院认为：《物业服务合同》由本案原告与绵阳市涪城区东圣清华园业主委员会签订，符合法律规定，为有效合同。被告李琳作为该小区业主，《物业服务合同》对其具有约束力。被告应按约履行交纳物业服务费的义务。被告提出房屋漏水及汽车停放小区被划伤，被告不应支付物业服务费的抗辩理由，因被告并未举证证明，况且，被告的主张系侵权纠纷，属另一法律关系，应另案处理，而不能以此作为拒绝向原告交纳物业服务费的抗辩理由。依照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”之规定，被告不支付物业服务费的抗辩理由本院不予采纳。因2013年11月1日至2013年12月30日的物业服务费尚未产生，故本院依法对原告要求被告支付2010年7月1日至2013年10月31日的物业服务费予以支持。原告主张被告支付生活垃圾费252元，未举证证明，本院不予支持。关于原告要求被告从逾期之日起每日加收应缴费的千分之三计算违约金的诉请，因该主张实为被告承担违约责任的一种方式，但事实上被告未付费导致原告最直接的损失为利息损失，而《业主临时公约》中所约定的违约金过分高于原告的损失，且被告也认为违约金约定过高，要求进行调整，故本院将参照银行同期同类贷款利率支持其该项诉请。综上，为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告李琳于本判决生效之日起五日内向原告四川长城恒昶物业服务有限公司支付所欠2010年7月1日至2013年10月31日的物业服务费2621.6元（131.08㎡×0.5元／月×40个月），并承担从合同约定的物业服务费欠缴之日起至本判决确定的付款之日止，按中国人民银行发布的同期商业银行贷款利率计算欠缴物业服务费的违约金；如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告的其他诉讼请求。本案减半收取案件受理费25元，由被告李琳承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。审判员 毛琴二〇一三年十月十八日书记员 孙丽 微信公众号“”