（2013）成民终字第3896号

裁判日期: 2013-10-18

公开日期: 2014-04-15

案件名称

刘正秀、曾蓉与杨红卫、刘丽房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

四川省成都市中级人民法院

所属地区

四川省成都市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

刘正秀,曾蓉,杨红卫,刘丽

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

四川省成都市中级人民法院民事判决书（2013）成民终字第3896号上诉人（原审原告）刘正秀。上诉人（原审原告）曾蓉。两上诉人共同委托代理人冯勇，四川圆周律师事务所律师。被上诉人（原审被告）杨红卫。被上诉人（原审被告）刘丽。两被上诉人共同委托代理人唐江。上诉人刘正秀、曾蓉因与被上诉人杨红卫、刘丽房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市龙泉驿区人民法院（2013）龙泉民初字第704号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2013年8月1日公开开庭进行了审理。上诉人刘正秀及其与曾蓉的共同委托代理人冯勇，被上诉人杨红卫、刘丽及其委托代理人唐江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，龙泉驿区文明西街48号房屋一至三层、50号房屋一至四层属于刘正秀所有，其中，48号房屋第四层属于曾蓉所有。2009年6月30日，刘正秀与杨红卫、刘丽签订了《房屋出租协议》，合同约定刘正秀、曾蓉将案涉房屋（不含50号房屋一层铺面）出租给杨红卫、刘丽经营旅社，租赁期限自2009年6月30日起至2019年6月30日止，合同第十一条约定：五楼由乙方自建，如果拆迁补偿由乙方全部所得。2009年8月24日、2011年6月14日，各方先后签订《协议》及《补充协议》，协议对房屋租金等事项进行了约定。2012年3月23日，曾蓉对刘正秀与杨红卫、刘丽签订的合同予以追认。2012年5月22日刘正秀向龙泉驿区房管局、规划局反映杨红卫、刘丽破坏案涉房屋结构，危害房屋安全，请求查处。2012年5月28日，龙泉驿区房管局回复刘正秀，内容为：承租人的违章搭建行为属于规划部门的管理职能，房管局无权查处；变动建筑主体结构，应提供原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位出具的结构变动设计方案及相关资料，遂责令承租人限期整改，提供开门打洞的结构变动设计方案、规划手续及消防手续等资料，补办《房屋结构安全批准书》。2012年5月29日刘正秀向杨红卫、刘丽出具收条确认收到其2012年6月30日至2013年6月30日的房屋租金合计45600元。原审认定以上事实，经庭审质证认证的证据有：《房屋出租协议》、《协议》、《补充协议》、《房屋所有权证书》、《投诉书》两份、《龙泉驿区城乡房产管理局关于刘正秀要求依法查处违章搭建及危害房屋安全行为的回复》、《收条》、《声明》以及当事人的陈述等。原审法院认为，刘正秀、曾蓉与杨红卫、刘丽签订的《房屋出租协议》、《协议》及《补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，双方应按协议履行各自的义务。本案中，双方在《房屋出租协议》第十一条中约定有“五楼由乙方自建，如果拆迁补偿由乙方全部所得”的内容，证明杨红卫、刘丽在原有房屋四楼之上搭建五楼，系得到了刘正秀、曾蓉认可。另外，从事后刘正秀、曾蓉继续向杨红卫、刘丽收取2012年6月30日至2013年6月30日期间租金的情况看，刘正秀、曾蓉也有继续履行合同的愿望。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定，承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理。《中华人民共和国合同法》第二百一十九条规定，承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。从有关部门的回复内容看，并不能证明被告在外墙上打洞开门、架设云梯等行为已改变房屋主体结构及承重结构，刘正秀、曾蓉以此主张杨红卫、刘丽的行为已违反双方约定，要求解除合同的证据不足。另外，双方在《房屋出租协议》第二条中明确约定租赁房屋性质为商业用房，乙方（杨红卫、刘丽）用于经营旅社，刘正秀、曾蓉以杨红卫、刘丽未按照约定方法或者租赁物性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的理由不充分。现刘正秀、曾蓉主张解除合同，有违诚实信用，原审法院不予支持。既然双方之间的房屋租赁关系依法不应解除，故刘正秀、曾蓉诉请杨红卫、刘丽应对出租房屋恢复原状、赔偿损失于法无据，原审法院不予支持。遂依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：驳回刘正秀、曾蓉的诉讼请求。案件受理费减半收取625元，由刘正秀、曾蓉负担。宣判后，原审原告刘正秀、曾蓉不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，改判解除双方合同，被上诉人恢复原状及赔偿损失，并由其承担本案一、二审诉讼费用。其主要上诉事实和理由为：1、被上诉人的搭建行为本身就违反了《城乡规划法》，是法律所禁止的，即使双方有约定也无效；2、合同解除前，被上诉人仍在使用房屋，上诉人有权收取房租，且上诉人早已通过起诉及函告方式提出解约，故上诉人收取房租的行为并不等于上诉人愿意继续履行合同；3、上诉人所举证据及房管局的回复等已证明被上诉人违法在承租房屋上改变房屋主体和承重结构的事实；4、被上诉人的该违法行为已危及到房屋的使用安全及众多人员的生命财产安全，上诉人不得不收回房屋。综上，请求依法改判。被上诉人杨红卫、刘丽答辩称，上诉人的上诉理由无事实及法律依据，原审认定事实及适用法律正确，请予维持。为证明其上诉主张，刘正秀、曾蓉在二审中提交了如下新证据：1、成都市龙泉驿区规划局（2012）013号《责令限期拆除违法建设决定书》，拟证明被上诉人杨红卫、刘丽在承租期间对房屋进行了违法搭建；2、照片及检查表，拟证明2013年5月24日龙泉驿区房管局工作人员查看案涉房屋开设门洞及搭建云梯的情况。经质证，被上诉人杨红卫、刘丽认为《责令限期拆除违法建设决定书》涉及的是行政法律关系，与本案无关，照片及检查表也不能证明上诉人所主张的事实，亦不予认可。本院认为，上诉人刘正秀、曾蓉所举证据材料不能证明被上诉人已改变房屋主体结构及承重结构的事实，故本院不予采信。各方当事人均对原审查明的事实均无异议，本院对原审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点在于上诉人刘正秀、曾蓉解除与被上诉人杨红卫、刘丽的租赁协议是否具有合同或者法律依据。各方于2009年6月30日签订的《房屋出租协议》及2011年6月14日签订的《补充协议》系当事人的真实意思表示，内容不违反相关法律法规的禁止性规定，应为合法有效。两份协议均未赋予出租方刘正秀、曾蓉在承租人杨红卫、刘丽存在搭建行为时的合同解除权。且根据《房屋出租协议》第十一条：“在甲（刘正秀、曾蓉）乙（杨红卫、刘丽）双方合作期间，如政府在十年内有拆迁有装修款补偿由乙方所得（地砖由甲方得取，如由乙方另装地砖，就甲乙双方各一半）。五楼顶十年壹万贰仟元，第五年由乙方付给甲方。（五楼由乙方自建，如果拆迁补偿由乙方全部所得）”之约定，表明上诉人刘正秀、曾蓉在签订该合同时对于杨红卫、刘丽将来的搭建行为是明知并许可的。故刘正秀、曾蓉现主张解除租赁协议并无相关合同依据。其次，双方在租赁协议中明确约定房屋用途为经营旅社，且刘正秀、曾蓉所提交的成都市龙泉驿区有关部门的回复以及决定书等证据不能证明杨红卫、刘丽的搭建行为已改变承租房屋主体结构及承重结构，也不能证明杨红卫、刘丽未按约使用租赁物并致使房屋受到损失，不符合相关法律法规关于合同解除权的规定，故上诉人刘正秀、曾蓉并无法定解除权。其主张解除租赁协议既无合同依据，也无法律依据，本院不予支持。综上，刘正秀、曾蓉的上诉理由均不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审审判程序合法，认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费承担方式不变，二审案件受理费625元，由上诉人刘正秀、曾蓉负担。本判决为终审判决。审　判　长　　陈　兵审　判　员　　苟学恩代理审判员　　毛　星二〇一三年十月十八日书　记　员　　胥琢莹关注微信公众号“”