（2013）昆花民初字第0437号
裁判日期: 2013-10-17
公开日期: 2015-02-13
案件名称
港联物业服务（上海）有限公司与龚秋兰、江锦聪物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
昆山市人民法院
所属地区
昆山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
港联物业服务（上海）有限公司,龚秋兰,江锦聪
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第八十四条第一款，第一百零八条；《物业管理条例（2007年）》：第四十二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条
全文
江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2013）昆花民初字第0437号原告港联物业服务（上海）有限公司，组织机构代码70300036-5，住所地上海市长宁区延安西路1319号7楼。法定代表人黄建邦，该公司经理。委托代理人刘恋，上海丰兆律师事务所律师。杨上卿，女，该公司职员。被告龚秋兰。委托代理人江锦聪，系被告丈夫。被告江锦聪。原告港联物业服务（上海）有限公司与被告龚秋兰、江锦聪物业服务合同纠纷一案，本院于2013年4月17日受理后，依法由代理审判员李勇适用简易程序独任审判，于2013年5月29日公开审理，后依法组成合议庭适用普通程序，于2013年6月27日、2013年10月15日公开开庭进行审理。原告港联物业服务（上海）有限公司委托代理人杨上卿，被告江锦聪、被告龚秋兰的委托代理人江锦聪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：被告所有的昆山市花桥镇兆丰路18号亚太广场X号楼XXX室系属原告物业管理范围，原告按约对被告上述物业进行了管理。被告理应按规定标准按时向原告缴纳管理费，但被告却拒绝缴纳2009年4月至2013年6月的物业管理费，经原告多次催要未果。故诉至法院，请求判令：1、被告支付原告位于山市花桥镇兆丰路18号亚太广场X号楼XXX室2009年4月至2013年6月期间欠付的物业管理费32149.64元（其中2010年11月至2012年1月期间的物业管理费按七折计算）；2、被告支付以32149.64元为本金，按日万分之五自起诉之日起至判决生效之日止的滞纳金；3、本案诉讼费由被告承担。被告辩称：1、前期物业委托管理合同有效期为2年，最多只能自动延续一次，而且时间不超过两年，物业前期管理协议于2007年1月1日生效，经过4年，2010年12月底该合同效力终止，从2011年1月1日起，原告无权管理亚太广场物业，更物权向被告收取物业管理费；2、原告诉被告2009年4月至2010年12月的物业管理费未缴，原告的诉求已过诉讼时效。原告伪造被告字迹以图中断诉讼时效，情节恶劣；3、前期物业管理协议中的物业管理方为原告，而实际管理方为原告的下属分公司，降低物业管理水平，被告严重违约，原告也有权拒绝支付物业管理费；4、请求追加开发商江苏美乐地房产开发有限公司为第三人出庭参加诉讼，理由是第三人是否履行了前期物业管理协议中约定的业务直接影响本案判决；5、退一步说，被告的涉案房屋一直处于空关状态，也应按《昆山市物业收费管理实施细则（试行）》第十七条第二款规定按收费标准的70%收费；6、原告要求被告支付滞纳金，没有根据。故请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2005年9月9日，原告与江苏美乐地房产��发有限公司订《亚太广场前期物业委托管理合同》一份，载明：委托原告对江苏省昆山市花桥镇兆丰路18号亚太广场一期物业提供物业管理服务，物业管理服务期限自2007年至2009年止，在前期物业管理阶段，物业管理服务费按月计收，收费标准办公楼为8.8元／月·平方米，由原告向业主收取。2010年3月15日，原告又与江苏美乐地房产开发有限公司签订《亚太广场一期前期物业服务合同补充协议》（2）一份，载明：委托原告对江苏省昆山市花桥镇兆丰路18号亚太广场一期物业提供物业管理服务，自2010年4月1日起延长至业主委员会正式成立后止。自2010年1月1日起至亚太广场二期交房之日次月止，将物业服务合同的办公楼物业管理服务费降至8.00元／月／平方米；亚太广场二期交房之日次月起，将合同的办公楼物业管理服务费标准降至4.00元／月／平方米。物业服务合同签��后，原告按约对小区进行了物业管理，履行了自己的义务。被告于2008年2月18日签收业主资料及物品签收单，并签署了承诺书，同意自2008年3月份开始缴付物业管理费，并于2008年3月进户至昆山市花桥镇兆丰路18号亚太广场X号楼XXX室房屋。自2009年4月起，被告开始拖欠物业管理费，原告多次向被告寄送催款通知书，要求被告交纳管理费及滞纳金。但之后，被告仍未支付相应的管理费，由此引起纠纷。另查明：昆山市花桥镇兆丰路18号亚太广场X号楼XXX室的房屋建筑面积是103.31平方米，该房屋为办公用房，2008年7月至2009年12月，物业管理费8.80元／平方米，每月应当缴纳物业管理费909.12元；2010年1月至2012年1月，物业管理费8.00元／平方米，每月应当缴纳物业管理费为826.48元，2012年2月至2013年6月，物业管理费4.00元／平方米，每月应当缴纳物业管理费为413.24元。又查明：亚太广场业户手册中的管理费缴付项明确：1、业主、使用人根据各自产权拥有的建筑面积支付管理费，办公用房每平方米建筑面积为人民币8.8元／月；2、业主、使用人应于每年度的1月10日、4月10日、7月10日、10月10日前缴纳当季度物业管理费至物业管理处；3、业主若未按时缴纳管理费用的，须按日加收应缴纳费用的万分之五的滞纳金。上述事实有原告提供的《亚太广场一期合同》、《亚太广场一期前期物业服务合同补充协议》（2）、《业主／使用人资料及物品签收单》、《承诺书》、《亚太广场业户手册》、《房屋权属登记信息》、《亚太广场二期交房通知书》、曹安街道办事处证明发票存根、及当事人的陈述予以证实。、本院认为：原告已按规定履行了物业服务行为，被告作为该物业服务范围内的业主已接受了原告的物业管理服务，根据权利与义务相一致的原则���被告就应该承担交纳物业管理费的义务。现被告拖欠物业管理费不付，应承担相应的民事责任。被告陈述的抗辩意见，均无充分证据予以证明且并不构成拒付物业管理费的正当理由，故对被告陈述的抗辩意见不予采信。被告房屋的建筑面积为103.31平方米，按办公用房每平方米建筑面积为8.8元／月的标准计算，原告房屋每月的物业管理费应为909.12元，其2009年4月1日至2009年12月30日期间的物业管理费应为8182.08元；按办公用房每平方米建筑面积为人民币8.0元／月的标准计算，原告房屋每月的物业管理费应为826.48元，其2010年1月1日至2012年1月30日期间的物业管理费应为20662元；按办公用房每平方米建筑面积为人民币4.0元／月的标准计算，原告房屋每月的物业管理费应为413.24元，其2012年2月1日至2013年6月30日期间的物业管理费应为7025.08元三项合计，共计32149.64（其中2010年11月��2012年1月期间的物业管理费按七折计算），按70%计算为。现原告的主张并未超过该金额，故本院根据原告的请求，确认物业管理费为32149.64元。根据物业管理费交付时间及延期交付应按日加收应缴纳费用万分之五的滞纳金的规定，现原告主张以32149.64元为本金，自起诉之日起，按每日万分之五计算至判决生效之日止的滞纳金，并未超过实际应交滞纳金的金额，故对原告的该主张，本院予以支持。被告拒交物业管理费的行为有碍整个小区的正常管理与服务，也损害了其他按时缴费业主的正当权利。但原告在服务过程中既要按约提供服务，也应定期公布物业管理费的收支情况，并注意与业主及时进行沟通，在自己职责范围内尽最大努力满足业主的合理要求。只有业主与物业管理企业互相协调配合，才能把小区建设得更美好，才能构建和谐社区、和谐社会。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告龚秋兰、江锦聪于本判决生效之日起十日内支付原告港联物业服务（上海）有限公司物业管理费计35868.8元及滞纳金（以35868.8元为本金，自起诉之日起，按每日万分之五计算至判决生效之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费696元，由被告负担。此款原告已缴纳，本院不再退还，由被告在履行上述付款义务时一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按���国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州工业园区支行营业部；账号：10×××99。审 判 长 李 勇人民陪审员 冯建明人民陪审员 杨 磊二〇一三年十月十七日书 记 员 胡蔷薇 关注公众号“”