（2013）湖安民初字第779号
裁判日期: 2013-10-17
公开日期: 2014-07-10
案件名称
张阿南与龚陆一、王洪宝房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
安吉县人民法院
所属地区
安吉县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张阿南,龚陆一,王洪宝
案由
农村房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第六条，第五十八条第一款；《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》：第二条第一款；《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第六条
全文
浙江省安吉县人民法院民 事 判 决 书（2013）湖安民初字第779号原告：张阿南。委托代理人：康志跃。委托代理人：蒋国明。被告：龚陆一。被告：王洪宝。两被告委托代理人：刘国祥。两被告委托代理人：黄勋。原告张阿南与被告龚陆一、王洪宝农村房屋买卖合同纠纷一案，于2013年7月24日向本院起诉。本院受理后于2013年10月16日公开开庭进行了审理。原告张阿南及其原告委托代理人康志跃、蒋国明，被告龚陆一、王洪宝的委托代理人刘国祥、黄勋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张阿南诉称，原告有座落于安吉县递铺镇万亩村目莲坞自然村一处建筑面积149平方米否认住房、建筑面积42平方米的附属房及使用面积90平方米的道场庭院土地。2010年4月25日原告当时因病住院期间，两被告急需在安吉购买农村宅基地建造房屋，于是，两被告通过他人介绍购买原告的房屋及宅基地，双方签订了“房屋买卖合同”，该合同明为房屋买卖，实为农村集体宅基地的转让。合同签订后，原告收取了两被告支付的房屋转让金及宅基地所有权和土地使用权转让金共计24万元。综上，原告认为，原被告双方在互有所需的前提下，签订了一份违反国家法律禁止性规定的农村集体土地买卖合同，该合同当属无效。为此，原告诉请判令：1.确认原告与两被告于2010年4月25日签订的“房屋买卖合同”无效。2.本案诉讼费由被告承担。两被告答辩称，原告与两被告签订的房屋买卖合同合法有效。理由如下：该房屋买卖合同无效并没有我国法律、行政法规的强制性规定，且该买卖合同是原被告双方当事人在平等自愿的原则下签订，系双方当事人真实意思表示，同时合同签订时原告虽然年纪较大，但该合同上有其女儿签字确认，故两被告认为房屋买卖合同合法有效，应驳回原告诉讼请求，本案诉讼费由原告承担。原告为证明自己的主张，向本院举证如下：证据1.房屋买卖合同一份，证明2010年4月25日，原被告双方签订房屋买卖合同一份，约定原告将座落于安吉县递铺镇万亩村目莲坞自然村一处建筑面积149平方米、附属房建筑面积42平方米的住房及土地使用面积为90平房米的道场庭院转让给两被告；合同第二条约定房屋整体转让价格为18万元，土地使用权转让价格为6万元。该合同中涉及到宅基地的买卖，故该合同违背了土地管理法的规定，应认定为无效。两被告质证认为，对证据三性无异议。但认为合同第四条、第五条征地补偿及违约责任均讲明了原告违反合同的情况下应承担的责任，假使法院对该合同效力作出判断，该违约条款仍然可以单独使用。合同有原告女儿签字，同时还有安吉县经济开发区万亩村（原告所在村民小组）盖章同意其转让。同时被告认为原告陈述的房屋买卖是宅基地的使用权转让，因为我国房地是一体的，合同中虽写明房屋土地的价值及四至，并没有分开将宅基地单独转让，因此对原告的证明目的不予认可。证据2.土地申请登记审批表一份（来源于安吉县国土资源局），证明原告转让给两被告的座落于安吉县递铺镇万亩村目莲坞自然村一处住房建筑面积149平方米、附属房建筑面积42平方米及道场庭院土地使用面积90平方米，共计核定集体土地使用面积281平方米的事实。双方签订的合同是参照该审批表而来。两被告质证认为对证据三性均无异议，但该审批表恰恰说明对于原告转让给两被告的房屋，两被告享有完整的处分权，所以该合同的意思表示是真实的，不违反法律规定。被告龚陆一、王洪宝未向本院提供证据。本院认证认为，对原告所举证据，两被告对证据三性均无异议，本院予以认定。综上，本院认定本案事实如下：原被告双方于2010年4月25日签订《房屋买卖合同》一份，约定张阿南将位于递铺镇万亩村目莲坞自然村20号建筑面积149平方米、附属房建筑面积42平方米的住房及土地使用面积为90平房米的道场庭院转让给两被告；其中，房屋整体转让价格为18万元，土地使用权转让价格为8万元，合计24万元。该房屋买卖合同有原告唯一继承人张云珍及安吉经济开发区万亩村目莲坞村民小组签名盖章。另查明，两被告已向原告支付24万元，且诉争房屋已实际交付使用。本院认为，按照我国有关土地管理法律、法规的规定，农村房屋基于不动产的关联性，房屋权利受制于宅基地权利，而宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者存在特定的身份联系，亦即宅基地分配制度的福利性必然产生权利主体的身份特定性与权利取得的受限性，使用权主体应是该农业集体经济组织成员。本案中两被告系非农户口，同时亦非安吉县递铺镇万亩村集体经济组织成员，虽然原告与两被告于2010年4月25日签订的房屋买卖合同系双方当事人真实意思的表示，但因两被告系非农户口，故依法不得享有宅基地使用权。且依据《中华人民共和国民法通则》第六条的规定：“民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。”并参照国务院办公厅1999年5月6日发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第2条第2款规定：“农民的住宅不得向城市居民出售。”故原被告于2010年4月25日签订的《房屋买卖合同》效力应确认为无效。原告诉请于法有据，本院予以支持。据此，依据《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第五项，《中华人民共和国土地管理法》第六条二款之规定，判决如下：一、原告张阿南与被告龚陆一、王洪宝于2010年4月25日签订的《房屋买卖合同》无效；二、本案受理费元40元（已减半），由被告龚陆一、王洪宝负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。审判员 汤珊珊二０一三年十月十七日书记员 杨 晔