（2013）杭富民初字第783号
裁判日期: 2013-10-17
公开日期: 2014-08-29
案件名称
富阳市春江街道中沙村村民委员会与徐献军租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
杭州市富阳区人民法院
所属地区
杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
富阳市春江街道中沙村村民委员会,徐献军
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第五十七条
全文
浙江省富阳市人民法院民 事 判 决 书（2013）杭富民初字第783号原告：富阳市春江街道中沙村村民委员会，住所地：富阳市春江街道中沙村。法定代表人：陈荣坤，主任。委托代理人：汪庆丰、毕文强，北京市盛廷律师事务所律师。被告：徐献军。委托代理人：方元，浙江富春江律师事务所律师。原告富阳市春江街道中沙村村民委员会（以下简称中沙村委）为与被告徐献军租赁合同纠纷一案，于2013年5月14日向本院起诉。本院受理后，依法由审判员戚利尧适用简易程序，于2013年6月7日公开开庭进行了审理。原告中沙村委法定代表人陈荣坤，委托代理人毕文强、汪庆丰，被告徐献军的委托代理人方元到庭参加诉讼。后组成合议庭，于2013年9月10日公开开庭进行了审理。原告中沙村委的法定代表人陈荣坤，委托代理人汪庆丰，被告徐献军及其委托代理人方元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中沙村委起诉称：原告与被告在1991年10月20日签订《土地租赁协议》，被告在租用原告的土地上建造营业房，租金每五年一交，支付时间为每一期起始年的11月底以前，但双方没有约定土地的租赁期限，且双方的租赁合同期限已超过20年，已属不定期租赁的性质。2013年3月28日，原告向被告送达了解除双方的土地租赁合同通知，要求解除合同，被告在接到通知起一个月内交还原告土地。原、被告双方的土地租赁合同已于2013年3月28日送达通知时依法解除。但时至今日，被告没有履行解除合同后的相关义务。要求依法确认原告（原富阳市富阳镇中沙村村民委员会）与被告徐献军签订的土地租赁合同已经解除；本案诉讼费由被告承担。原告为支持其主张的事实在举证期限内，向本院提供下列证据材料：1、（2007）富民一初字第2142号民事判决书1份，证明1988年原告依法取得原富阳县土管局批准同意使用2.9亩集体土地，批准文号为富土管（1988）54号的事实和原、被告1991年10月20日签订《土地租赁协议》的事实及人民法院认定双方签订的《土地租赁协议》经双方平等协商，充分体现双方当事人真实意思表示，合法有效的事实。2、《土地租赁协议》1份，证明租赁物的标的为原告集体土地，租金是400元每年，缴纳方式为五年一交，缴纳时间是每五年中第一年的11月份，租用期限是1991年11月1日开始，没有终止期限，合同性质属于不定期租赁。3、解除合同通知书、邮政特快专递单据和网上查询签收截图各1份，证明原告已将《解除合同通知书》用特快专递的方式送达给被告，被告于2013年3月29日签收的事实。被告徐献军在法定答辩期间未提交书面答辩状，在庭审中口头答辩称：原告陈述的仅仅是原告与答辩人之间关于案涉房屋以及房屋名下的土地情况，陈述了一小部分的内容，主要的内容和关键的内容均未陈述。事实是：1988年，原告前身富阳县金桥乡中沙村向富阳县土管局和城管局以及富阳县金桥乡人民政府提出申请，要求在案涉土地上建造商业用房、营业房，用于经营百货和服装等。1988年10月17日，富阳县土管局进行了审查，经实地勘察，确定用地地点在富阳县农业局对面，杭新公路南侧，建议予以批准。该营业房由村统一审批，统一营业。1988年10月21日、25日，分管领导签字，同意由原告建造上述营业房，同时富阳县城乡建设局出具规划意见，原告的配套建设部分必须是营业用房，不能改变性质，应该以商品房的性质统一进行建设，由原告按规划内容进行使用。在土地管理部门批准后，原告建造了22间营业房，答辩人购买了其中一间，其他21间由他人购买使用至今。营业房由原告统一建造，建成后出售给非本村人员，出售营业房的同时，原告与购房户签订《土地租赁协议》，约定购买营业房后还需支付土地租金。协议中载明是答辩人等在租赁土地上建造营业房，不是真实情况。真实情况是原告建成房屋后出售，价格为26000元，面积70多平方米，这个价格是1991年富阳县街面房（营业房）的市场价。协议签订后，双方一直按照土地租赁协议履行，每一年400元租金缴纳至今。2007年原告以显失公平为由起诉要求增加租金，法院经审理，驳回了原告的诉讼请求。2013年3月，原告确实向被告发出解除合同的通知，被告接到通知后联合其他营业房的用房户复函原告，不同意解除合同。原告的诉请没有依据，要求驳回原告的诉讼请求。被告徐献军为支持其主张的事实在举证期限内，向本院提供下列证据材料：1、原告提交的申请报告1份，2、富阳县征用土地的审批表2页，3、富阳县城乡规划部门意见1份，证明案涉土地上的营业房是由原告建造完成以后出卖给被告在内的22人，案涉土地的租赁是建立在土地上已经建造房屋且房屋已经出售的情况下。4、房屋所有权证1份，被告于1995年取得了房屋所有权证的事实。5、现金缴款单1份，证明被告缴纳至2015年的租金的事实。原、被告提供的证据，经庭审质证，本院认证如下：原告提供的证据1、2，被告无异议，本院认为具有证明效力。证据3，被告认为原告发函要求解除租赁合同没有事实依据和法律依据。本院认为，被告对证据3的真实性、关联性没有提出异议，且原告提供证据3的待证事实是证明原告已将《解除合同通知书》用特快专递的方式送达给被告，被告于2013年3月29日签收的事实，被告对此也无异议，证据3具有证明效力。被告提供的证据1-3，被告委托代理人毕文强认为富阳县征（使）用土地审批表区别于符合法定程序的土地征收审批表，不能认为是土地征收行为；案涉土地上的房屋按照商品房建造和出售不是事实，和法院核实的事实是冲突的，被告以此证明向原告购买房屋是不能成立的；申请报告不能证明原告有出卖房屋或出卖土地的意向；对于富阳县城乡建设局的意见，是一个内部函件，是希望原告的配套建设在性质上不能把营业房用于住宅，是希望由开发公司建造，没有涉及到建造房屋进行出售和转让所有权的意向，不能证明被告的待证事实。综上，被告提供的证据1-3不能达到被告的证明目的。被告委托代理人汪庆丰认为证据1-3是内部审批材料，是富阳县土管局、规划局的内部处理意见，对外发生效力的文件是1988年54号文件；被告用1988年的内部文件来证明1991年购买房屋与事实不符。本院认为，被告提供的证据1-3，载明了原告审批土地开设商业服务网点及原富阳县金桥乡人民政府和原富阳县城乡建设局等审批部门的意见，不能证明被告待证事实，不具有证明效力。证据4，原告认为被告提供证据已经超过举证期限，不予认可；与本案没有关联性；集体土地上的房屋按照法律不能颁发房产证，应该颁发集体土地使用权证，颁发房屋所有权证违反法律规定。本院认为，被告1995年取得房屋所有权的事实已被生效判决认定，证据4具有证明效力。证据5，原告认为被告缴纳4000元租金是事实，但被告自协议签订后缴纳的租金应进一步举证证明。本院认为，原告对证据5的真实性无异议，本院予以确认，但被告是否缴纳租金与本案无关，证据5不具有关联性。本院经审理，认定如下事实：一、1988年8月12日和9月3日，原告中沙村委以其前身原富阳县金桥乡中沙村村民委员会名义并经原富阳县金桥乡人民政府同意，先后2次以“加强村级经济，提高农户家庭经济收入，发展第三产业，缓和劳动力过剩的矛盾”为由，向原富阳县土管局、城建局、金桥乡人民政府提出申请，要求批准使用属该村所有位于原富阳县金桥乡沈家畈杭富公路边小区建设中划留自用地5.61亩中的2.8亩作为该村村民为配套城镇商业服务网而开设店面专用。同年10月22日，原富阳县土管局经局长办公会议研究，批准同意使用2.9亩，并以富土管（1988）54号作出批复，同意原富阳县金桥乡中沙村村民委员会为统建个体营业用房使用本村（现富阳市富春街道桂花西路农业局对面）水田2.9亩。二、1991年10月20日，原富阳县富阳镇中沙村村民委员会与被告签订《土地租赁协议》，载明：为发展经济，搞活市场，经被告书面申请，自愿筹集资金26000元（包括第一个五年的土地租赁费），在原告沈家畈土地上建造营业房一间，建筑面积78.5平方米；营业房自1991年11月1日正式交付使用；土地租赁费上交办法为五年一交每年400元，共计2000元并于每五年中的第一年11月份一次性交清；营业房交付使用后，被告将承担一切费用（如水电费、房产权证费等）；土地权属原告所有，房产权属被告所有；如被告欲将房屋转让他人，需经原告办理转户手续。三、被告等人租用原告中沙村委所在地段的土地，现位于富阳市富春街道桂花西路99号至139号，均为单号，房屋为一间两层。被告取得房屋后办理了房产证，并实际使用至今。四、2007年11月30日，原告以土地租赁合同纠纷起诉要求将土地租金由每年400元变更为30000元。本院以原、被告双方于1991年10月20日签订的《土地租赁协议》系双方当事人在平等协商的基础上签订，充分体现了协议双方的真实意思表示，双方对于土地租金的约定也符合当时的历史条件，并不存在显失公平的情形为由，驳回原告的诉讼请求。2013年3月27日，原告向被告邮寄解除合同通知书，载明：根据村民会议决议，现解除与你1991年签订的《土地租赁协议》，望你接到通知之日起一个月内，拆除土地上房屋等建筑，交还集体土地，如情况复杂一个月内无法完成交付的，可提出申请，村委会视情况决定是否同意延期交付土地。2013年3月29日，被告收到该通知。本院认为：本案的争议焦点是原、被告双方约定的土地租赁超过20年后是否属于不定期租赁？原告是否享有随时解除协议的权利？原、被告于1991年10月20日签订的《土地租赁协议》系双方当事人在平等协商的基础上签订的，充分体现了双方当事人的真实意思表示。根据协议内容，被告实际上是向原告购买现房而不是向原告租赁土地后在租赁土地上建造房屋。被告取得案涉土地上的房屋，办理产权登记并取得房屋所有权证后，根据房地一体的原则，被告同时取得了案涉土地的使用权。原、被告签订上述《土地租赁协议》，表面上是对土地租赁的约定，实际上是双方对原告转让房屋所有权和土地使用权的约定，原告在与被告签订《土地租赁协议》时，对于采取何种方式约定协议内容处于优势地位，原告应当考虑到土地租赁的期限与被告房屋使用期限一致。现原告主张土地租赁期限已超过二十年，属于不定期租赁，显然有违诚信原则和公平原则，缺乏理由。原告以原、被告之间的土地租赁已属于不定期租赁，其已向被告发函要求解除《土地租赁协议》，要求本院予以确认，缺乏理由。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五十七条之规定，判决如下：驳回原告富阳市春江街道中沙村村民委员会的诉讼请求。案件受理费80元，由原告富阳市春江街道中沙村村民委员会负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费，对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交［款汇：工商银行湖滨支行，户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：12×××68］。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 傅红盛审 判 员 戚利尧人民陪审员 周爱根二〇一三年十月十七日书 记 员 屠建峰 来自