（2013）甬东民初字第1497号
裁判日期: 2013-10-17
公开日期: 2014-03-03
案件名称
任海军与宁波市国能核科技应用研究院有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
宁波市江东区人民法院
所属地区
宁波市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
任海军,宁波市国能核科技应用研究院有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十四条，第一百零七条，第二百一十六条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
宁波市江东区人民法院民 事 判 决 书（2013）甬东民初字第1497号原告：任海军。委托代理人：任建中。被告：宁波市国能核科技应用研究院有限公司。法定代表人：陈泽锃。原告任海军与被告宁波市国能核科技应用研究院有限公司（以下简称国能公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2013年6月9日向本院起诉，本院于同日受理后，因被告国能公司下落不明，依法适用普通程序，组成合议庭于2013年10月9日公开开庭进行了审理。原告任海军及其委托代理人任建中到庭参加诉讼。被告国能公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告任海军起诉称：原、被告双方于2011年7月30日签订了一份房屋租赁合同，按照合同约定，被告将位于宁波市江东区百宁街75号一间面积为38平方米的房屋出租给原告作为办公用房，用于经营美容美发。租赁期从2011年7月30日至2016年7月30日止，第一年房屋租金30000元原告应于合同签署日支付给被告，之后房租每年增加500元，每年付款的日期为7月30日，合同签署日原告还应支付2000元租赁保证金。双方还约定任何一方提前终止合同，必须提前三个月书面通知另一方，否则对方有权提出额外的补偿。任何一方未履行和遵守合同其他有关各项义务及相关规定时，均构成违约。守约方有权向另一方提出索赔要求，直至终止合同。合同签订后，原告按约履行了合同义务，但被告于2013年4月11日未经原告同意，单方面解除合同，擅自停水又停电至今，使原告无法经营，造成重大损失。原告多次找被告的法定代表人，但一直无影踪。经查，原告所租的房屋产权属宁波市江东东郊乡集体资产经营有限公司，2013年4月25日因被告拖欠租金，经江东区人民法院调解宁波市江东东郊乡集体资产经营有限公司与被告解除了房屋租赁合同。现原告为维护自身合法权益，特提起诉讼，请求判令被告因解除合同赔偿原告房屋装修、搭建阁楼损失60000元（以评估为准）、停业损失110000元、返还保证金2000元，合计人民币172000元。被告国能公司未作答辩。为证明自己的主张，原告向本院提交了以下证据：1.房屋租赁合同一份，拟证明原、被告之间的房屋租赁合同关系以及原告已支付租金30500元的事实；2.国有土地使用证一份，拟证明涉案房屋产权属宁波市江东东郊乡集体资产经营有限公司所有的事实；3.用户用水清单一份，拟证明涉案房屋于2013年4月11日起停水的事实；4.2013年2月、3月营业额清单打印件各一份，拟证明原告每日营业额1000元以上的事实；5.调解协议复印件一份，拟证明宁波市江东东郊乡集体资产经营有限公司与被告于2013年4月25日起解除涉案房屋租赁合同的事实；6.照片一组，拟证明原告对涉案房屋已进行装修的事实；7.信用查询单一份，拟证明被告主体适格的事实；8.营业执照一份，拟证明原告以涉案房屋为经营地址领取了字号为宁波江东宁东玉剪造型吧的个体工商户营业执照的事实；9.收条一份，拟证明原告已支付给被告房屋租赁押金2000元的事实；10.评估报告一份、发票一份，拟证明经评估原告店面装修剩余价值为36567元以及原告为此支付评估费2500元的事实。被告国能公司未到庭对上述证据进行质证，视为放弃质证权利。被告国能公司未向本院提供证据。经审查，本院对原告任海军提供的证据1、2、3、5、6、7、8、9、10的真实性予以认定；对于证据4，因原告提供的只是打印件，而未能证明该打印件的来源，故本院对其真实性不予认定。本院经审理，认定事实如下：2011年7月30日，原告与被告签订了一份房屋租赁合同，约定被告将宁波市江东区百宁街75号的房屋一间租赁给原告作为办公用房，原告主要用于经营美容美发，租赁期限自2011年7月30日始至2016年7月30日止，第一年租金30000元于合同签订日一次性付清，之后每次付款的时间为每年7月30日，租金每年支付一次，每年增加500元。租赁保证金2000元于合同签订当日支付。如被告在租赁期内单方面提出解除合同，则应退还原告已预付的房屋租金及租赁保证金。任何一方提前终止合同，必须提前三个月书面通知另一方，否则对方有权提出额外的补偿。合同签订后，原告按约支付了第一年租金及租赁保证金，被告向原告交付了租赁房屋，原告以该租赁房屋为经营地址向工商行政管理部门申领了字号为宁波江东宁东玉剪造型吧的个体工商户营业执照，并对店面进行了装修，开始经营美容美发业务。2013年4月11日起，涉案租赁房屋开始停水，原告因此无法正常经营。2013年7月31日，宁波仲衡价格评估有限公司受原告的委托，对涉案房屋装修价值进行了评估，估价咨询结果为：截止2013年5月20日，纳入本次估价范围的装修价值的咨询价格为36567元。另查明涉案租赁房屋的所有权人为宁波市江东东郊乡集体资产经营有限公司。本院认为：原告在与被告签订涉案房屋租赁合同后依法领取了营业执照并开始正常经营，涉案房屋的产权人从未向原告提出过任何异议，故由此认定原告与被告签订的房屋租赁合同有效，原、被告双方应严格按约履行。根据双方合同约定，每年支付房屋的时间为7月30日，先付后租，结合2013年4月11日停水之前原告一直正常使用涉案房屋以及被告未作否定答辩的事实，本院认为原告已付清了第二年房租30500元的事实应予认定。被告作为出租人应保证出租房屋在租赁期间符合合同约定用途，本案中涉案房屋在2013年4月11日起开始停水，之后被告也一直未采取措施使该房屋恢复供水，由此被告的行为已构成违约，依法应当承担相应的违约责任。虽然原告没有证据证明被告在2012年4月11日单方面解除了合同，但被告的违约行为已导致原告不能实现合同目的，原告有权提出解除合同。本案中原告虽未明确提出解除合同，但其认为被告已单方面解除的陈述应当已包含了解除合同的意思表示，故本院认定双方的租赁合同已实际解除。基于被告的违约行为，本院对原告提出的要求被告赔偿装修及评估费用、搭建阁楼损失（含评估费用）以及返还保证金2000元的诉请予以支持，其中装修、搭建阁楼的损失按评估价值36567元计算。至于原告提出的停业损失，本院认为所谓停业损失是指因停业而导致的可得利益损失，应以正常的营业收入减去营业成本来计算，而不能只按营业收入来计算。由于原告主张的停业损失实际是以其以往的营业收入来计算，故本院对该主张不予支持。同时，由于停业期间原告已实际支付了部分租金，故本院认为原告在停业期间的租金成本损失应由被告承担赔偿责任，该部分租金损失应从2013年4月11日起计算至2013年7月29日止，损失金额为9192元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第二百一十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（一）项、第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告宁波市国能核科技应用研究院有限公司在本判决生效后十日内赔偿原告任海军装修损失36567元、评估费2500元、停业期间租金成本损失9192元，返还租赁保证金2000元，合计50259元；二、驳回原告任海军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。本案受理费3740元，公告费560元，共计4300元，由原告任海军承担1056元、被告宁波市国能核科技应用研究院有限公司承担3244元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，地址：宁波市江东区中兴路746号；如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号：376658348992，开户银行：宁波市中国银行营业部；如邮政汇款，收款为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。（此页无正文）审 判 长 何继红人民陪审员 梅碧玉人民陪审员 彭建华二〇一三年十月十七日代书 记员 徐香元