（2013）衢柯巡民初字第365号
裁判日期: 2013-10-17
公开日期: 2014-03-11
案件名称
崔建华、占芳等与衢州市远大房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
衢州市柯城区人民法院
所属地区
衢州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
崔建华,占芳,雷崔捷,衢州市远大房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百一十四条第一款，第四十四条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十六条；《中华人民共和国担保法》：第九十一条
全文
衢州市柯城区人民法院民 事 判 决 书（2013）衢柯巡民初字第365号原告：崔建华。原告：占芳。原告：雷崔捷。三原告共同委托代理人：王晓东。三原告共同委托代理人：黄鑫秋。被告：衢州市远大房地产开发有限公司。法定代表人：金尔明。委托代理人：许广平。原告崔建华、占芳、雷崔捷与被告衢州市远大房地产开发有限公司（以下简称远大公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2013年8月30日受理立案后，依法组成合议庭，于2013年10月16日公开开庭进行了审理。三原告共同委托代理人王晓东、黄鑫秋、被告远大公司的委托代理人许广平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告崔建华、占芳、雷崔捷起诉称：2009年8月23日，原告与被告签订《商品房买卖合同》一份，约定：原告向被告购买约定：原告向被告购买由被告开发的名为“远大·欧景御花苑”第9幢9-2号房屋一套，建筑面积236.85平方米，总价款为1591710元；交房日期为2010年12月31日前，逾期交房超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之零点五的违约金；出卖人承诺于2011年12月31前取得土地、房屋权属证书，交付买受人；出卖人在约定日期起180天以后，出卖人仍不能交付权属证书或者登记证明的，买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或者登记证明之日止，按日向买受人支付已付房价款百分之零点五的违约金。合同签订后，原告依约付清了全部的购房款，但被告未能按期交付房屋，也未能按期办理产权证书。为维护自身的合法权益，故原告诉至法院，要求：一、判令被告继续履行原、被告于2009年8月23日签订的《商品房买卖合同》；二、判令被告支付逾期交房违约金（自2011年1月1日起，按已付房价款1591710元的日万分之零点五计算至实际交房之日止，暂计算至2013年7月31日为75049.13元）和逾期交付权属证书违约金（自2012年1月1日起，按已付房价款1591710元的百分之零点零五计算至实际办证之日止，暂计算至2013年7月31日为460004.19元）；三、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告向本院提出申请，要求撤回对被告的第一项诉讼请求，经审查，符合法律规定，本院依法口头裁定予以准许。为证明自己的主张，原告向本院提供了如下证据：1、商品房买卖合同复印件1份，证明2009年8月23日原、被告签订《商品房买卖合同》，原告向被告购买了位于衢州市区曙光路5号“远大·欧景御花苑”第9幢9-2号住宅一套，约定相关权利义务及被告逾期交房的事实；2、收款收据3份、发票1份，证明原告已支付全额购房款的事实。被告远大公司答辩称：对原告起诉的事实基本无异议，但认为：至今未交房并非被告恶意拖延，而是因为建筑公司擅自延误工期；房子没有交付，违约时间不能确定，现在无法计算违约金；违约金过高，请求法院依法调整。为证明自己的主张，被告向法院提供如下证据：浙江省高级人民法院民事判决书1份，证明涉案房屋延期交付延系施工单位拖延工期造成。本院组织当事人对上述证据予以当庭质证，被告对原告提交的上述证据均无异议，原告认为被告提供的证据与本案无关联性。经审查，原告提供的上述证据来源合法、内容真实、与本案具有关联性，本院予以确认；根据合同的相对性原理，被告提供的证据与本案无法律上的关联性，本院不予认定。根据上述证据，结合原、被告双方的庭审陈述，本院认定案件事实如下：原、被告于2009年8月23日签订《商品房买卖合同》一份，约定：原告向被告购买座落于衢州市区曙光路5号衢州市“远大·欧景御花苑”项目第9幢9-2号住宅一套，房屋总价款1591710元；出卖人应当于2010年12月31日前将商品房交付买受人使用，并于2011年12月31日前取得前款规定的土地、房屋权属证书。同时，双方对逾期交房和逾期办证的违约责任进行了约定。合同签订后，原告依约付清了全部购房款1591710元，但被告至今未按合同约定期限向原告交付房屋和办理相关权属证书，故原告诉至法院，诉请如前。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案原、被告双方以商品房买卖合同的形式签订的商品房买卖合同，其主体合格，内容合法，属有效合同，对合同双方当事人具有法律约束力。根据合同约定，被告应当在2010年12月31日前向原告交付经验收合格的商品房、2011年12月31日前取得相应的土地和房屋权属证书。如若逾期，被告须支付相应的违约金。现原告据此要求被告支付逾期交房和逾期办证两项违约金，而被告提出了相应的答辩意见（详见前文）。针对双方观点分歧，本院逐一分析如下：第一，被告认为，至今未交房并非被告恶意拖延，而是因为建筑公司擅自延误工期。本院认为，合同具有相对性，市场经济生活中，合同的相对性应得到严格的遵守。本案原、被告之间的房屋销售合同依法成立并生效，合同中的义务条款对当事人具有约束力，违反合同约定义务而无约定或者法定的免责事由均须承担相应的违约责任。被告所称涉案商品房未按时交付系建筑公司擅自延误工期，并不产生违约的免责效力，故本院对此不予采纳。第二，被告认为，房子没有交付，违约时间不能确定，现在无法计算违约金。本院认为，合同中被告交房和办证的时间确定、清楚，被告到期未履行相关义务，违约便已构成。至于违约时间的确定与否，并不影响原告就已发生的违约损失请求被告承担责任。因此，被告的抗辩意见本院不予采纳。第三，被告认为，原告主张的违约金过高，要求调整。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”按照合同约定的违约金计算方式计算，截止2013年10月17日，本案逾期交房的违约金为1591710元＊0.00005＊1022天=81336.38元，逾期办证违约金为1591710元＊0.0005＊656=522080.88元，两项合计603417.26元，加之被告违约的状态仍在持续，从公平合理的角度出发，如此违约金也显然过高，应予适当调整。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”被告要求降低违约金，本负有举证证明要求降低的理由及依据的责任。但从举证可能性的角度而言，被告难以举出因自己违约给对方造成损失的证据，而原告也未能对其损失予以举证，其实际损失难以确定。从订立合同的目的来看，原、被告之间关于违约金的约定更具惩罚性质，换言之，是合同双方对于违约所约定的一种私的制裁。鉴于《中华人民共和国担保法》第九十一条“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十”的规定，同样属于“私的制裁”的定金，其数额不得超过主合同标的额的百分之二十。基于类似的利益状况，该法的立法精神也应当体现在惩罚性违约金上，故本院对本案类推适用《中华人民共和国担保法》第九十一条，根据法官的自由裁量权，将本案现已发生的违约金酌情调整为1591710元＊0.2=318342元。为防止被告懈怠履行合同义务，敦促被告及时交付房屋和办理相关权属证书，降低原告方权益损失，以后违约金仍按合同据实计算（其中逾期交房违约金计算至房屋正式交付之日止，逾期办证违约金计算至办理完毕房屋初始登记之日止）。综上，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百一十四条的规定，判决如下：被告衢州市远大房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告崔建华、占芳、雷崔捷逾期交付衢州市区曙光路5号衢州市“远大·欧景御花苑”第9幢9-2号商品房及逾期办理该商品房土地、房屋权属证书两项违约金，截止2013年10月17日，共计318342元；2013年10月17日之后的逾期交房违约金按原告已付购房款1591710元、日0.005%计算至房屋正式交付之日止；2013年10月17日之后的逾期办理房屋权属证书违约金按原告已付购房款1591710元、日0.05%计算至办理完毕房屋初始登记之日止。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9232元，减半收取4616元，由被告衢州市远大房地产开发有限公司负担，于本判决生效之日交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。代理审判员 聂留辉二〇一三年十月十七日书 记 员 章 文