（2013）甬东民初字第1498号
裁判日期: 2013-10-17
公开日期: 2014-03-03
案件名称
王翠菊与宁波市国能核科技应用研究院有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
宁波市江东区人民法院
所属地区
宁波市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王翠菊,宁波市国能核科技应用研究院有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十四条，第一百零七条，第二百一十六条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第九十二条第一款，第一百四十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
宁波市江东区人民法院民 事 判 决 书（2013）甬东民初字第1498号原告：王翠菊。委托代理人：任建中。被告：宁波市国能核科技应用研究院有限公司。法定代表人：陈泽锃。原告王翠菊与被告宁波市国能核科技应用研究院有限公司（以下简称国能公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2013年6月9日向本院起诉，本院于同日受理后，因被告国能公司下落不明，依法适用普通程序，组成合议庭于2013年10月9日公开开庭进行了审理。原告王翠菊及其委托代理人任建中到庭参加诉讼。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告王翠菊起诉称：原告与被告于2011年6月1日签订房屋租赁合同，按照合同约定，被告将位于宁波市江东区百宁街75号6号房间，租赁面积为28平方米房屋出租给原告作为办公用房，用于经营服装。租赁期从2011年6月1日至2016年5月30日止，房屋年租金总额为28000元。付款方式为原告须于本合同签署之日将第一年租金即28000元一次性支付给被告，合同租赁期内租金以每年5%的比例递增。合同签署之日，原告应付给被告人民币1000元的租赁保证金。任何一方提前终止合同，必须提前三个月书面通知另一方，否则对方有权提出额外的补偿。任何一方未履行和遵守合同其他有关各项义务及相关规定时，均构成违约。守约方有权向另一方提出索赔要求，直至终止合同。原告按约履行了合同义务，但被告于2013年4月11日未经原告同意，单方面解除合同，擅自停水又停电至今，使原告无法经营，造成重大损失。原告曾多次找被告的法定代表人，但一直无影踪。经查，原告所租的房屋产权属宁波市江东东郊乡集体资产经营有限公司，2013年4月25日因被告拖欠租金，经江东区人民法院调解与宁波市江东东郊乡集体资产经营有限公司解除了房屋租赁合同。现原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院判令被告因解除合同，赔偿原告房屋装修、搭建阁楼损失70000元（以评估为准）、广告牌损失3500元、雨蓬损失1500元、停业损失25000元、服装结压损失35000元、返还保证金1000元，合计人民币136000元。被告国能公司未作答辩。为证明自己的主张，原告王翠菊向本院提交了以下证据：1.房屋租赁合同一份，拟证明原、被告之间的房屋租赁合同关系以及原告已支付租金29400元的事实；2.国有土地使用证一份，拟证明涉案房屋产权属宁波市江东东郊乡集体资产经营有限公司所有的事实；3.用户用水清单一份，拟证明涉案房屋于2013年4月11日起停水的事实；4.进货清单二十一份，拟证明原告于2013年进货服装价值总计15548元，由此可获得每天利润500元以上的事实；5.调解协议复印件一份，拟证明宁波市江东东郊乡集体资产经营有限公司与被告于2013年4月25日起解除涉案房屋租赁合同的事实；6.服装及房屋照片各一组，拟证明原告有服装库存积压以及原告曾对涉案房屋已进行装修的事实；7.销售清单二份，拟证明原告为搭建雨蓬支出1500元、为制作广告牌支出3500元的事实；8.收款收据三份，拟证明原告已支付给被告1000元房屋租赁押金及房租已支付至2013年5月30日止的事实；9.信用查询单一份，拟证明被告主体适格的事实；10.评估报告一份、发票一份，拟证明经评估原告店面装修剩余价值为38846元以及原告为此支付评估费2500元的事实。被告国能公司未到庭对上述证据进行质证，视为放弃质证权利。被告国能公司未向本院提供证据。经审查，本院对原告王翠菊提供的上述证据本身的真实性予以认定；但证据4，因原告提供的只是打印件，而未能证明该打印件来源，故本院对其真实性不予认定。本院经审理，认定事实如下：2011年6月1日原、被告签订了一份房屋租赁合同，约定被告将位于宁波市江东区百宁街75号6号的房间出租给原告作为办公用房，用于经营服装。租赁期从2011年6月1日至2016年5月30日止，房屋年租金总额为28000元。付款方式为原告须于本合同签署之日将第一年租金即28000元一次性支付给被告，合同租赁期内租金以每年5%的比例递增。合同签署之日，原告应付给被告人民币1000元的租赁保证金。任何一方提前终止合同，必须提前三个月书面通知另一方，否则对方有权提出额外的补偿。任何一方未履行和遵守合同其他有关各项义务及相关规定时，均构成违约。守约方有权向另一方提出索赔要求，直至终止合同。合同签订后，原告按约支付了第一年租金及租赁保证金，被告向原告交付了房屋，原告对房屋进行装修后开始服装经营。2013年4月11日起，涉案租赁房屋开始停水。原告实际租金已付至2013年5月30日止。2013年7月31日，宁波仲衡价格评估有限公司受原告的委托，对涉案房屋装修价值进行了评估，估价咨询结果为：截止2013年5月20日，纳入本次估价范围的装修价值的咨询价格为38846元，原告并为此花费评估费2500元。另查明涉案租赁房屋的所有权人为宁波市江东东郊乡集体资产经营有限公司。本院认为：原告在与被告签订涉案房屋租赁合同后对涉案房屋进行了装修并开始经营服装生意，涉案房屋的产权人从未向原告提出过任何异议，故由此认定原告与被告签订的房屋租赁合同有效，原、被告双方应严格按约履行。被告作为出租人应保证出租房屋在租赁期间符合合同约定用途，本案中涉案房屋在2013年4月11日起开始停水，之后被告也一直未采取措施使该房屋恢复供水，由此被告的行为已构成违约，依法应当承担相应的违约责任。虽然原告没有证据证明被告在2012年4月11日单方面解除了合同，但被告的违约行为已导致原告不能实现合同目的，原告有权提出解除合同。本案中原告虽未明确提出解除合同，但其认为被告已单方面解除的陈述应当已包含了解除合同的意思表示，故本院认定双方的租赁合同已实际解除。基于被告的违约行为，本院对原告提出的要求被告赔偿装修、搭建阁楼（含评估费用）、广告牌、雨蓬损失以及返还保证金1000元的诉请予以支持，其中装修、搭建阁楼的损失按评估价值38846元计算。至于原告提出的停业损失，本院认为原告提交的证据不足以证明其每天产生500元利润的事实，故本院对原告以此方式来计算停业损失的诉请不予支持。同时，由于停业期间原告已实际支付了部分租金，故本院认为原告在停业期间的租金成本损失应由被告承担赔偿责任，该部分租金损失应从2013年4月11日起计算至2013年5月30日止，损失金额为4027元。另原告提交的证据不足以证明其服装积压所产生的损失，故本院对原告要求赔偿服装积压损失35000元的诉请不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第二百一十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（一）项、第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告宁波市国能核科技应用研究院有限公司在本判决生效后十日内赔偿原告王翠菊装修损失38846元、搭建雨蓬支出1500元、制作广告牌支出3500元、评估费2500元、停业期间租金成本损失4027元，返还租赁保证金1000元，合计51373元；二、驳回原告王翠菊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。本案受理费3030元，公告费560元，共计3590元，由原告王翠菊承担1926元、被告宁波市国能核科技应用研究院有限公司承担1664元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，地址：宁波市江东区中兴路746号；如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号：376658348992，开户银行：宁波市中国银行营业部；如邮政汇款，收款为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。（此页无正文）审 判 长 何继红人民陪审员 梅碧玉人民陪审员 彭建华二〇一三年十月十七日代书 记员 徐香元 微信公众号“”