（2013）鼓民初字第3023号
裁判日期: 2013-10-17
公开日期: 2015-03-31
案件名称
原告李保洵与被告吴育恒、李尔丰、南京新鸿和置业有限公司房屋租赁合同纠纷一案的民事判决书
法院
南京市鼓楼区人民法院
所属地区
南京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李保洵,吴育恒,李尔丰,南京新鸿和置业有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第一百零七条，第二百一十六条
全文
中华人民共和国江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2013）鼓民初字第3023号原告李保洵，男，汉族，1926年7月17日生，江苏省发展改革委员会离休干部。原告吴育恒，女，汉族，1924年10月26日生，江苏省化工研究所退休职工。原告李尔丰，男，美籍华人，1955年5月11日生，康宝莱公司员工。三原告委托代理人潘云春、潘炎，江苏朗宁律师事务所律师。被告南京新鸿和置业有限公司，住所地在南京市清凉门大街60号。法定代表人尹安，总经理。委托代理人王荩钢，江苏天哲律师事务所律师。原告李保洵、吴育恒、李尔丰与被告南京新鸿和置业有限公司（以下简称新鸿和公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李保洵、吴育恒、李尔丰的委托代理人潘云春、潘炎及原告李保洵，被告新鸿和公司的委托代理人王荩钢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李保洵、吴育恒、李尔丰诉称，原告李尔丰与被告新鸿和公司分别于2011年6月13日和7月13日签订了《南京市鼓楼区侨馨人家养老公寓承租合同》（以下简称《承租合同》）两份，原告李保洵、吴育恒承租被告新鸿和公司创办的侨馨人家养老公寓1009室、1010室（以下简称诉争房屋）。被告于2012年元旦向原告交付了诉争房屋。房屋交付后，原告认为主要存在以下三点问题：1.房屋存在空调跳闸、出水管堵塞、卫生间没有扶手、卫生间顶灯不亮等质量问题；2.房屋内的空气质量不合格；3.原告需要的护理人员被告一直未能提供，且被告提供的伙食不适宜老年人的口味。前两项问题于2012年4月中旬得到改善。原告李保洵、吴育恒于4月25日实际入住后，仅入住9天，一人因高血压，一人因脚肿胀，均于5月3日住院治疗。出院后，原被告双方对第三项问题进行协商，但被告一直无法解决，原告不得已于2012年11月底向被告提出退租，而被告不承担违约责任，还扣留原告的房租和管理费。故原告诉至法院，请求判令解除原被告双方签订的《承租合同》，判令被告返还原告租金497095元、押金10152元、综合管理费14400元，判令被告支付延期交付的违约金48218.2元，并由被告承担本案诉讼费。被告新鸿和公司辩称，诉争房屋实际交付的时间是2012年1月9日，被告愿意承担自2011年9月30日起至2012年1月9日的迟延交付违约金。针对原告提出的房屋第一项质量问题，被告认为系原告验房时发现，并已及时修复。针对第二项质量问题，原告系单方委托第三方进行检测，被告并不知情，且第三方检测时房屋空气封闭时间是由原告方提供，该检测结果存在瑕疵，被告不予认可。针对第三项问题，被告认为伙食问题众口难调，但被告可以进行适当调整。综上，被告只存在迟延交付的违约责任，其他方面均按照承租合同的约定履行。经审理查明，原告李保洵与原告吴育恒系夫妻关系，原告李尔丰系原告李保洵、吴育恒之子。2011年6月13日，原告李保洵、吴育恒、李尔丰（乙方）与被告新鸿和公司（甲方）签订了《承租合同》，约定乙方承租甲方侨馨人家10层1009室，建筑面积72.20平方米，房屋为精装修房，包含相应的家用电器；乙方承租年限为5年，甲方以书面方式通知乙方入住，乙方须在接到入住通知七天内办好入住手续，否则甲方视同乙方已入住；交房时间为2011年9月30日，如甲方不能按约交付床位，每延迟一天按乙方已交租金万分之五的金额赔偿乙方损失；乙方承租其中的1、2号床位，其5年承租的总床位费为243840元，租金从交房之日起算；乙方签订本合同时预付定金20000元，如乙方退租，甲方将没收乙方定金，本协议自动终止；乙方支付甲方一个月的床位租金5842元作为乙方的承租押金；除不可抗力之外的其他情形，承租人如不愿再租，甲方同意乙方退租，并同意实际承租期限在5年以内（含5年），按1年租金标准扣除实际租用年限的租金，剩余租金退还乙方。合同签订后，原告向被告支付了租金218963元、押金5842元、管理费7200元、定金20000元。同年7月13日，原告李尔丰（乙方）与被告新鸿和公司（甲方）签订了《承租合同》，约定乙方承租甲方侨馨人家10层1010室，建筑面积75.27平方米，房屋为精装修房，包含相应的家用电器；乙方承租年限为5年，甲方以书面方式通知乙方入住，乙方须在接到入住通知七天内办好入住手续，否则甲方视同乙方已入住；交房时间为2011年9月30日，如甲方不能按约交付床位，每延迟一天按乙方已交租金万分之五的金额赔偿乙方损失；乙方承租其中的1、2号床位，其5年承租的总床位费为263400元，租金从交房之日起算；乙方签订本合同时预付定金20000元，如乙方退租，甲方将没收乙方定金，本协议自动终止；乙方支付甲方一个月的床位租金4390元作为乙方的承租押金；除不可抗力之外的其他情形，承租人如不愿再租，甲方同意乙方退租，并同意实际承租期限在5年以内（含5年），按1年租金标准扣除实际租用年限的租金，剩余租金退还乙方。合同签订后，原告向被告支付了租金238132元、押金4390元、管理费7200元、定金20000元。被告新鸿和公司向原告发《南京市鼓楼区侨馨人家养老公寓入住通知单》，告知原告诉争房屋定于2012年1月1日正式交付使用，办理入住手续时间为2011年12月26日到2011年12月31日，1月1日视为入住时间。2012年1月9日，原告李保洵、李尔丰与被告新鸿和公司签订了《入住协议》，被告将两套诉争房屋分别交给了原告，原告入住起始时间为2012年1月9日，原告按每套600元／月的标准向被告支付综合管理费。同日，原被告与管理者南京市鼓楼区侨馨人家养老公寓三方签订了《承诺书》，三方共同遵守《南京市鼓楼区侨馨人家养老公寓管理公约》。该公约载明：管理者为入住者提供专业的生活管家，为每位入住者度身制定家政服务计划、亲情关爱计划、医疗护理计划、健康休闲计划、养身美食计划，生活管家提供每周两次为入住者的房间进行清洁打扫，包括地面、桌面、卫生洁具的清洁；每月为入住者清洗床单、被套、枕套，每年一次清洗窗帘、沙发套等物品；为入住者代缴水电等费用和代订书信、报刊车、船票等；组织专业的营养师为入住者提供营养咨询服务，按照入住者的个人情况制定美食计划和相应食谱，如有需要，美食中心可提供点餐陪送服务。诉争房屋交付后，原告发现房屋存在空调跳闸、出水管堵塞、卫生间没有扶手、卫生间顶灯不亮等质量问题。之后，被告将上述质量问题进行修复，原告可以正常使用。2012年2月22日，原被告双方对侨馨人家10层1009室房屋进行了房屋验收交接。诉争房屋交付后，原告认为房屋内装潢异味较重，遂委托江苏苏环工程质量检测有限公司对诉争房屋内的空气质量进行检测。2012年1月6日，江苏苏环工程质量检测有限公司出具室内空气检测报告，载明：检测项目为室内空气中甲醛、苯、TVOC、甲苯、二甲苯样品，检测地址为南京清凉门大街60号侨馨人家，室内封闭时间为12小时（自述），采样日期为2012年1月4日，检测日期为2012年1月5日，检测结果为室内空气中TVOC浓度超过国家标准。2012年2月1日，江苏苏环工程质量检测有限公司出具室内空气检测报告，载明：检测项目为室内空气中甲醛、苯、TVOC、甲苯、二甲苯样品，检测地址为南京市鼓楼区嫩江路侨馨人家，室内封闭时间为﹥12小时（自述），采样日期为2012年1月31日，检测日期为2012年2月1日，检测结果为室内空气中TVOC、甲苯浓度超过国家标准。2012年2月22日，原告委托南京海泰室内环境净化有限责任公司对清凉门大街60号侨馨老年公寓1009室进行室内空气污染治理，治理建筑面积为50平方米，结算金额为1000元。同年3月19日，南京海泰室内环境净化有限责任公司出具检测报告，载明：委托单位为李先生，委托单位地址为鼓楼区清凉门大街60号侨馨老年公寓1009室，封闭时间为1小时（委托单位口述），采样日期为2012年3月14日，检测项目为甲醛、苯、TVOC、甲苯、二甲苯，检测结论为样品经检验甲醛、苯、TVOC、甲苯、二甲苯均符合《民用建筑工程室内环境污染控制规范2010》中规定的要求。被告新鸿和公司对上述检测报告的真实性提出异议，其认为三份检测报告中室内封闭时间均为原告方自述，对原告方自述的封闭时间的真实性不予认可，故对检测报告结果的真实性亦不予认可。2012年5月4日，原告李保洵因心脏病、高血压、肾尿结石、脑梗塞入院治疗，同日，原告吴育恒因心脏病、脑梗塞、红斑狼疮入院治疗。两原告于2012年6月2日出院。2013年1月底，原被告双方办理了退房手续。上述事实，有双方当事人陈述、《承租合同》、《入住通知单》、《入住协议》、《承诺书》、《管理公约》、《房屋验收交接表》、《检测报告》、《空气环境治理合同》、《住院记录》、《收据》及本院庭审笔录等证据予以证实。本院认为，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在承租期间保持租赁物符合约定的用途。当事人一方履行合同义务不符合约定的，应当承担赔偿损失的违约责任。本案中，原被告双方签订的两份《承租合同》中明确约定，交房时间为2011年9月30日，如甲方不能按约交付床位，每延迟一天按乙方已交租金万分之五的金额赔偿乙方损失。被告于2012年1月9日才向原告交付诉争房屋，被告应承担自2011年9月30日起至2012年1月8日止按照每延迟一天按乙方已交租金万分之五的标准向原告支付迟延交房违约金25103.30元。庭审中，原被告双方均同意解除两份《承租合同》，本院对此予以确认。2012年1月9日，被告向原告实际交付诉争房屋，原告在使用诉争房屋的过程中发现房屋存在空调跳闸、出水管堵塞、卫生间没有扶手、卫生间顶灯不亮等质量问题，但该质量问题随后已经解决。关于原告认为诉争房屋内空气质量不合格的问题，在检测报告中记载的具体封闭时间是自述，并没有检测机构予以确认，封闭时间的长短对检测结果会起到实质性影响，同时，检测报告中的检测地址并未明确系诉争房屋，故本院对江苏苏环工程质量检测有限公司出具的两份《室内空气检测报告》的结果不予认可。关于原告需要的护理人员被告一直未能提供，且被告提供的伙食不适宜老年人的口味的问题，原告未能证明上述事实，故本院对此不予认可。被告于2012年1月9日向原告交付诉争房屋，并于2013年1月底双方办理了退房手续，原告承租诉争房屋的期限应从2012年1月9日起计算至2013年1月底，同时，被告认为原告的入住时间为一年，故本院认为原告应向被告支付一年的租金99419元和半年的管理费7200元，对于原告剩余的租金被告应退还。综上，为维护当事人合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第二百一十六条之规定，判决如下：一、解除原告李保洵、吴育恒、李尔丰与被告南京新鸿和置业有限公司分别于2011年6月13日和7月13日签订的坐落于南京市鼓楼区清凉门大街60号侨馨人家10层1009室和1010室《承租合同》。二、被告南京新鸿和置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告李保洵、吴育恒、李尔丰返还侨馨人家1009室和1010室的房屋租金397676元、管理费7200元、押金10232元。三、被告南京新鸿和置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告李保洵、吴育恒、李尔丰支付违约金25103.30元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费9499元，由原告李保洵、吴育恒、李尔丰负担1499元，由被告南京新鸿和置业有限公司负担8000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（开户行：农行南京市鼓楼支行；收款人：南京市中级人民法院；帐号：10×××76）。审 判 长 张 智人民陪审员 秦百玄人民陪审员 郭长根二〇一三年十月十七日书 记 员 郑小燕 微信公众号“”