（2013）朝民初字第17504号
裁判日期: 2013-10-17
公开日期: 2015-08-27
案件名称
北京山水文园物业管理服务有限公司与张虹等物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市朝阳区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
北京山水文园物业管理服务有限公司,张虹,刘蔓祎
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2013）朝民初字第17504号原告北京山水文园物业管理服务有限公司，住所地北京市朝阳区小武基村甲8号5号院（平房）。法定代表人李艳敏，董事长。委托代理人甘若甡，男，1978年8月26日出生。被告张虹，女，1966年7月2日出生。被告刘蔓祎，女，1992年8月19日出生。二被告共同委托代理人韩静，北京市君润律师事务所律师。原告北京山水文园物业管理服务有限公司（下称原告）与被告张虹、刘蔓祎（下称二被告）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人甘若甡，二被告共同委托代理人韩静均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：被告系山水文园中园小区A号楼B单元C室（下称诉争房屋）业主，我公司负责对该小区进行物业管理，双方于2004年9月2日签订《物业管理服务协议书》，协议约定被告不得封闭阳台，但是被告违反该协议的规定，于2009年7月封闭了阳台。为了维护园区美观与谐调，我公司多次与被告协商，但是被告拒不拆除。故我公司诉至法院，要求被告拆除所封闭的阳台。二被告共同辩称：不同意原告的诉讼请求。原告的主体资格有误，与我们签订物业协议的是北京九天物业管理有限公司山水管理部，并不是原告；即使是封闭阳台行为违反了相关规定，也应该由行政部门处理。并且因为封闭阳台一事双方曾有争执，当时原告报警了，经相关部门处理，双方达成了和解，原告同意我们封阳台，现在已经时隔四年，已经过了诉讼时效。另，封闭阳台是为了防尘防噪防盗，并没有影响到小区的整体环境。经审理查明：诉争房屋产权现登记于二被告名下，系二被告共同所有，由其共同居住。原告具有物业服务企业资质，受开发商委托对诉争房屋进行物业管理与服务，名称曾为“北京九天物业管理有限公司”，于2010年6月25日经核准变更为现在的名称。2004年9月2日，原告与二被告签署《山水文园物业管理服务协议书》一份，约定由原告对该小区进行物业服务、管理，该协议书关于“业主的权利和义务”章节中约定有：积极配合物业公司的工作，维护园区美观协调，禁止封闭阳台及搭建阳光棚等有损园区美观的构筑物或建筑物。另，诉争房屋所在小区至今未成立业主委员会。双方均确认二被告于2009年7月将诉争房屋阳台封闭。庭审中，原告提交企业名称变更通知书、《委托书》及《山水文园物业管理服务协议书》，欲证明原告有权对诉争房屋所在小区进行物业管理及双方的权利义务，被告对该份证据的真实性予以认可。二被告提交网上查询的案例一则，欲证明对于该案的情形，原告只有举报、制止的权利，不具有主体资格。原告对该份证据的真实性及证明目的均不认可。二被告提交《北京市公安局朝阳分局现场治安调解协议书》一份，欲证明因为封闭阳台，曾与原告工作人员产生纠纷互殴并报警，双方达成现场治安协议互不追究对方责任。原告认可该份证据的真实性，但不认可其证明目的。二被告提交照片四组，欲证明小区内环境很差，大多业主都基于安全及卫生的考虑封闭阳台。原告对该份证据的真实性及证明目的均不认可。庭审过程中，经本院组织现场勘验，诉争房屋阳台已被封闭。以上事实，有房屋所有权证、当事人提交的上述证据、双方当事人陈述及庭审笔录等在案佐证。本院认为：依法成立的合同受到法律保护。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案原、被告签订有物业管理、服务合同，双方之间已产生物业管理、服务合同关系，双方均应当按照合同的约定全面履行自己的义务。合同中明确约定禁止封闭阳台，现二被告私自封闭阳台、经制止仍未拆除已属违约，理应承担相应的责任，故关于原告要求二被告拆除所封闭阳台的诉讼请求，本院予以支持。二被告虽称封闭阳台一事原告已经同意，但未提供有效证据予以佐证，原告对此亦不认可，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：被告张虹、刘蔓祎于本判决书生效后十五日内拆除北京市朝阳区山水文园中园小区A号楼B单元C室所封闭的阳台。案件受理费35元，由被告张虹、刘蔓祎负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长 罗 淼人民陪审员 崔 军人民陪审员 吴振华二〇一三年十月十七日书 记 员 韩 龙 来源：百度“”