（2013）南民初（二）字第293号
裁判日期: 2013-10-17
公开日期: 2014-11-12
案件名称
（2013）南民初（二）字第293号民事判决书
法院
柳州市柳南区人民法院
所属地区
柳州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第五十八条；《中华人民共和国物权法》：第九十五条，第九十七条
全文
广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院民 事 判 决 书（2013）南民初（二）字第293号原告王英委托代理人蔡瑞光被告柳州市远辰房地产投资咨询有限公司法定代表人：黄锦锋，总经理。委托代理人：龙飞，法律工作者。（特别授权）第三人王凯委托代理人王俊英，柳州市商务委干部第三人肖劲华原告王英诉被告柳州市远辰房地产投资咨询有限公司、第三人王凯、第三人肖劲华居间合同纠纷一案，本院于2013年5月13日受理后，依法适用简易程序，于2013年7月11日公开开庭进行了审理。后因依法追加了第三人王凯及肖劲华参加诉讼，故转为普通程序进行审理。原告王英的委托代理人蔡瑞光、被告柳州市远辰房地产投资咨询有限公司的委托代理人龙飞、第三人王凯的委托代理人王俊英到庭参加诉讼。第三人肖劲华经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王英诉称，2012年9月7日原告在柳州市远辰房地产投资咨询有限公司业务员的哄骗下，代王凯与肖劲华签了《房屋买卖协议》，被告柳州市远辰房地产投资咨询有限公司以《房屋买卖协议》丙方身份当即收取人民币5600元的房屋买卖服务费用。事实该房屋是原告王英与王凯的共有财产，王英在王凯不知情的情况下代王凯与肖劲华所签的《房屋买卖协议》属无效协议，房屋买卖不成，于9月11日终止合同。根据《中华人民共和国合同法》第58条的规定，多次要求被告柳州市远辰房地产投资咨询有限公司退回因无效《房屋买卖协议》收取的5600元房屋买卖服务费，至今未果，故诉至法院，请求判决：1、被告柳州市远辰房地产投资咨询有限公司退回房屋买卖服务费5600元；2、占用资金损失费560元；并承担本案全部诉讼费用。原告为证明其主张，提交了如下证据：1、柳州市远辰房地产投资咨询有限公司于2012年9月7日出具的收据1份，原件。证明被告收取了5600元中介费。2、收款人为肖劲华，时间是2012年9月11号的收据1份，原件。证明《房屋买卖协议》无效。3、柳房权证字第D00591**号房产证1份，原件。证明与肖劲华签订《房屋买卖协议》时，中介与乙方知道其房屋为王英与王凯的共有财产。4、房屋买卖协议（按揭）1份，原件。证明被告是依据《房屋买卖协议》第六条收取了5600元，房屋买卖取消后应该退还，被告没有履行协议。5、鱼峰法院（2013）鱼民初（一）字第4号的判决书1份，原件。证明鱼峰法院认定合同无效。6、鱼峰法院执行通知书1份，原件。证明肖劲华在鱼峰法院申请强制执行。7、代管款结算票据1份，原件。证明王英将执行款交到鱼峰法院。被告辩称，我们不同意原告的诉讼请求。1、本案侵犯的应该是另一共有人王凯的利益，没有侵犯到原告的利益。主体不合格，应该由王凯来主张权利。2，就算是侵犯了另一共有人的利益，本案合同无效的责任在原告，也应该按双方签订的《房屋买卖协议》第五条，若发生与产权相关的纠纷应该由原告承担。被告没有提供证据。第三人王凯辩称，房屋所有权为王英与王凯共有。被告的业务员在看了房产证后，在从未与王凯照面，从未征求王凯意见的情况下，欺骗王英代王凯与肖劲华签订《房屋买卖协议》及《补充协议》。王凯本人不知晓，也不认可。违反合同法规定属于无效协议。王凯的这套房屋从未有卖出的想法，王英也从未跟王凯提起卖房之事。被告作为房地产咨询公司，明知该房屋不具备卖出条件，不能买卖，但依然非法促成房屋买卖，并非法收取房屋买卖中介费。是明知故犯的违法行为，是欺诈行为，法律所不允许的。王凯自2000年结婚后，一直与丈夫同住在公婆家，偶尔回来看望老父亲，对父亲王英卖房一事毫不知情，不是被告的违法故意所为，王英不会卖房。第三人没有证据提交。经庭审质证，本院对原告提供证据的真实性予以确认，对于证明目的综合予以认定。本院根据当事人的陈述、举证及诉辩意见，对本案事实确认如下：案涉房屋系原告王英与第三人王凯共同共有。2012年9月7日原告王英与第三人肖劲华、被告柳州市远辰房地产投资咨询有限公司（以下简称远辰公司）签订了一份《房屋买卖协议（按揭）》。约定：原告为卖方（甲方）、第三人肖劲华为买方（乙方），被告远辰公司为丙方（中介方）。1、原告将房产出售给第三人肖劲华。2、第三人肖劲华在签订协议之日向原告支付购房定金人民币20000元。3、原告保证上述房产产权清晰，无抵押、查封及其他权利限制情况。若发生与该房产产权有关的产权纠纷或债权债务，概由原告负责清理，并承担民事责任。4、中介服务费原告支付5600元，第三人肖劲华支付8400元。签订该房屋的买卖协议时由原告结清给被告。如原告或第三人肖劲华违约或个人原因导致交易无法成交，此中介费不退。在该房屋买卖协议的首部卖方（甲方）处及落款甲方处，均有原告王英的签名，且在“王英”签名旁，有王英代写的“代王凯”。合同签订当日，原告向被告交纳了5600元中介服务费。第三人肖劲华向原告支付了购房定金。但原告并未将房屋卖给第三人肖劲华。2012年9月11日，王英向第三人肖劲华退回了购房定金14000元。2012年12月21日，第三人肖劲华以王英、王凯为被告，向鱼峰区人民法院提起了诉讼。以王英、王凯违约不卖房为由，要求二人退回购房定金6000元并赔偿20000元。鱼峰区法院作出了（2013）鱼民初（一）字第4号民事判决书。认定《房屋买卖协议（按揭）》无效，判决王英返还肖劲华购房定金6000元。该判决已生效，王英亦依此判决履行了给付义务。王英为此案负担了诉讼费及执行费200元。原告王英以三方协议无效为由，于2013年5月13日向本院起诉，要求被告返还中介服务费并支付占用资金损失。以上事实还有本院的庭审笔录等书证附卷为证。本院认为，处分共同共有的不动产，应当经共同共有人的同意，共有人之间另有约定的除外。根据查明的事实，原告王英出卖案涉的房屋没有经得共同共有人王凯的同意，故原告、被告与第三人肖劲华签订的房屋买卖协议应当认定为无效。原、被告对该协议认定为无效协议，均不持异议。依照法律的规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。被告收取的5600元的中介服务费系依房屋买卖协议而取得的，该协议无效，原告诉请被告返还该中介费，于法有据，本院予以支持。原告诉请被告支付的占用资金损失费，实际是协议无效的损失赔偿。本案房屋买卖协议签订时，原告并未取得第三人王凯的授权，而被告作为专业进行房屋买卖中介的公司，应当知道没有房屋共有人的同意，房屋出卖是无效的。故在案涉房屋买卖过程中，原、被告均有过错，原告要求被告支付占用资金损失费没有依据，本院不予支持。被告辩称原告不是本案适格主体，但根据查明的事实，原告系房屋买卖协议的一方当事人，且中介服务费是由原告支付给被告的，根据合同相对性原则，原告系本案的适格主体。被告辩解合同无效的过错及后果应当由原告承担。但本案案涉房屋的产权是明晰的，不存在协议约定的产权纠纷或债权债务等情形。故被告的辩解，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十八条、《中华人民共和国物权法》第九十五条、第九十七条之规定判决如下：被告柳州市远辰房地产投资咨询有限公司返还原告王英中介服务费5600元。驳回原告王英的其他诉讼请求。案件受理费50元（原告已预交），由被告柳州市远辰房地产投资咨询有限公司负担。上述应当履行的义务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于柳州市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（收款单位：广西壮族自治区柳州市中级人民法院，账号：20-118701040004709，开户银行：中国农业银行柳南支行潭中分理处）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 李 超人民陪审员 韦晓英人民陪审员 杨金兰二〇一三年十月十七日书 记 员 欧 珣附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应责任。《中华人民共和国物权法》第九十五条共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。《中华人民共和国物权法》第九十七条处分共有的不动产或动产以及对共有的不动产或者动产做重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或全体共同共有人的同意，但共有人之间另有约定的除外。审判长审判员审判员二○一三年十月十七日书记员黄玄 微信公众号“”