（2013）秦民初字第904号
裁判日期: 2013-10-17
公开日期: 2014-11-18
案件名称
南京太平超市有限公司与江苏明城投资集团有限公司、南京市太平商场、金盛置业投资集团有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
南京市秦淮区人民法院
所属地区
南京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
南京太平超市有限公司,江苏明城投资集团有限公司,南京市太平商场,金盛置业投资集团有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百零九条，第二百一十二条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款，第六十五条第一款
全文
南京市秦淮区人民法院民 事 判 决 书（2013）秦民初字第904号原告（反诉被告）南京太平超市有限公司（以下简称太平超市），住所地南京市白下区太平南路269号。法定代表人马士军，董事长。原告江苏明城投资集团有限公司（以下简称明城集团），住所地南京市玄武区新庄村39号。法定代表人马士军，董事长。以上两原告委托代理人任文举，北京市康达（南京）律师事务所律师。以上两原告委托代理人赵恒翼，北京市康达（南京）律师事务所律师。被告（反诉原告）南京市太平商场（以下简称太平商场），住所地南京市白下区太平南路***号。法定代表人陈大文，总经理。委托代理人康永明，男。被告金盛置业投资集团有限公司（以下简称金盛集团），住所地南京市汉中路89号金鹰国际商城29楼。法定代表人孙爱庚，总经理。委托代理人黄泓祯，男。原告太平超市、明城集团与被告太平商场、被告金盛集团房屋租赁合同纠纷一案，原告太平超市、明城集团于2013年5月2日向本院起诉，本院于同日立案受理。依法组成合议庭于2013年6月4日公开开庭进行了审理。被告太平商场当庭向原告太平超市提起反诉，本院依法于2013年8月26日再次公开开庭进行了审理。原告太平超市、明城集团的委托代理人任文举；被告太平商场、金盛集团的委托代理人康永明、黄泓祯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告太平超市、明城集团诉称，2007年11月15日，太平超市与太平商场签订了一份《合作协议》，约定太平超市将其所有的房屋租赁给太平商场经营使用，租金按房屋的建筑面积七折作为计算面积，按计算面积每年每平方450元作为计算标准，太平商场应于每季首月按季向太平超市交纳租金（租金每年递增4%）。2008年1月21日，太平超市、明城集团与太平商场、金盛集团签订了一份《补充协议》，约定太平超市、明城集团按现状将其所属的太平超市营业楼修缮、扩建、装潢工程交由太平商场、金盛集团施工和管理，太平超市营业楼修缮、扩建、装潢结束并经验收合格后，太平超市将自用经营、办公面积之外的营业楼交由太平商场租赁经营，租金按《合作协议》的约定履行。根据（2010）白民初字第333号民事判决书第12页第1行“本院认定起租日为2008年9月28日”，同时根据（2010）白民初字第333号民事判决书第12页第5-8行，结合（2011）白行初字第66号行政裁定书，太平商场、金盛集团最迟应于2012年1月6日向太平超市、明城集团支付房屋租金，但太平商场、金盛集团至今未给付，故请求法院判令：1、太平商场与金盛集团立即支付2008年9月28日至2011年9月27日期间的租金共计3418731.69元；2、太平商场与金盛集团立即支付逾期付款利息315378元（利息自2012年1月6日暂计算至2013年7月5日，此后仍按照6.15%的年利率标准计算至判决生效给付日止）。被告太平商场、金盛集团辩称，2008年1月21日太平超市、明城集团、太平商场、金盛集团签订《补充协议》，各方就太平超市老楼危房维修加固事项做出约定，但《补充协议》并不涉及本案诉争钢结构房屋建造及承租事项。从太平超市提供的证据来看，2007年12月10日太平超市向南京市规划局所作的《情况说明》提到太平南路269号房屋进行翻建改造的内容是“商场二层原五个天井口约490平方米实施整板结构封堵改建，并加固柱体，封堵部分局部增加横梁”。2009年南京市规划局监督处所作的《关于太平超市房屋改造规划手续的函》也反映太平南路269号本案诉争之钢结构房屋是建成之后补办的规划。这说明，本案诉争房屋最终建成五层，其中三层补办了规划手续取得产权证，这些最终事实与《补充协议》中老楼危房维修加固约定的事项相悬殊，金盛集团在签订《补充协议》时也未能预见该事实结果，不应纳入《补充协议》处理。事实上，本案诉争钢结构房屋是太平商场在完成太平超市老楼改造、修缮任务以外，又使用自有材料、资金在太平南路269号地块上投资建设的新项目，即本案诉争钢结构房屋并不是太平超市交付给太平商场的租赁标的物，而是太平商场对太平超市之太平南路269号地块利用后的产物。故太平商场利用地块建造建筑物、构筑物不仅不应支付租金，太平超市将其领取产权证据为己有还应给予相应的补偿。尽管太平超市曾委托律师于2012年12月24日向金盛集团、太平商场发送《律师函》要求支付租金，但是关于本案诉争租金问题，双方一直存在较大争议，太平商场与太平超市之间就本案诉争钢结构房屋是否需要支付租金、如何支付租金、该房屋建造款如何补偿等问题一直在交涉中，未能形成一致意见，因此太平商场不存在租金逾期行为。另外，就本案诉争钢结构房屋，金盛集团未与他人有过承租约定，也未有占有、使用该房屋的事实，所以金盛集团不是本案诉争钢结构房屋的承租方，与太平超市、明城集团、太平商场均不存在租赁关系。反诉原告太平商场诉称，2007年11月15日太平商场与太平超市签订《合作协议》以及《补充协议》，约定双方改造、修缮太平超市老楼，合作经营，开发299号地块。为了打造太平商场统一商区，自2008年5月起，经太平超市默许，太平商场在除了完成太平超市老楼改造、修缮任务以外，又使用自有材料、资金在太平南路269号地块上投资建设钢结构工程，2008年9月28日，太平商场南北楼贯通开业。但是太平超市在未告知太平商场的情况下，于2009年4月20日擅自将太平商场投资兴建的钢结构建筑领取房屋产权证，其中太平超市领取房屋产权证部分房屋造价费用总共为12248000元。为此，太平商场多次就钢结构房屋工程建造费用问题与太平超市进行交涉，但太平超市一直不予理睬，还就该房屋向太平商场要求收取租金，给太平商场造成重大损失。太平超市擅自将太平商场巨额投资兴建的钢结构房屋登记其名下获得所有权的行为，显然违背太平商场的意愿，与民法自愿、公平、等价有偿原则相违背。同时根据最高人民法院法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条之规定，太平超市已领取房屋产权证，理应给予太平商场相应补偿。故请求太平超市向太平商场支付太平南路269号房屋建造费用合计12248000元。反诉被告太平超市辩称，太平超市的报建手续以及相关政府批文形成一个完整的证据链，充分证明本案诉争钢结构房屋系从太平超市危旧经营用房翻建而来，而绝不是太平商场反诉中所声称的在修缮、装潢太平超市危旧房屋的过程中临时起意凭空翻建而得。2008年1月21日《补充协议》第一条中太平超市、明城集团移交给太平商场、金盛集团的“现状以后”的上述工程是一个完整的“太平超市营业楼修缮、扩建、装潢工程”，其中非常明确的包括了拆除太平超市原危旧房屋并翻建本案诉争钢结构房屋的这一翻建工程。太平超市、明城集团与太平商场、金盛集团在该《承诺书》以及《补充协议》中明确约定包括但不限于新建钢结构房屋工程的“工程、材料、设备、施工费用”全部由太平商场、金盛集团负担并支付。太平超市能够顺利将诉争钢结构房屋产权证办至太平超市名下，完全是太平商场、金盛集团正常履行《补充协议》第二条、第三条约定内容的自然产物。太平商场、金盛集团应按照2007年11月15日《合作协议》约定的租金标准向太平超市、明城集团支付新建钢结构房屋的租赁费用。太平商场反诉的建造费用没有任何合同以及法律依据，其所提供的证据既不能证明所谓的一千多万元是发生于新建钢结构工程中，更不能证明这些费用应当由太平超市、明城集团承担。从公平原则出发，太平商场使用太平超市名下房产，就应当支付租金对价。综上，请求驳回太平商场的反诉诉讼请求，支持太平超市的本诉诉讼请求。经审理查明：2006年，南京市房屋安全鉴定处发出《危险房屋通知书》，为确保公共场所房屋的安全使用，建议对太平南路279号（34标95号）片区房屋进行翻建，在未翻建之前，房屋应停止使用。2007年7月2日，南京市发展和改革委员会发出《关于南京太平超市有限公司老营业楼危房翻建项目备案的通知》，同意太平超市老营业楼危房翻建项目备案，项目建设位于白下区三十四标95号和太平南路269、273号，项目占地面积6833平方米，具体四至边界由市国土、规划部门确定。2007年11月15日，太平超市（甲方）与太平商场（乙方）签订《合作协议》，约定太平超市将其所有的太平超市老大楼采取租赁形式租赁给太平商场经营，租赁经营协议暂定三年，租赁经营按建筑面积七折作为计算面积，按计算面积每年每平方米450元交纳租金，租金在每季首月交纳，按每年4%递增，协议签订后，太平商场在一周内撤出，施工工程力争于2008年元旦前工程验收合格后将场地交付太平商场使用。该协议于2007年11月21日经南京市建邺公证处公证。2007年12月7日，太平超市与太平商场关于太平超市修缮工程的相关问题形成《会议纪要》，《会议纪要》上手写加注“已与马董电话联系，施工工作移交，产权不变，移交后施工费由太平出，不计抵充，移交后租金当日结算。曹武”2007年12月11日，太平超市向南京市规划局递交《情况说明》，该《情况说明》反映的主要内容是对南京市房产局位于太平南路269号太平超市的代管产进行翻建改造，为提高商场二层房屋的抗震性能和强度，将代管产中商场二层原五个天井口约490平方米实施整板结构封堵改建，并加固柱体。市房产管理局在《情况说明》上签属“情况属实，同意翻建”。2008年1月17日，太平超市、太平商场双方签订《承诺书》，约定太平商场于2008年1月18日进场装修及太平超市和新楼连接部位进行施工；进场后施工费用由太平商场负担并支付；验收工作由太平超市、太平商场双方共同组织。2008年1月21日，太平超市、明城集团与太平商场、金盛集团签订《补充协议》，约定：甲方（太平超市、明城集团）所属太平超市营业楼修缮、扩建、装潢工程，双方按现状由甲方将场地及工程交由乙方（太平商场、金盛集团）施工和管理，现状以前的工程、材料费用由甲方承担，现状以后的上述工程、材料、设备费用由乙方承担。太平超市营业楼修缮、扩建、装璜工程所涉项目各项报批工作，均由乙方以甲方名义负责完成，但甲方应予以专人配合乙方的报批工作。太平超市所有房屋及土地产权、使用权及相关权属均属甲方所有，该地块若需开发建设须拆除太平超市营业楼时，此前乙方为太平超市营业楼所投所有资金、材料、设备和资产等，均不作为补偿条件，乙方自愿放弃其补偿权益。太平超市营业楼修缮、扩建、装潢结束后，双方会同政府有关职能部门共同组织验收，验收合格后，太平超市营业楼中除甲方自用经营、办公面积外，其余营业楼由乙方租赁经营，租金按双方2007年11月15日“合作协议”约定执行。验收未合格，乙方不得经营使用太平超市营业楼，若擅自经营使用，则乙方承担由此造成的一切经济损失和法律责任。2008年9月28日，太平商场南北楼贯通全新开业。2008年11月19日，太平超市向太平商场发《函》，要求太平商场于2008年11月25日前签订《租赁合同》，并支付此前所欠全部租金，租赁面积双方在三日内核定，否则以太平超市核定为准，否则，太平商场必须于11月底前撤出超市、退还租赁的全部房屋。2009年4月13日，太平超市向南京市房产局市场产权处申领新建钢结构产权，同年4月15日，南京市规划局监督处作出关于太平超市房屋改造规划手续的函，同意对太平超市拆除原有危房翻建的三层商业用房约3807.26平方米，补办规划手续。同年4月20日，太平超市领取宁房权证白初字第××号太平南路269号房屋所有权证，建筑面积3807.26平方米，建筑年代为2008年，建筑结构钢，产权来源为自建，总层数为5层。2012年6月21日，南京市房产局换发宁房权证白初字第××号太平南路269号房屋所有权证，建筑面积变更为3476.78平方米，建筑结构为钢。2009年5月6日，太平超市向太平商场发出《律师函》，要求太平商场在接此函后一周内立即支付所欠的全部租金，否则，太平超市将依法采取包括终止协议，收回房屋以及诉讼追偿等措施。2009年8月10日，太平超市分别向太平商场、金盛集团发《函》，要求太平商场拆除违章建筑，终止2007年11月15日《合作协议》，收回房屋。2010年1月7日，太平超市及明城集团向法院提起诉讼，要求解除太平超市与太平商场于2007年11月15日签订的《合作协议》及太平超市、明城集团与太平商场、金盛集团于2008年1月21日签订的《补充协议》并支付欠租。审理中，各方均认为《合作协议》是租赁的性质，太平商场认为钢结构部分3807.26平方米应该不支付租金或按承租土地的价格支付租金，并于2010年12月27日向本院提起行政诉讼，要求撤销宁房权证白初字第××号房屋产权证，后于2011年7月19日撤诉，又于2011年8月17日再次递交同样诉讼请求的起诉状，本院于2011年8月29日再次立案受理。2011年9月1日，本院对太平超市、明城集团的民事诉讼作出（2010）白民初字第333号民事判决，驳回了太平商场、明城集团要求解除《合作协议》及《补充协议》的请求，对除提起行政诉讼的钢结构以外房屋租金作出判决。双方均未上诉，该判决生效。同年12月26日本院作出（2011）白行初字第66号行政裁定书，驳回太平商场起诉。太平商场未上诉，该裁定生效。以上事实有危险房屋通知书、关于《南京太平超市有限公司老营业楼整体翻建项目》的批复、南京市发展和改革委员会文件、《合作协议》、公证书、《会议纪要》、《情况说明》、《承诺书》、《补充协议》、函、房屋所有权证、（2010）白民初字第333号民事判决书、（2011）白行初字第66号行政裁定书、原、被告陈述等予以证实。为了证明太平南路269号房屋建造费用合计12248000元，太平商场提供了如下证据：1、2008年3月20日太平商场与南京第一建筑工程有限公司签订的工程地点为太平南路279号、开工日期为2008年3月20日、竣工日期为2008年8月30日的协议书、合同附件、造价取费表，证明土建工程合同价款2850000元；2、2008年3月18日与苏州德佳净化钢结构有限公司签订的工程地点为太平南路279号、开工日期为2008年3月20日、竣工日期为2008年4月23日的建设工程施工合同、报价单，证明钢结构工程款4370000元；3、与南京第一建筑工程有限公司签订的工程地点为太平南路279号、开工日期为2008年3月22日、竣工日期为2008年4月30日的建设安装工程施工合同，证明水电工程合同价为2000000元；4、2008年3月18日与南京设备安装公司签订的消防安装工程发承包合同、2010年9月的工程结算审核定单、2010年10月的审核报告，证明钢结构部分消防系统安装工程合同价款400000元；5、与南京国豪装饰工程有限公司签订的工程地点为太平南路279号、开工日期为2008年4月3日、竣工日期为2008年4月30日的建筑工程施工合同、2010年2月的审计报告，证明室内装饰工程合同价1380000元；6、与南京第一建筑工程有限公司签订的工程地点为太平南路279号、开工日期为2008年8月20日、竣工日期为2008年9月8日的建设工程施工合同，证明钢结构屋面防水保温工程合同价款115000元；7、与南京友凉制冷设备有限公司签订的施工日期为2008年3月25日的空调移机合同，证明空调安装合同价280000元；8、与南京设备安装有限公司签订的工程地点为太平南路279号、开工日期为2008年3月25日的建设工程施工合同，证明钢结构防火涂料工程合同价款153000元。太平超市质证认为，从太平商场所举证据来看，太平商场修房屋的施工流程是先做消防、装空调、搞装修、然后再把做好的消防、装好的空调，以及搞好的装修放进即将施工的钢结构房屋中，最后把带有消防、空调、装修的钢结构房屋埋到地下去，从而完成整个钢结构房屋的修建工程。这样一个滑稽的施工流程，证明了太平商场举证的证据根本就是伪造的，根本就不可能是因为新建钢结构工程而实际发生的，这也充分证明了本案诉争双方在2008年1月21日《补充协议》中所约定的，金盛集团、太平商场用多余、可再利用的旧设备、旧材料并自筹资金承担“现状以后的上述工程、材料、设备费用”的客观事实。本院认为，在前次民事诉讼中，本院未对太平超市提出的就钢结构部分收取租金作出判决，系因太平商场提起行政诉讼，2011年12月16日本院作出（2011）白行初字第66号行政裁定书，驳回太平商场起诉，太平商场未上诉，该裁定生效，太平超市仍是钢结构部分登记的所有权人。按照《补充协议》，太平超市营业楼修缮、扩建、装潢结束后，双方会同政府有关职能部门共同组织验收，验收合格后，太平超市营业楼中除甲方自用经营、办公面积外，其余营业楼由乙方租赁经营，租金按双方2007年11月15日“合作协议”约定执行，故太平商场在使用上述房屋期间应向太平超市支付租金。而被告金盛集团作为签订《补充协议》的乙方之一，亦应按《补充协议》的约定履行支付租金义务，其与被告太平商场之间实际由谁使用系双方之间的内部约定，不能对抗本案原告起诉要求支付租金的诉讼请求。故，对于被告金盛集团以主张其非为本案诉争钢结构房屋的承租方来对抗原告诉讼请求的抗辩意见，本院不予采纳。且本院（2010）白民初字第333号民事判决书依照《补充协议》判决被告金盛集团和被告太平商场共同支付租金，被告金盛集团也未上诉提出异议，该判决生效。因此，太平超市、明城集团要求太平商场、金盛集团支付2008年9月28日至2011年9月27日期间的租金并支付利息的本诉诉讼请求，依法有据，本院予以支持。关于反诉部分，承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。太平超市营业楼修缮、扩建、装潢工程系经市房产管理局同意的，且太平超市、明城集团与太平商场、金盛集团所签订的《补充协议》也已明确约定：太平超市营业楼修缮、扩建、装潢工程，双方按现状由甲方将场地及工程交由乙方施工和管理，现状以前的工程、材料费用由甲方承担，现状以后的上述工程、材料、设备费用由乙方承担，并约定太平超市所有房屋及土地产权、使用权及相关权属均属太平超市、明城集团所有，该地块若需开发建设须拆除太平超市营业楼时，此前太平商场、金盛集团为太平超市营业楼所投所有资金、材料、设备和资产等，均不作为补偿条件，太平商场、金盛集团自愿放弃其补偿权益。可见，双方对于扩建的费用已作出约定，且太平商场反诉称其为建造太平南路269号共花费12248000元，亦未提供支付凭证证实其主张，故太平商场要求太平超市支付太平南路269号房屋建造费用12248000元的反诉诉讼请求，无事实与法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条，最高人民法院法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款，判决如下：一、被告（反诉原告）南京市太平商场、被告金盛置业投资集团有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）南京太平超市有限公司、原告江苏明城投资集团有限公司支付自2008年9月28日至2011年9月27日的房屋租金3418731.69元。二、被告（反诉原告）南京市太平商场、被告金盛置业投资集团有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）南京太平超市有限公司、原告江苏明城投资集团有限公司支付逾期付款利息315378元（利息自2012年1月6日计算至2013年7月5日，此后按照中国人民银行同期贷款利率标准计算至判决生效给付日止）。三、驳回被告（反诉原告）南京市太平商场的反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费36673元，由被告（反诉原告）南京市太平商场、被告金盛置业投资集团有限公司负担，反诉案件受理费47644元，由被告（反诉原告）南京市太平商场负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一份，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（江苏省南京市中级人民法院开户行：农行南京市鼓楼支行，账号：10×××76）。审 判 长 夏 婕人民陪审员 许万燕人民陪审员 乔尔平二〇一三年十月十七日书 记 员 杨 燕见习书记员 柯胥宁 关注微信公众号“”