（2013）乐民初字第86号
裁判日期: 2013-10-17
公开日期: 2014-06-27
案件名称
黄瑞珍与山东金奥房地产开发有限公司商品房预约合同纠纷一审民事判决书
法院
昌乐县人民法院
所属地区
昌乐县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
黄瑞珍,山东金奥房地产开发有限公司
案由
商品房预约合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十六条第一款，第九十七条
全文
山东省昌乐县人民法院民 事 判 决 书（2013）乐民初字第86号原告黄瑞珍，昌乐县供销社退休职工。委托代理人东莹莹，女，汉族，系原告之女。委托代理人张佃军，山东衡明律师事务所律师。被告山东金奥房地产开发有限公司。法定代表人金绍平，董事长。委托代理人刘志国，山东宝都律师事务所律师。原告黄瑞珍与被告山东金奥房地产开发有限公司（以下简称金奥公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2013年6月3日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人东莹莹、张佃军，被告的委托代理人刘志国均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄瑞珍诉称，2010年9月27日，原告与被告签订《房产认购书》，约定原告购买被告开发的位于昌乐县新昌路农贸城15号商铺，价款253639元，原告已付清全部房款。因被告从签订合同后两年未通知和原告签订商品房买卖合同，且被告以将涉案房产交第三人使用，故原告于2012年9月27日给被告发出了“解除认购书合同并要求被告退还房款及承担违约责任和赔偿相应损失”的通知。被告在接到通知后，并未依法律规定对解除合同的效力提出异议，也未退还原告的房款及赔偿损失。请求判令被告退还原告房款253639元，赔偿损失和利息及一倍赔偿金253639元。被告金奥公司辩称，被告不存在违约行为，原告主张无事实和法律依据，原告解除合同不符合法定条件，同时被告没有收到解除合同的通知。2012年10月份后，被告多次电话通知原告签订购房合同并交付房屋，2013年4月27日，被告又发快递通知原告限于5月1日前到公司办理交房并签订合同，逾期被告将按照约定无条件解除合同，但原告一直没有到公司办理。造成涉案房屋无法交付使用，责任不在被告，请求驳回原告的诉讼主张。经审理查明，2010年9月27日，原告黄瑞珍（乙方）与被告金奥公司（甲方）签订《正式认购书》，载明，物业名称：46号楼15号商铺，认购总价253639元，付款方式一次性付款，2010年9月27日前付总房款253639元。同时协议约定：1、购买方自愿购买本协议所列明的商品房，同意按所列的商品房售价付款方式支付房价款，并在出售方规定的期限内到出售方指定的地点签署《商品房买卖合同》，并办理相关手续。2、如乙方不能按时签署正式买卖合同并按约定付款或无法提供按揭资料到银行面签，甲方有权单方面处理该物业并没收乙方已付之定金。3、本协议经购买方和出售方签署后立即生效，双方于本协议签署前作出的其他任何书面或口头协议均于本协议生效时作废。4、此《正式认购书》甲乙双方签订正式买卖合同之后，自动失效。原告黄瑞珍按约向被告支付购房款253639元。2011年8月，被告金奥公司因业主杨军（杨胖子商务酒店）擅自装修尚在施工中的46号楼，向昌乐县人民法院提起诉讼，请求停止施工、恢复原状、撤离现场。2011年12月16日，被告金奥公司与杨军达成调解协议，被告金奥公司同意杨军继续完成所购房屋室内装修，46号楼竣工验收前，杨军使用和开业须经被告金奥公司同意。2012年9月14日，被告金奥公司与12号商铺买受人王耀生、王海芹签订商品房期房买卖合同。2012年9月27日，原告黄瑞珍向被告金奥公司邮寄《解除函》，该函内容为“请注意本人黄瑞珍与贵司于2010年9月27日签订了房产认购书，约定本人购买贵司开发的位于山东省昌乐县新昌路农贸城15号商铺，价款为253639元。本人房款已全部付清。但截至发函之日已整两年，本人并未收到贵司签订商品房买卖合同的通知，且发现本人所购买的商铺已被第三人利用，贵司的严重违约，已是本人的合同目的不能实现，基于此本人决定：解除与贵司所签订的合同，并要求贵司退还全部房款及承担违约责任和赔偿相应损失。如贵司对合同解除有异议，请在接到本函后30日内向昌乐县人民法院申请确认其效力。此函”。次日，被告员工白雪签收该邮件。被告收到原告解除函后，没有对解除函提出异议。2012年11月3日，涉案房产所在的46号楼竣工验收。此后，被告金奥公司陆续向业主交付房屋。2013年4月27日，被告金奥公司针对原告拟制《交房通知》，内容为“尊敬的黄瑞珍业主：您好！你方所购买15号商铺已完成验收，可以交付使用。经多次电话和短信通知，你方一直未到我公司办理交房手续，在此特书面通知您请于2013年5月1日前，到我公司办理交房手续并签订正式的商品房买卖合同。根据相应认购协议条款的约定，逾期你方未能按时履行协议义务，我方有权单方面处理该物业！望能及时前来办理相关的手续，恭候您前来收房！谢谢合作！注：自本通知送达之日起视为我公司已履行法律和合同所规定的相同或相近于致函通知的行为，您在本通知规定的时间内未能前来我公司办理相关的交房手续，视为你方明示承认并拒绝本通知中及正式认购书中你方的义务，我公司将按照约定无条件解除双方的买卖合同！”。该通知交由昌乐县邮政快递向原告送达。至今，原告亦未按被告通知要求办理交付房屋并签订买卖合同。另查明，原告黄瑞珍所购15号商铺位于杨胖子商务酒店大门西侧。2012年9月27日，原告黄瑞珍向被告发函解除认购书时，该15号商铺已经有人居住使用，商铺外墙被杨胖子商务酒店一并装饰。上述事实，有原被告陈述笔录、认购书、交款收据、解除函、邮政投递回执、商铺照片三张、竣工验收备案表、购房合同、交房确认书、交房通知等在案证实。本院认为，原告黄瑞珍与被告金奥公司签订的《正式认购书》，是当事人真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效。该认购书属于预约合同，对原、被告均有约束力，双方都应本着诚信原则进行履约。但是，在一方违约时，守约方又不能要求其按照预约的约定内容强制履约，否则就违反了契约自由原则。被告金奥公司具备签订买卖合同的条件后，在与其他业主签订商品房期房买卖合同的情况下，却不通知原告签订期房买卖合同，可以认定其行为违反了认购书的约定，首先构成违约；加之原告所购15号商铺在工程竣工验收前就已被人居住使用并进行外墙装饰，被告没有完全履行房产交付前的管理义务，且原告已向被告金奥公司通知解除认购书，据此，认定原告没有过错。被告收到原告解除函后，又通知原告限期办理交房并签订合同，逾期视为原告承认并拒绝认购书中的义务，被告将按约定无条件解除双方的买卖合同。综上，原、被告之间的认购书合同可视为双方通知解除。因此，原告请求被告返还购房款253639元及利息损失，依法应予支持；但原告主张被告“一房两卖”赔偿一倍赔偿金253639元，无事实依据，故不予支持。原告将购房款253639元交付被告实际使用，确实给原告造成了利息损失，被告可按中国人民银行同期贷款利率赔付原告利息损失。被告辩解理由不能成立，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条之规定，判决如下：一、被告山东金奥房地产开发有限公司返还原告黄瑞珍购房款253639元并赔偿利息损失（自2010年9月28日起至判决确定给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算利息损失），于判决生效后十日内付清；二、驳回原告黄瑞珍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8873元，由原告黄瑞珍负担3768元，由被告山东金奥房地产开发有限公司负担5105元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。审判长 宋教欣审判员 梁伟伟审判员 房楠楠二〇一三年十月十七日书记员 张晓清 来自