（2013）杭经开民初字第289号
裁判日期: 2013-10-17
公开日期: 2014-06-20
案件名称
浙江保利房地产开发有限公司与叶加达商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
杭州经济技术开发区人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
浙江保利房地产开发有限公司,叶加达
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百零九条，第一百一十二条
全文
杭州经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2013）杭经开民初字第289号原告：浙江保利房地产开发有限公司。法定代表人：陈冬桔。委托代理人：唐锋、王磊。被告：叶加达。委托代理人：陈久新。原告浙江保利房地产开发有限公司诉被告叶加达商品房销售合同纠纷一案，本院于2013年5月15日受理后，依法由代理审判员申宁适用简易程序，于2013年7月1日公开开庭进行了审理，后因案情复杂，本案依法转为普通程序于2013年10月11日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人唐锋、王磊，被告叶加达的委托代理人陈久新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告浙江保利房地产开发有限公司诉称：2010年3月31日，原、被告签订《浙江省商品房买卖合同》及《补充协议》一份，约定：被告向原告购买“保利东湾”16幢2单元2104室房屋，房屋总价为1246477元，被告应于合同签订之日支付首期房款376477元，剩余购房款870000元应在签订合同后7天内办妥相关贷款手续。合同签订后，被告支付了首期房款，但剩余房款的贷款手续至今未办妥。根据合同及《补充协议》的相关约定，被告在非因出卖人原因无法以按揭贷款方式支付购房款的，应当按照出卖人认可的其他付款方式继续履行付款义务，否则视为违约。原告多次催促被告付款，但被告至今未支付剩余购房款，故诉至法院，请求判令：一、被告立即支付购房款870000元；二、被告支付逾期付款违约金27330元（暂自2013年5月16日起按年利率7.80%计算至2013年10月10日，要求继续计算至实际支付之日）；三、由被告承担本案的诉讼费用。原告为支持其诉请主张，在庭审中出示并陈述了下列证据材料：证据1、《商品房买卖合同》、《补充协议》，用以证明原、被告之间关于商品房买卖相关权利义务的约定及被告逾期支付房款的事实。证据2、律师函（复印件）、快递单、查询单（打印件），用以证明原告向被告催款的事实。证据3、交房告知书（复印件）、快递单，用以证明原告再次发函向被告催款的事实。被告叶加达辩称：由于按揭贷款政策调控，本案已无继续履行合同的可能性，应解除合同。第一，被告按照原告的要求，已将全部按揭材料交到银行办理按揭，但由于国家政策调控，限制外地人购买房产，被告无法办理按揭购买房产。第二，根据最高院相关规定，调控政策实施前签订的购房合同，因政策调控关系，无法办理按揭贷款的，可以要求解除合同，且原告应返还购房款及利息。被告叶加达未向本院提交证据材料。原告提供的证据1，被告对真实性无异议，但认为本案无法办理按揭手续不能归咎于被告，而是政策调控原因所致，因此被告无需承担违约责任。对证据2，被告对真实性、关联性均有异议，被告至今未收到快件，且签名也不是被告所签。对证据3，真实性、关联性均有异议，被告至今未收到快件，且签名也不是被告所签。本院认为，原告提供的证据客观真实，本院予以确认。本院根据原告的陈述以及确认的有效证据，认定本案事实如下：2010年3月31日，原、被告签订《浙江省商品房买卖合同》及《补充协议》一份，约定：被告向原告购买“保利东湾”16幢2单元2104室房屋，房屋总价为1246477元，被告应于合同签订之日支付首期房款376477元，剩余购房款870000元应在签订合同后7天内办妥相关贷款手续。如果贷款银行不受理买受人的贷款申请，买受人应在接到通知之日起七日内与出卖人重新确定付款方式，并办妥相关手续。因买受人原因逾期办理的，则承担逾期付款的违约责任；若买受人未按合同约定时间付款，逾期不超过90日的，按日万分之二向原告支付逾期违约金，合同继续履行；逾期超过90日的，出卖人有权解除合同，也有权要求继续履行合同，并要求被告按日支付逾期应付款万分之四的违约金。《合同补充协议》第四条第2款约定：如买受人按揭申请非因出卖人原因未获银行批准或银行批复额低于买受人的申请金额，买受人应在收到出卖人通知之日起三日内或银行批复之日起七日内选择其他出卖人认可的付款方式，否则视为违约，出卖人有权解除合同，并收取五万元违约金。被告于合同签订时已支付了首付款376477元，并向银行申请办理了按揭贷款手续，但后因国家调控政策的影响（据被告自述），银行拒绝对其放贷。2012年1月15日，原告向被告发送律师函一份，告知现原告已经接到被告办理按揭银行的通知，被告不符合银行放贷条件，银行不予发放按揭贷款，并催促被告在接函后按照合同约定，催促银行20日内发放贷款或者由被告一次性付清余款。2012年4月30日，原告向被告发送《交房告知书》一份，告知被告其购买的房屋已具备交房条件，并再次催促被告选择原告认可的其他付款方式付清余款，但被告至今未办妥银行按揭贷款手续，亦未支付余款。2010年4月17日，国务院颁布了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，规定商品住宅价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。本院认为，当事人双方签订的《浙江省商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方真实意思表示且不违反法律，应认定有效。《合同补充协议》第四条第2款系原、被告双方就买受人不能取得按揭贷款后如何支付剩余房款所作的特别约定，因此，即使被告确因受房产调控政策影响而无法获得按揭贷款，也并非出卖人即原告的原因造成，故被告应当在限定期限内选择其他原告认可的方式付款，否则即构成违约。在得悉被告不符合银行放贷条件后，原告于2012年1月15日以律师函的形式向被告提出要求其继续履行合同义务的主张，但被告仍未按期取得银行按揭贷款或者提出其他付款方式以供原告确认。因此，被告的行为已经构成逾期根本性违约，应承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；原告则依法可以解除合同，也可以要求被告支付价款，并获得损失赔偿。原告诉请要求被告一次性支付剩余购房款及逾期付款违约金，于法有据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十二条之规定，判决如下：一、被告叶加达于本判决生效之日起十日内向原告浙江保利房地产开发有限公司支付剩余房款870000元；二、被告叶加达于本判决生效之日起十日内向原告浙江保利房地产开发有限公司支付逾期付款违约金27330元（自2013年5月16日起暂计算至2013年10月10日止，自2013年10月11日起至判决确定的履行期届满之日止按年利率7.80%另行计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费12774元，减半收取6387元，由被告叶加达负担。原告浙江保利房地产开发有限公司于本判决书生效之日起十五日内来本院退费；被告叶加达于本判决书生效之日起十日内，向本院交纳应负担的诉讼费（本院开户银行：中信银行杭州经开支行；户名：杭州经济技术开发区人民法院；账号：7332910182600017841）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预缴上诉案件受理费12774元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未缴纳的，按自动撤回上诉处理（浙江省杭州市中级人民法院开户银行为工商银行湖滨分理处，户名浙江省杭州市中级人民法院，账号1202024409008802968）。审 判 长 申 宁人民陪审员 林翔宽人民陪审员 余央莲二〇一三年十月十七日书 记 员 高 源 关注微信公众号“”