（2013）东二法虎民一初字第1006号
裁判日期: 2013-10-17
公开日期: 2014-05-23
案件名称
刘亚荣与尹杨波、尹自当房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
东莞市第二人民法院
所属地区
东莞市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘亚荣,尹杨波,尹自当
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第六十条第一款；《中华人民共和国物权法》：第九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2013）东二法虎民一初字第1006号原告：刘亚荣，女，汉族，1958年5月23日出生，住广东省电白县。委托代理人：邬超，广东林德律师事务所律师。委托代理人：邹颖，广东林德律师事务所实习律师。被告：尹杨波，男，汉族，1962年9月5日出生，住广东省东莞市。被告：尹自当，女，汉族，1955年10月17日出生，住广东省东莞市。委托代理人：陈福生，广东品峰律师事务所律师。委托代理人：张樱桃，广东品峰律师事务所律师助理。原告刘亚荣诉被告尹杨波、尹自当房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年9月5日立案受理后，依法由代理审判员陈雪敏适用简易程序独任审理，于2013年10月17日公开开庭进行了审理。原告刘亚荣及其委托代理人邬超，两被告的委托代理人陈福生、张樱桃到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘亚荣诉称：两被告是夫妻关系。原告长期在虎门市场卖蔬菜，1997年之前曾经租住在东莞市，一直想购买一套二手房作为安身之所。1997年11月份，原告听到居住在该楼房五楼的邻居说此楼X楼XXX房的被告欲以80000元转让，原告觉得价格过高，没有主动联系被告。不久，在虎门另一个市场卖水果的被告二主动找到原告，再得知原告真实想法后，告知原告上述房屋的登记产权人为被告一，被告二承诺：“你想买，我可以便宜点，我回去跟我老公谈”，被告答复：“最少75000元”，原告表示需以更低价钱购买。1997年年底，原告邀请做建筑及装修的同乡李某某一起去看房屋，原告表示比较满意。后双方商议按73000元成交。1998年1月5日，原、被告在平等、自愿、友好协商的基础上签署《房屋买卖合约》，双方在《房屋买卖合约》中明确约定：“一、本房屋地址在虎门镇则徐管理区新洲路22号X楼XXX房门牌，共三房一厅，面积七十四平方米。二、甲方（被告一）将房产权及房产证的正副本交给乙方（原告），并保证房屋的使用权归乙方，永久性使用。三、乙方一次性付清购房款项共七万三千元人民币，甲方不得以任何借口回收附加费用，付款日起房屋使用权归乙方。四、甲方的任何债务、贷款和抵押与本房屋无关，若有相关，视为违约。房产权永属乙方，甲方子孙后代无权过问。……乙方付款后，甲方不得收回房子，若要收回，价格由乙方决定，否则以违约算，违约要退回本金的两倍即十四万六千……”。被告并于签约当天向原告出具将涉案房屋转让给原告、被告及其儿女永不反悔的《保证书》。被告收到原告案涉房屋转让款后，于1998年1月5日将房屋所有权证交付给原告，并于1998年1月底将上述房屋交付给原告。此后，原告一直要求被告协助原告办理案涉房屋过户登记手续，被告表示同意，但至今仍未将东莞市虎门镇新洲路22号XXX号房变更登记过户手续至原告名下。原告认为，其与两被告签订的《房屋买卖合约》系双方真实意思表示，且不存在违反国家法律、法规强制性规定等情形，是合法有效的。同时，根据1984年4月12日颁布的《中华人民共和国民法通则》第七十二条第二款“按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外”的规定，原告通过被告交付行为，已经取得了案涉房屋的所有权。2007年3月16日颁布的《中华人民共和国物权法》，虽然做出了不同规定，但按照“法不溯及既往”的原则，本案应使用民法通则的相关规定。现原告根据《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。”及《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的有关规定，两被告应立即将东莞市虎门镇新洲路22号XXX房变更登记过户手续至原告名下。原告认为，在被告违约的情况下由被告履行合同或双倍返还购房本金的选择权只能由原告行使，而不能由被告行使。原告考虑到已在上述房屋居住长达15年多，且原告已对案涉房屋花费巨资进行大规模的装修，双倍退还购房本金对原告既不公平也缺乏可行性，原告根据双方的约定及法律规定，决定主张由被告继续履行合同。原告请求法院判令：1.位于东莞市虎门镇新洲路22号XXX房（房屋所有权证编号为粤房字第XXXXX**号）房屋归原告所有；2.被告继续履行合同，将东莞市虎门镇新洲路22号XXX房变更登记过户手续至原告名下。被告尹杨波、尹自当辩称：1.案涉合同没有约定过户时间。原告也没有要求被告协助过户。2.合同约定如果被告反悔，可以解除此合同，而需要向原告支付146000元，这种权利是否行使由被告选择，被告保留反诉的权利。我方不同意履行协助过户的义务。我方将另案起诉以支付146000元的方式收回房屋，合同约定如果要收回这个房子就支付146000元。经审理查明，1998年1月5日，原告刘亚荣作为买方，被告尹杨波、尹自当作为卖方，签订了一份《房屋买卖合约》，约定由两被告将位于东莞市虎门镇新洲路22号XXX房的房屋（以下统称“涉案房屋”）以73000元的价格转卖给原告，并约定两被告不得回收房子，若要回收，价格由原告决定，否则以违约算，违约要退回本金的二倍146000元。同日，尹杨波向原告出具《保证书》，保证协议成交后，涉案房屋属原告永久性使用，卖方无权过问此房，一切房产证归原告所有，尹杨波所属家人（包括妻子、儿女）均无关，永不反悔，若违反协议按房屋所卖价格二倍赔款即146000元。其后，两被告将涉案房屋交付给原告使用至今，并将房产证原件交给原告。原告主张在签订合约当天，就向两被告交付了73000元的现金，当时证人李某某在场，并申请了证人出庭。证人李某某出庭作证，表示由于自己懂装修，故刘亚荣请他查看涉案房屋的情况，从而认识了两被告，并见证了刘亚荣在签订合同的当天就将购房款交给两被告，但两被告未出具收款凭证。两被告否认收到涉案房屋的73000元，要求回收涉案房屋，其在答辩意见中表示同意支付146000元给刘亚荣是基于合同的约定，且根据合约，被告有权选择回收房屋。原告认为双方约定被告不得回收房屋，也保证永不反悔，故被告无权要求回收房屋。以上事实，有《房屋买卖合约》、《保证书》、《粤房字第XXXXX**号房屋所有权证》、《调查笔录》、证人证言以及本院的庭审笔录附卷为证。本院认为：涉案房屋已经办理了《房屋所有权证》，《房屋买卖合约》是双方的真实意思表示合法有效，原、被告双方均应按约定严格履行自己的合同义务。本案争议的焦点在于：1.原告是否已经向被告支付了73000元的购房款；2.原告的诉求是否具有事实和法律依据。对此，本院分析如下：一、对焦点一，本院认为，是否持有被告的收款凭证并非认定原告是否已经向被告交付了73000元购房款的唯一证据。对该问题，仍需要综合原、被告双方的证据予以认定。首先，在被告的答辩意见中，被告要求回收涉案房屋，并向原告支付二倍购房款即146000元。第二，被告确认自1998年签订合约之后就将涉案房屋交付给原告使用至今，并将房产证原件交给原告，而且被告一直未对此提出过异议。第三，证人李某某出庭作证，证实原告曾向被告交付了购房款。综上，本院认为，若被告未收到原告交付的购房款，而被告却无条件地让原告使用涉案房屋至今，有违常理，因此，对原告主张已经向被告交付了购房款73000元，本院予以采信。二、对焦点二，根据《房屋买卖合约》和《保证书》的约定，两被告不得回收涉案房屋，若两被告要求回收房屋，则两被告存在违约行为，庭审中，被告明确要求回收涉案房屋，已经构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”法律并未赋予违约方选择权，而原告有权要求被告继续履行涉案的《房屋买卖合约》。同时，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第二款：“当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”被告将房屋转让给原告，将涉案房屋过户至原告名下是被告的附随义务，因此，对原告诉求被告继续履行合同并协助原告办理将涉案房屋变更登记至原告名下的手续，本院予以支持。至于原告诉求涉案房屋归原告所有，本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，涉案房屋属于不动产，在其未办理变更登记之前，其所有权未发生转移，故对原告主张涉案房屋归其所有，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条第二款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、限被告尹杨波、尹自当于本判决发生法律效力之日起五日内协助原告刘亚荣办理将位于东莞市虎门镇新洲路22号XXX房、房屋所有权证编号为粤房字第XXXXX**号的房屋过户至原告刘亚荣名下的手续。二、驳回原告刘亚荣的其他诉讼请求。本案收取案件受理费1150元，由两被告负担，限两被告于本判决生效之日起三日内向本院缴清。如不服本判决，双方可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。代理审判员 陈雪敏二〇一三年十月十七日书 记 员 张丽丽第4页共6页 来自