（2013）浙台民终字第486号
裁判日期: 2013-10-17
公开日期: 2014-02-10
案件名称
温岭市锦园小区业主委员会与王兵海、林云平等房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省台州市中级人民法院
所属地区
浙江省台州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王兵海,温岭市锦园小区业主委员会,林云平,王玉琴
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
浙江省台州市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）浙台民终字第486号上诉人（原审被告）：王兵海。委托代理人：徐显增。被上诉人（原审原告）：温岭市锦园小区业主委员会。原审被告：林云平。原审被告：王玉琴。上诉人王兵海因房屋租赁合同纠纷一案，不服温岭市人民法院（2012）台温民初字第2000号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2013年9月5日公开开庭进行了审理。上诉人王兵海的委托代理人徐显增、原审被告林云平到庭参加诉讼。被上诉人温岭市锦园小区业主委员会及原审被告王玉琴经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原审判决查明：2004年3月5日，温岭市锦园小区的开发商温岭市城市建设综合开发有限责任公司与原温岭市汇丰企业发展有限公司（公司在2005年9月29日被吊销）签订了一份房屋租赁协议书，约定将锦园小区中亚会馆北楼一层和二层的部分房屋（总使用面积为3600平方米，其中阴影部分面积316平方米）出租给原温岭市汇丰企业发展有限公司，协议约定租赁期限为8年，即自2004年7月1日至2012年6月30日止。2004年7月1日至2007年6月30日每年的租金为778900元，2007年7月1日至2012年6月30日每年的租金为744200元，即月租金为62000元。租金付款方式为2004年7月1日前交付半年租金，2005年1月1日前交付下半年租金，其余租金以此类推。有关水、电费用由租赁方自理。任何一方若有违反协议的行为，违约方应向守约方按协议剩余租金的15%支付违约金。2005年8月9日，温岭市人民政府办公室召集有关部门对锦园小区遇到的有关问题进行协调，形成了温政办经（2005）33号文件，纪要载明，锦园小区会馆用房除按规定留足物业管理等用房外，多余房屋由业主委员会管理使用。2007年3月14日，原温岭市汇丰企业发展有限公司将上述租赁协议的权利义务转让给被告王兵海。后王兵海与人合伙在租赁房屋处开办温岭皇庭轩酒店。酒店经营过程中，曾雇佣被告林云平、王玉琴工作。2008年4月12日，被告林云平、王玉琴承包了该酒店，承包期限为一年，之后被告林云平、王玉琴仍在该酒店工作。合同履行过程中，被告王兵海按约支付了2011年1月1日前的租金。但2011年1月1日至2012年6月30日的租金1088400元，被告王兵海仅通过被告王玉琴分四次汇款给温岭市太平街道锦园社区居民委员会80万元，尚欠288400元。期间原告还为被告王兵海垫付了2012年9月15日前的水费43697元、2012年9月5日前的电费191469元。上述款项，原告经催讨未果。原审法院认为：温岭市城市建设综合开发有限责任公司与原温岭市汇丰企业发展有限公司签订的房屋租赁合同及原温岭市汇丰企业发展有限公司与被告王兵海签订的协议均系签约双方当事人真实意思表示，内容合法，应认定有效。被告王兵海应当按照上述两份合同的约定，全面履行自己的义务。逾期付款，应按照约定支付相应的违约金。故对原告要求被告王兵海支付2012年6月30日前的租金288400元及违约金43260元（288400元×15%）的诉讼请求，该院予以支持。租赁合同期满后，被告王兵海未能举证证明其所租赁的房屋在何时返还给原告，故对原告要求其支付2012年9月5日前的电费191469元及同年9月15日前的水费43697元的诉讼请求，该院予以支持。被告林云平、王玉琴不是温岭市皇庭轩酒店的股东，原告也不能举证证明被告林云平、王玉琴共同租赁涉案房屋，故对原告要求被告林云平、王玉琴共同支付上述租金、水费及电费的诉讼请求，该院不予支持。在锦园小区业主委员会成员辞职后，锦园社区居民委员会有权代为行使业主委员会的权利，原告起诉主体适格。被告林云平、王玉琴辩称，温岭皇庭轩酒店在2012年3月15日已停止营业并已和原告解除房屋租赁合同，缺乏依据，该院不予采信。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第一款、第二百二十四条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告王兵海在本判决生效后三十日内支付给原告温岭市锦园小区业主委员会房屋租金288400元、水费43697元、电费191469元。二、被告王兵海在本判决生效后三十日内支付给原告温岭市锦园小区业主委员会违约金43260元。三、驳回原告温岭市锦园小区业主委员会对被告林云平、王玉琴的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9468元，由被告王兵海负担。宣判后，王兵海不服，向本院提起上诉称：一审认定事实错误。事实上，在合同期限届满前，锦园小区业主委员会已瘫痪，皇庭轩酒店已多次与锦园小区居民委员会联系，由于锦园小区居委会不作为，告知皇庭轩酒店向太平街道反映，皇庭轩酒店于2012年2月28日、3月13日向太平街道办事处书面申请停止营业，解除租赁合同。事后太平街道办事处也多次召集有关人员参加会议未果，根据有关规定，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下代行业主委员会的职责，因此在锦园小区业委会班子瘫痪后，居民委员会又不作为，锦园小区有关事宜应全部由太平街道处理。综上，请求二审撤销原判，依法改判。林云平述称：皇庭轩酒店是在2月28日停业，法院判决支付租金及水电费到6月30日是没有法律依据的。温岭市锦园小区业主委员会及王玉琴未作答辩与陈述。本院二审查明的事实与原审判决认定的事实一致，对原审判决认定的事实本院予以确认。本院认为，本案涉及的温岭市城市建设综合开发有限责任公司与原温岭市汇丰企业发展有限公司签订的房屋租赁合同、原温岭市汇丰企业发展有限公司与上诉人王兵海签订的协议均无违反法律、法规的强制性规定，各方意思表示真实，应为有效。根据上述合同的约定，租期应至2012年6月30日届满。在上述合同中，并无关于承租人合同解除权的约定，承租人欲解除合同，应当与出租人协商一致方可进行。上诉人在一、二审中均主张其在2012年2月28日、3月13日向太平街道办事处申请要求解除合同，但上诉人并无证据证明已取得对方同意的相关证据，也即双方并未就合同解除协商一致。故上诉人主张房屋租赁合同在租赁期满之前已经解除的理由不能成立。综上，上诉人上诉理由不足，本院不予支持。原审判决得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9468元，由上诉人王兵海负担。本判决为终审判决。审 判 长 郭晓明审 判 员 汤坚强代理审判员 张淑娅二〇一三年十月十七日代书 记员 郭巧燕 更多数据：