（2013）杭余余民初字第686号
裁判日期: 2013-10-17
公开日期: 2014-02-10
案件名称
浙江山科电子科技有限公司与杭州恒生百川科技有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书(1)
法院
杭州市余杭区人民法院
所属地区
杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
浙江山科电子科技有限公司,杭州恒生百川科技有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
浙江省杭州市余杭区人民法院民 事 判 决 书（2013）杭余余民初字第686号原告：浙江山科电子科技有限公司。法定代表人：钱炳炯。委托代理人：孙磊。委托代理人：田立卿。被告：杭州恒生百川科技有限公司。法定代表人：胡卫国。委托代理人：许建平。委托代理人：姚瑛。原告浙江山科电子科技有限公司（以下简称原告）诉被告杭州恒生百川科技有限公司（以下简称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年8月8日立案受理后，依法由代理审判员黄灿独任审判，于2013年9月18日公开开庭进行了审理。原告委托代理人田立卿、被告委托代理人许建平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2011年8月25日，原、被告双方签订了《恒生科技园房产转让协议》（以下简称《转让协议》），《转让协议》约定，被告将其即将拥有产权的位于杭州市恒生科技园第13号楼3单元101室的房屋以人民币7630444元出售给原告，其中约定原告应于2011年8月12日前付清首付款3830444元，剩余购房款3800000元原告应以按揭贷款的方式支付于被告。关于产权变更则约定，被告应于2012年6月30日前取得房屋的土地和产权证书，并于2012年12月30日前将房屋产权过户至原告名下；若被告未能按时完成过户手续，应自2012年6月30日起每日向原告支付已交付购房款的万分之2的违约金。《转让协议》签订生效后，原告按照合同约定于2011年8月12日支付了房屋的首付款3830444元，于2012年1月4日通过按揭贷款支付了剩余房款3800000元，共计为7630444元。如前述，原告如约履行了付款义务，但被告一直拖延办理该套房屋的土地和产权证过户手续，导致原告于2013年1月6日方取得房屋的所有权证，于2013年1月28日方取得房屋的土地使用权证，上述两证的取得时间均超过了《转让协议》约定的过户期限，按约定被告应向原告支付违约金人民币323530.83元（7630444元×0.2‰×212天）。原告认为，原告与被告之间的房屋买卖关系合法有效，且原告已履行支付购房款的义务，被告未按照合同约定按时履行过户义务的行为，已构成违约，被告应按照《转让协议》约定支付剩余的违约金323530.83元。据此，原告诉至法院，请求判令被告向原告支付违约金323530.83元。为证明所述事实，原告浙江山科电子科技有限公司向本院提交证据如下：1、《转让协议》一份，证明《转让协议》约定被告应于2012年12月30日前过户至原告名下，否则被告应自2012年6月30日起每日向原告支付已交付购房款万分之2的违约金。2、《补充协议》两份，证明双方协商一致先后将原告办理银行发放贷款的期限进行了调整，并约定银行未能放贷的后续处理事宜。3、土地证、房产证各一份，证明被告直至2013年1月28日才办理完土地过户手续，2013年1月6日才办理完房产过户手续。4、付款凭证两份，证明原告按约支付了全部房款的事实。被告辩称：1、关于被告承担迟延办证责任的问题，按照原告的诉请，违约金是2012年6月30日开始计算，但是被告认为这不是双方的真实意思表示，是被告工作人员笔误，违约金实际的起算点应为2012年12月30日。《转让协议》第14条关于双方产权过户的约定，与被告和其他业主的约定是不同的。该《转让协议》第14条是临时增加的条款，缺乏把关和审核，因此出错。该条有关办证的时间点有两个，一个是2012年6月30日，还有一个是2012年12月30日，第二个时间点系被告所称把证办到原告名下的时间。该条之所以将被告承担违约责任的起算点写成2012年6月30日是因为被告工作人员在拟合同文本时，因合同条款里有多个时间标注而简单的复制所致。被告如果按照《转让协议》第14条的字面意思履行会造成怪异的结果。即如果在2012年12月31日办理过户，会导致被告延期1天则要承担6个月零1天的违约责任，这对于被告来说是不可思议的事情。所以被告认为该份《转让协议》上约定的迟延办证违约责任的起算点是由于当时被告工作人员笔误造成的。2、被告把涉案房屋三证在2012年12月30日前过户到原告名下是原告的心理预期。实际情况是被告将三证于2013年1月28日过户给原告，超过原告心理预期时间29天，而原告起诉状上的违约金是按照212天计算的，被告认为原告的实际损失只有29天，如果按照212天计算，那么所得的违约金远远高于原告的实际损失，因此原告主张的违约金应当予以减少。3、房屋的过户是需要双方配合才能完成的，尤其涉案房屋并非商品房，而是科技园区的房屋，过户需要的资料非常多，且需要园区所在管委会审核批准后才能过户，按照余杭区政策，管委会审核批准需要两个条件，一个是实质性条件一个是程序性条件，原告符合实质性条件，但是程序上需要双方共同向管委会提出申请，并取得管委会出具的函以后被告才可以把房屋办理过户。同时，办理过户之前原告还应当向被告支付有关办证的公本费、契税等费用。但是本案涉案房屋在办理过户过程中，原告并没有及时的提供这些手续和资料及交纳相关费用，所以在办理过户的过程中，原告有相应的过错。4、房屋的总价是原告所认为的价格的99%，有1%的折扣被告是返还给原告的。被告已经向原告支付了总计100000元的违约金，其中包括被告应当对（2013）杭余余民初字第685号案件涉案房屋承担的违约金63512元以及对于本案涉案房屋支付的违约金36488元。被告认为其应当对本套涉案房屋承担的违约金数字为：7630444元×99%×万分之2×29天计43814元，综上，关于本案被告愿意支付违约金7326元。庭审后，根据被告的答辩意见，原告将诉讼请求变更为：请求判令被告向原告支付违约金287042.83元（323530.83元-36488元=287042.83元）。对证明所述事实，被告向本院提交：涉案园区其他两个有争议房屋的《转让协议》两份，证明原、被告之间的《转让协议》的第14条约定是调整内容非常多的条款，被告作为证据提供的该两份《转让协议》与原、被告之间的《转让协议》是完全不一样的。被告提供的两份《转让协议》的第14条仅仅列明了被告把房屋、土地证书办到被告自己名下的时间，而没有列明被告把房屋、土地过户给买受人的时间。因为本案原告在签合同时要求被告在《转让协议》中明确把涉案房屋过户到原告名下的时间，于是双方约定了2012年12月30日这个日期，但是由于被告工作人员工作失误，把被告将房屋所有权证和土地使用权证办到自己名下的时间点误写为违约金起算点。庭审中，被告对原告提供的对证据1真实性没有异议，对证明对象有异议。从原告阐述的证明对象可以看出，原告认为被告应该在2012年12月30日前把三证过户到原告名下，但是原告计算违约金的起算点是2012年6月30日。被告认为原告阐述的该证据的证明对象恰恰能够表明被告的观点，即合同中约定2012年6月30日作为违约金的起算点是笔误，双方的真实意思表示是2012年12月30日。对证据2、3、4没有异议。原告对被告提供的证据的真实性无法认可。原告认为双方签订合同的时候对合同条款进行磋商是双方的权利，案外人的合同是如何约定与本案原、被告双方之间的约定没有关联。对原告提交的证据1-4，本院予以认定，并据各证据所载内容认定本案相关事实。对被告提交的证据，本院认为与本案没有关联，不予认定。根据以上有效证据及当事人的陈述，本院认定本案事实如下：2011年8月25日，原、被告双方签订《转让协议》，《转让协议》约定，被告将其即将拥有产权的位于杭州市恒生科技园第13号楼3单元101室的房屋以人民币7630444元出售给原告。《转让协议》第十四条约定，被告应于2012年6月30日前取得房屋的土地和产权证书，并于2012年12月30日前将房屋产权过户至原告名下；若被告未能按时完成过户手续，应自2012年6月30日起每日向原告支付已交付购房款万分之2的违约金。《转让协议》签订生效后，原告按照合同约定于2011年8月12日支付了房屋的首付款3830444元，于2012年1月4日通过按揭贷款支付了剩余房款3800000元，共计为7630444元。后原告于2013年1月6日取得房屋的房屋所有权证，于2013年1月28日取得房屋的土地使用权证。事后被告按照约定返还了原告支付的购房款的1%作为返点及支付了原告迟延办理涉案房屋权属证明的违约金为36488元。本院认为，原、被告之间签订的《恒生科技园房产转让协议》系双方的真实意思表示，且不违反法律、法规的禁止性规定，应认定其合法有效。《协议》第十四条产权过户约定载明：甲方（即被告杭州恒生百川科技有限公司）承诺，于2012年6月30日前，取得该房屋的土地、房屋权属证书，……如因非乙方（即原告浙江山科电子科技有限公司）的原因导致该房屋的所有权（含土地、房屋权属等）不能在2012年12月30日前过户到乙方名下的，甲方同意乙方选择以下约定之一处理：（1）乙方不退房，甲方自2012年6月30日至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向乙方支付已交付房价款万分之2的违约金。……该合同条款明确表明若被告延期为原告办理房屋权属证书，应当以2012年6月30日为起点计算被告的违约责任。被告抗辩上述条款第（1）项中的时间“2012年6月30日”的书写为工作人员笔误，由于被告并没有提供有效证据加以证明，而且被告在合同签订后，如果发现该条款有问题，应当及时与原告进行沟通协商，反之则应当自行承担不利后果。被告又一抗辩原告在办理产权过户时没有积极配合被告造成迟延办证，亦缺乏相应的证据作证。至于被告抗辩称原告对该违约金的计算过高的问题，本院认为，合同约定的违约金计算的起算点及计算方式符合法律规定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：被告杭州恒生百川科技有限公司支付原告浙江山科电子科技有限公司违约金287042.83元，于本判决生效之日起十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费5606元，减半收取2803元，由被告杭州恒生百川科技有限公司负担，于本判决生效之日起十日内付清。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本共一份，上诉于杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费5606元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（开户银行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，帐号：1202024409008802968）。代理审判员 黄灿二〇一三年十月十七日书 记 员 郑超 关注公众号“”