（2013）鱼民初（一）字第378号
裁判日期: 2013-10-17
公开日期: 2014-10-13
案件名称
原告邓甲、邓乙与被告张××及第三人叶甲、叶乙房屋买卖合同纠纷一案民事判决书
法院
柳州市鱼峰区人民法院
所属地区
柳州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第一百零六条第一款，第三十三条
全文
广西壮族自治区柳某市鱼峰区人民法院民 事 判 决 书（2013）鱼民初（一）字第378号原告邓甲。委托代理人陈××。委托代理人韦××。原告邓乙。委托代理人陈××。委托代理人韦××。被告张××。第三人叶甲。委托代理人兰××。第三人叶乙。委托代理人兰××。原告邓甲、邓乙与被告张××及第三人叶甲、叶乙房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年2月20日立案受理后，依法组成由审判员韦厚望担任审判长，人民陪审员郑敏琳和人民陪审员李莉参加的合议庭，于2013年8月13日公开开庭审理了本案。书记员许婷担任记录。原告邓甲、邓乙的共同委托代理人陈××、韦××，第三人叶甲、叶乙的共同委托代理人兰××到庭参加诉讼。被告张××经本院公告传唤，逾期未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告邓甲、邓乙诉称，2010年6月，原告邓甲及其母亲邓乙了解到叶甲、叶乙有渠道可以购买到位于柳州市××路××号龙某欧洲花园部分因原业主拖欠银行按揭贷款被法院拍卖的房屋。经比较，原告选中了位于柳州市××路××单××号的房屋。经与第三人叶甲、叶乙协商，原告承诺在第三人为其购得柳州市××路××单××号的房屋并将该房屋的产权证办至原告名下后即向二人支付价款748736元。此后，叶甲、叶乙作为原告的委托代理人向相关方面支付了全部龙某欧洲花园6栋5单元6-2号房屋的购房款项并向税务部门缴纳相应的二手房交易税。同年6月28日，在确认第三人叶甲、叶乙已经将柳州市××路××单××号房屋的变更登记材料全部交到房产局后，原告依约将748736元购房款汇至第三人叶乙名下的工商银行卡账户中。2010年7月12日，原告邓甲从房屋登记管某某门领到了所有权为邓甲的柳某某证字第D0066372号《房屋所有权证》，并用其在银行办理了抵押贷款至今。2012年6月，被告称其并未委托过他人为其出售该房屋，并要求法院判令撤销房屋登记管某某门向邓甲颁发的柳某某证字第D0066372号《房屋所有权证》的具体行政行为。2012年6月13日，柳某市中院的（2012）柳市行终字第6号行政判决书终审判决房屋登记管某某门撤销其向邓甲颁发柳某某证字第D0066372号《房屋所有权证》的具体行政行为；该判决书同时明确，该房屋的产权归属应由各方当事人另行通过民事诉讼来确定。原告与第三人叶甲、叶乙曾多次想找被告对质此事，并与其协商解决方案，但被告却避而不见甚至连电话都不接。综上，原告系通过其委托人从法院的拍卖处置被执行人房屋的交易中购得了本案所涉房屋并交付了相应的价款，也实际享有了相应的权益（以该房屋为抵押物向银行申请了贷款）。原告在此过程中没有任何过错，系善意的第三人。按照相应的法律规定，相当认定原告为该房屋的合法所有权人，故诉至法院，请求判令：1、请求人民法院依法确认原告委托叶甲、叶乙购买被告位于柳州市××路××单××号房屋的交易合法有效及确认该房屋的产权归原告所有；2、本案诉讼费由被告承担。原告邓甲、邓乙对其陈某事实在举证期限内提供的证据有：1、2010年6月28日叶甲出具的《收条》一份，证明叶甲已经收到了原告支付的本案争议房屋的购房款。2、境内汇款申请书及取款回单各一份，证明原告已经将购房款748736元用汇款的方式汇入了叶乙的账户。3、广西壮族自治区柳某市中级人民法院（2012）柳市行终字第6号行政判决书一份，证明原告方在此前已经合法的取得了房屋产权部门颁发的房屋产权证，被告已向法院提起行政诉讼，要求法院撤销房产局颁发的柳某某证字第D0066372号房屋所有权证的具体行政行为，在权属纠纷发生之后，该房屋现在尚未通过任何的民事诉讼程序确定该房屋的所有权人。被告张××未作答辩，也未向本院提供证据。第三人叶甲、叶乙陈某称，本案原告委托第三人向被告购买本案争议房屋，并已经支付了价款，对原告的诉讼请求没有异议。第三人叶甲、叶乙为其陈某向本院提供如下证据：1、执行执行申请书二份；执行立案信息表一份；执行笔录二份；民事裁定书二份；拍卖委托书一份；送达回证一份；请款申请一份；拍卖抵押物的申请书一份；收据一份；发票一份；结案申请一份，证明我方与张××存在买卖房屋的关系，存在房屋买卖的事实，原告交的款项部分交给了工商银行柳某分行，替张××归还工行的欠款。结案申请证明张××的银行欠款已还清，我方归还张××的钱和法院的执行费用共30多万元。2、完税证明三份；工商银行的进账单三份；工商银行的存贷款利息凭证三份；工商银行的还款凭证四份；工商银行的转账凭证三份，证明我方买房屋的时候所有税费由我方承担，包括被告所欠的银行欠款、利息以及评估费、执行费、诉讼费、拍卖费等。经过（庭前交换证据）开庭质证，原告对第三人提供的全部证据的真实性无异议；第三人对原告提供的全部证据的真实性无异议。本院对上述当事人均无异议的证据予以认定。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告经本院公告传唤，逾期未到庭参加诉讼，视为其已放弃答辩和质证的权利。原告提供的与被告相关的证据符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四的规定，故本院对原告陈某的案件事实予以认定。综合全案证据，本院确认以下法律事实：原告邓乙、邓甲系母子关系，第三人叶甲、叶乙系姐妹关系。被告于2004年6月向中国工商银行柳某分行贷款购买位于柳州市××路××单××号房屋一套，柳某市房产局于2010年6月28日向被告核准颁发了柳某某证字第D0064078号房屋所有权证。因被告未能按时归还银行贷款。2007年，中国工商银行柳某分行向柳某市柳北区人民法院提起诉讼，要求被告归还贷款本金及利息。柳某市柳北区人民法院做出（2007）北民二字第491号判决书，判决解除被告与中国工商银行柳某分行之间的合同，被告归还中国工商银行柳某分行贷款本金及利息。因被告未履行生效判决所规定的义务，中国工商银行柳某分行向柳某市柳北区人民法院申请强制执行。在该案执行程序中，被告表示无钱还款，可以由法院拍卖房屋，但因房屋税费过高，导致流拍。2010年6月17日，第三人叶乙为被告向柳某市柳北区人民法院支付该执行案的评估费、拍卖费、诉讼费等费用，并于同日代被告向中国工商银行柳某分行归还贷款本金及利息共计人民币210713.74元，中国工商银行柳某分行于2010年7月12日向柳某市柳北区人民法院申请结案，并申请解除对柳州市××路××单××号房屋的查封。原告邓乙于2010年6月28日向第三人叶乙的银行账户转款人民币748736元，第三人叶甲向原告邓乙出具了《收条》。第三人叶乙称其代被告向中国工商银行柳某分行还款的款项来源系由二原告所交付，经双方口头协商，由第三人代二原告购买被告所有的上述房屋，原告对此陈某予以认可。二原告与被告、二原告与第三人、第三人与被告之间均未签订书面协议。2010年7月2日，原告邓甲与李某（案外人）到柳州市房产局××了于柳州市××路××号龙某欧洲花园6栋5单元6-2号房屋的所有权转移登记手续，向柳某市房产局交付了（2010）××证字第××号公某某及其他相关资料，并支付了相关税费。柳某市房产局经审查，于2010年7月12日向原告邓甲颁发了柳某某证字第D0066372号房屋所有权证。因（2010）××证字第××号公某某中所公证的《授权委托书》并非被告本人签名，该公某某系伪造，被告于2011年8月5日向本院提起行政诉讼，请求撤销原告邓甲的柳某某证字第D0066372号房屋产权证。本院于2011年10月27日作出（2011）鱼行初字第8号行政判决书，判决：驳回张××的诉讼请求。被告不服该判决，上诉至柳某市中级人民法院。柳某市中级人民法院于2012年6月13日作出（2012）柳市行终字第6号行政判决书，判决：一、撤销柳某市鱼峰区人民法院（2011）鱼行初字第8号行政判决书；二、撤销柳某市房产管理局2010年7月12日为邓甲颁发的柳某某证字第D0066372号《房屋所有权证》的具体行政行为。原告认为，原告已向第三人交付了购买本案涉诉房屋的购房款，第三人也代被告向柳某市柳北区人民法院及中国工商银行柳某分行支付了被告所欠的全部款项，并且房屋已实际登记至原告邓甲名下，原告的上述行为已构成善意取得，故起诉至本院，提出前述请求。本院认为，《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第一百零六条规定不动产物权的善意取得包含以下三个条件：1、受让人受让不动产时为善意；2、以合理的价格转让；3、转让的不动产依照法律规定应当登记的已经登记。综合本案的案情及双方提交的证据，本院确认本案的争议焦点为：原告受让柳州市××路××号龙某龙某欧洲花园6栋5单元6-2号房屋的行为是否构成善意取得？对此争议焦点，本院认为，原告受让上述房屋的行为是否构成善意取得，需查明原告的行为是否符合《物权法》所规定的不动产善意取得的三个条件。首先，原告在受让时是否善意。原告委托第三人购买被告所有的上述房屋，系从第三人处得知该房屋可以购买，并委托第三人办理购房事宜，向第三人支付了全部购房款，在本案中及（2011）鱼行初字第8号行政案件中均没有证据表明《公某某》系原告所伪造，即没有证据表明原告恶意欺骗取得本案涉诉房屋的所有权，因而本院认定原告在受让时为善意。其次，原告是否支付了合理对价。原告邓乙向第三人叶乙交付了购房款748736元，该款项是否属于合理对价？本院认为，本案涉诉房屋面积233.98平方米，在中国工商银行柳某分行诉被告的执行案件中，该房屋曾被申请评估，房屋经评估价值为640000元，原告交付的购房款已超过该数额，应属于以合理价格购买。再次，本案涉诉房屋是否已办理权属变更登记。（2011）鱼行初字第8号行政案件中已确认原告邓甲取得了本案涉诉房屋的所有权证书，即该房屋的登记过户行为已完成，虽柳某市房产管理局的颁证行为被撤销，但不能否认该所有权证已颁发给原告邓甲的事实。综上所述，本院认为，原告委托第三人购买被告所有的房屋并办理购房相关手续的行为，已构成不动产的善意取得，该买卖行为合法有效，原告诉请要求确认本案涉诉房屋归其所有，本院予以支持。被告张××经本院公告传唤，逾期未到庭参加诉讼，根据《中华人民共和国民事诉讼法》有关规定，本院可缺席判决。因被告下落不明，原告因此支出公告费700元，应由被告负担。综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第三十三条、第一百零六条之规定，判决如下：一、座落于柳州市××路××单××号房屋一套归原告邓甲、邓乙所有；二、被告张××支付原告邓甲、邓乙公告费人民币700元。案件受理费14276元（原告已预交），由被告张××负担。上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区柳某市中级人民法院递交上诉状正本一份，副本二份，上诉于广西壮族自治区柳某市中级人民法院。审 判 长 韦厚望人民陪审员 郑敏琳人民陪审员 李 莉二〇一三年十月十七日书 记 员 许 婷附相关法条：《中华人民共和国物权法》第三十三条因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。 来源：百度“”