（2013）嘉秀巡民初字第7号
裁判日期: 2013-10-17
公开日期: 2014-04-15
案件名称
成都德昌行物业服务有限公司嘉兴物业分公司诉练军物业服务合同纠纷一案民事一审案件判决书
法院
嘉兴市秀洲区人民法院
所属地区
嘉兴市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
某公司嘉兴物业分公司,练某
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国物权法》：第八十一条第一款；《物业管理条例（2007年）》：第七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十二条
全文
嘉兴市秀洲区人民法院民 事 判 决 书（2013）嘉秀巡民初字第7号原告：某公司嘉兴物业分公司。住所地：嘉兴市嘉兴经济开发区百墅花园综合楼**号商铺。组织机构代码：68913546-5。诉讼代表人：王某某。委托代理人（特别授权代理）：刘某某。被告：练某。委托代理人（特别授权代理）：林某。原告某公司嘉兴物业分公司（以下简称某公司嘉兴物业分公司）为与被告练某物业服务合同纠纷一案，于2013年7月30日诉至本院，本院于同日受理后，依法由代理审判员陈明源独任审判，于2013年9月3日公开开庭进行了审理，原告委托代理人刘某某，被告练某及委托代理人林某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告某公司嘉兴物业分公司起诉称，2010年3月10日，原告与嘉兴市鑫港房地产开发有限公司签订前期物业管理委托合同，为盛大花园业主提供物业服务。根据（2012）××民初字第××号民事调解书，前期物业服务合同于2012年11月10日终止。2010年3月10日，原、被告签订前期物业管理协议，被告为秀洲区盛大花园1幢201室业主，自2009年10月1日起至2012年11月10日止，被告拖欠原告物业费4997元。根据前期物业管理协议第十三条第四项规定，被告逾期缴纳的，每日应承担千分之三的违约金，因违约金比例较高，原告主动将违约金调整至总金额的30％。经原告多次催讨，被告仍不支付。为此，请求判令：1、被告支付原告物业管理费4997元，违约金1499元（按欠费金额的30％计算）；2、本案诉讼费由被告承担。被告练某答辩称，其购买的秀洲区盛大花园1幢201室房屋存在多处质量问题，原告未进行维修，始终未得到解决；楼下住户南边空调外机及东边防盗窗严重影响其财产及人身安全，原告也置若罔闻；因原告未履行职责，其缓交物业费，且原告主张的违约金过高。原告为证明自己主张，提交以下证据：证据一、前期物业管理服务协议书一份，证明原、被告签订物业管理服务协议的事实。被告对其没有异议。证据二、特快专递的催讨函复印件一份，证明原告向被告邮寄催讨函的事实。被告质证认为，其没有收到过，也没有入住该房屋。证据三、被告住户门上书面通知及小区公告栏书面通知的照片复印件各一份，证明原告向被告通知缴纳物业费的事实。被告质证认为，其没有看到过。证据四、（2012）××民初字第××号民事调解书复印件一份，证明原告从2012年11月10日退出盛大花园小区物业服务。被告对其没有异议。证据五、前期物业服务收费乙的批复复印件一份，证明原告收取物业管理费的收费乙。被告对其没有异议。被告提交以下证据：证据六、房屋交验确认书及房屋交接书复印件各一份，证明盛大花园1幢201室房屋存在质量问题的事实，包括房层地面的误差，车库门破损的问题。原告对其没有异议，但与其物业服务没有关系。证据七、物业费发票复印件一份，证明被告已经交付半年的物业费。原告对其没有异议。证据八、维修基金专用收据及装修垃圾清运费专用收据复印件各一份。原告对其没有异议。证据九、盛大花园住房某某保证书一份，证明盛大花园小区的房产开发公司与物业公司有协议。原告对其没有异议，但与其物业服务没有关系。证据十、照片5张，证明被告楼下住户安装防盗窗，危害被告安全。原告对其没有异议，但其只是提供物业服务。本院认证认为，被告对原告提供的证据一、四、五无异议，原告对被告提供的证据七、八无异议，对双方无争议的证据本院予以确认。对其他存有争议的证据，本院认为，原告提供的证据二、三，能反映原告向被告书面及张贴公告方式催收物业管理费的情况，本院予以采信。被告提供的证据六、九、十，涉及被告房屋存在质量问题，以及楼下住户南边空调外机及东边防盗窗严重影响其财产及人身安全的情况，但与本案并非同一法律关系，该证据与本案无关，本院不予采信。根据以上确认的证据及当事人陈述，本院认定案件事实如下：被告向嘉兴市鑫港房地产开发有限公司购买嘉兴市秀洲区盛大花园1幢201室房屋，并于2010年3月10日办理交房手续。同日，原、被告签订前期物业管理服务协议书一份，载明：原告向被告提供物业管理服务，房屋建筑面积为164.37m2；第六条第二款中第1项为房屋主物（指住宅主层部分、商铺、酒店式公寓）的物业管理费按产权登记建筑面积计算，为1.20元／m2.月，物业管理费每半年交费一次计1183元；第六条第五款为物业管理费首次在交房时由被告支付给原告，计费起始日期为次月1日，每连续六个月为一个计费周期，以后每期物业管理费在相应计费期前的第二十二天至第十一天期间内由被告按时支付给原告；第十三条第四款为被告不按本协议约定的收费乙和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天千分之三交纳违约金。同日，被告向原告交纳物业管理费1183元（自2010年4月1日至2010年9月30日）。后被告未缴纳自2010年10月1日至2012年11月10日的物业管理费4997元。经原告催收后，被告仍未交纳。本院认为，原、被告签订的前期物业管理服务协议书合法有效。原告对被告房屋所在小区提供物业服务，被告应向原告交纳物业管理费，被告未按约交纳物业管理费，应承担相应的民事责任。被告提出部分物业管理费已经超过诉讼时效，根据原、被告签订的前期物业管理服务协议书中关于物业管理费每连续六个月为一个计费周期，每期物业管理费在相应计费期前的第二十二天至第十一天期间内支付的约定，2010年10月1日至2011年3月底、2011年4月1日至2011年9月底的两期物业管理费2366元，已超过诉讼时效，原告也未提供有效证据证明该两期物业管理费诉讼时效期间内发生时效中断的事实，被告对此提出的抗辩意见，本院予以采信；原告主张被告支付物业管理费4997元，对其中2366元，本院不予支持，原告主张的其余2631元，未超过诉讼时效，本院予以支持。原告主张的违约金1499元，自2012年11月10日起算，按欠费金额4997元的30％计算过高，应予调整，本院酌定为自2012年11月10日起至本判决确定履行之日止，以2631元为基数，按人民银行同期贷款基准年利率6％的1.3倍计算。被告提出房屋存在质量问题，以及楼下住户南边空调外机及东边防盗窗严重影响其财产及人身安全，与本案并非同一法律关系，其可通过另案诉讼主张权利，故被告对此提出的抗辩意见，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第八十一条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告练某于本判决生效之日起十日内给付原告某公司嘉兴物业分公司物业管理费2631元，并支付逾期违约金（自2012年11月10日起至本判决确定履行之日止，以2631元为基数，按人民银行同期贷款基准年利率6％的1.3倍计算）；二、驳回原告某公司嘉兴物业分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取25元，由原告某公司嘉兴物业分公司负担15元，被告练某负担10元，在本判决生效之日起七日内交纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。（后附页）代理审判员 陈明源二〇一三年十月十七日书 记 员 吴 宵 来源：