（2013）芦法民一初字第774号
裁判日期: 2013-10-17
公开日期: 2014-03-06
案件名称
株洲高新区董家塅高科园产业发展有限责任公司与邓秋平租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
株洲市芦淞区人民法院
所属地区
株洲市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
株洲高新区董家塅高科园产业发展有限责任公司,邓秋平
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第五条第一款，第二条；《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条
全文
湖南省株洲市芦淞区人民法院民 事 判 决 书（2013）芦法民一初字第774号原告株洲高新区董家塅高科园产业发展有限责任公司。法定代表人李晓彤，系该公司董事长。委托代理人谭晓雁，男，1969年11月26日出生，汉族，湖南省攸县人，系株洲高新区董家塅高科园产业发展有限责任公司法律顾问。代理权限为特别授权。被告邓秋平，男，1977年9月24日出生，汉族，湖南省株洲市人，务农。原告株洲高新区董家塅高科园产业发展有限责任公司诉被告邓秋平租赁合同纠纷一案，本院于2013年7月30日受理后，依法组成由审判员刘海源担任审判长、代理审判员宁险爱、人民陪审员易新能参加评议的合议庭。依法于2013年9月6日、2013年10月17日公开开庭审理了本案。原告株洲高新区董家塅高科园产业发展有限责任公司的委托代理人谭晓雁到庭参加诉讼，被告邓秋平第一次开庭到庭参加诉讼，第二次经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告株洲高新区董家塅高科园产业发展有限责任公司诉称，被告于2007年11月28日与原告签订了《董家塅高科园标准厂房门面租赁合同》，租赁原告开发的位于董家塅高科园某某路标准厂房第一栋第11、12号门面（即122号和124号门面），租期5年，自2007年11月30日至2012年11月29日。2012年3月原告拟将该门面对外出售，并通知原告享有优先购买权，因被告不愿购买，2012年6月原告将门面出售给他人。租赁期满后，原告多次通知被告向原告交换门面，但被告一直非法占据拒不退出，导致原告无法向门面的买受人交付门面。另自2010年11月30日至2012年11月29日，被告拖欠原告门面租金共计30912元，原告多次催缴，被告一直拒不交付。特向法院提起诉讼，请求判决：1、依法判决被告从所侵占的原告门面中退出；2、依法判决被告支付所欠原告门面租金30912元，赔偿因被告侵占门面给原告造成的损失18750元（按2500元／月），实际损失算至被告从原告门面中退出之日止。3、本案的诉讼费由被告承担。在审理过程中，原告对诉讼请求2中的被告支付门面租金及赔偿损失的表述要求变更表述为被告支付和赔偿门面占用费，诉请金额不变。原告株洲高新区董家塅高科园产业发展有限责任公司为支持其诉求，向本院提交以下证据：1、原告营业执照，拟证明原告身份；2、被告身份资料，拟证明被告身份；3、收据复印件，拟证明被告租金只交至2010年底欠30912元；4、通知，拟证明被告同意放弃对承租门面的优先购买权；5、租赁合同，拟证明双方合同已于2012年11月29日期满，被告应从门面中退出。被告邓秋平辩称，原告方出庭的人被告不认识，不是签合同的人，出租的房屋没有房产证、土地证，是违法的。在合同期限没有满的时候，原告就将门面卖了，影响了被告的正常营业，现在又说要被告买下门面，但是门面又没有证。被告邓秋平未向法庭提交证据。经庭审质证，被告对原告所提供的证据1表示搞不清；对证据2没有异议；对证据3表示搞不清，名字不是被告的；对证据4有异议，认为通知是签收了，但是不是同意不买，收通知的时候他们没有说签字是放弃优先购买权，合同里面写的是11、12号，票据上写的序号不对；对证据5的真实性没有异议，合同是被告签的，合同号不对。上述证据经本院审查认为，虽然被告对原告所举证据提出了部分异议，但上述证据符合证据的真实性、关联性和合法性要求，且相互印证，本院予以采信。根据上述所采信的证据及当事人的陈述，本院查明以下事实：2007年11月28日，原告株洲高新区董家塅高科园产业发展有限责任公司为甲方与为乙方的被告邓秋平签订了《董家塅高科园标准厂房门面租赁合同》。该合同的主要内容为：第一条.甲方将董家塅高科园开发的某某路标准厂房第壹栋11号、12号门面租赁给乙方，上下共贰层，建筑面积共计壹佰捌拾四平方米；第二条.租期为5年，即从2007年11月30日起至2012年11月29日止。合同期满前二个月，如双方协商一致可以续签租赁合同。在同等条件下，乙方享有优先权；第三条.1、合同签订之日，乙方须向甲方缴纳门面押金贰万元。合同期满，若乙方没有损坏租赁物和违约行为，所交押金无息退还。2、租金按照每月每平方米柒元的标准收取，门面年租金共计人民币壹万伍仟肆陆佰伍拾陆元整（￥15456），乙方于合同签订之日付清下一年的租金，即每年11月30日一次性付清下一年的租金；第五条.1、在租赁期内如乙方必须对租赁房屋进行装修、改建须事先向甲方提交装修、改建设计方案，并取得甲方同意。装修、改建费用由乙方承担，增加的附属物产权归甲方所有，乙方无权就此主张权利或要求甲方予以补贴。2、未经甲方同意乙方不得将租赁房屋转租，不得以合作经营的方式变相转租，否则甲方有权解除合同。3、乙方在承租期间享有租赁房屋内所述设施的专用权，乙方负责租赁房屋内专用设施的维护、保养、年审，并保证在本合同终止时房屋内设施以可靠运行状态随同租赁房屋归还甲方。因乙方使用不当造成租赁房屋或附带设施损坏的，乙方应负责维修并承担相应费用。……第六条.违约责任。1、在合同有效期内，甲方如未按合同规定如期交付门面的使用权（不可抗力除外），须向乙方支付违约金50元／天，逾期30日，乙方有权解除合同，甲方将乙方所交款项退还给乙方（不计息）。2、乙方未按照规定缴纳租金、物业管理费及其他费用的，甲方每日加收欠费的3%作为滞纳金，并有权解除合同。另查明，原、被告租赁的壹栋11号、12号门面，现分别为壹栋122号、124号门面。该门面于2006年开始建造，2007年建好，至今未办理产权登记，在本案判决前原告未取得和提交该门面的建设工程规划许可证。2012年5月8日，株洲国家高新区董家塅高科技工业园管理委员会及株洲高新区董家塅高科园产业发展有限责任公司联合向被告发送了两个门面的《通知》，该《通知》的内容为：122号（另一份为124号其它内容相同）门面承租人：为使有意购买门面的承租人能更好地筹措资金，经研究决定，将付款截止时间延至5月9日下午4：00前，如届时未能将门面购买款一次性足额付至园区指定账户，视同自愿放弃对该门面的优先购买权，园区将把该门面另行出售。两份《通知》均由被告家属袁某某签字。再查明，被告邓秋平租赁本案涉诉门面从事餐饮经营，在签合同时交了二万元押金给原告，本案诉争门面的租金已由被告邓秋平交至2010年度。在本案庭审中，被告邓秋平明确表示不提起反诉，但原告表示愿意用被告邓秋平的押金冲抵占用费。本院认为，本案属租赁合同纠纷。本案的争议焦点为：被告是否应该退出门面以及是否支付原告的欠缴租金及损失。本案中，虽然原、被告自愿签订了《董家塅高科园标准厂房门面租赁合同》，但原告并未取得该租赁物门面的建设工程规划许可证或者房屋权属登记，且原告在法庭辩论终结前未提供相应证据证实该门面已取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，故原、被告就该门面订立的租赁合同依法无效。根据法律规定，合同无效的应双方返还财产，现原、被告所订立的门面租赁合同无效，然而，原告作为该门面的建设者，虽然没有办理相关审批手续，但不影响其基于建造享有的占有利益，该利益应受法律保护，因此，原告要求被告退出所占门面的诉请，本院予以支持。同时，原告诉请被告支付和赔偿门面占用费的意见，本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，被告不仅在租期内未支付约定的租金，而且在约定的租期届满后还占有该门面使用，因此应对占有门面的利益予以返还，故原告主张占用费可得到支持。但被告所返还门面占有使用费的标准可参照双方在合同中约定的租金标准，即两个门面的月占有使用费1288元（年租金15456元）计算，对原告超过该标准的诉请不予支持。被告邓秋平庭审中提出的赔偿装修损失和押金的意见，因被告在庭审中明确表示不提起反诉，故本案中不作处理。但原告表示被告的押金可以冲抵门面占用费，本院予以准许。另被告邓秋平经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为对其诉讼权利的放弃，本院依法缺席判决，由此产生的法律后果由其自行承担。综上，对原、被告合理的诉、辩称意见本院予以采纳，对其不合理的诉、辩称意见不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、限被告邓秋平在本判决生效后十日内向原告株洲高新区董家塅高科园产业发展有限责任公司返还董家塅高科园开发的某某路标准厂房第壹栋11号、12号（现为壹栋122号、124号）门面；二、限被告邓秋平在本判决生效后十日内向原告株洲高新区董家塅高科园产业发展有限责任公司支付占用西服饰二路标准厂房第壹栋10号（现为壹栋120号）门面的占用费（具体金额按以下方式计算：1、计算标准为月占有使用费1288元（年租金15456元）；2、计算时间为自2010年11月30日起至返还门面日止）；三、驳回原告株洲高新区董家塅高科园产业发展有限责任公司的其它诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币10997元，由原告株洲高新区董家塅高科园产业发展有限责任公司承担人民币500元，由被告邓秋平承担人民币10497元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向湖南省株洲市中级人民法院交纳上诉费。现金交纳的，直接向农行驻株洲中级人民法院收费点缴纳；汇款或转帐的，开户行：农业银行株洲市荷塘支行，收款单位：代收法院诉讼费财政专户，帐号：161101040002686。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。审 判 长 刘海源代理审判员 宁险爱人民陪审员 易新能二〇一三年十月十七日书 记 员 杨 华附：判决书引用的法律条文全文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 关注微信公众号“”