（2０13）一中民二终字第377号
裁判日期: 2013-10-17
公开日期: 2014-10-15
案件名称
吴桂成诉天津市麦购房地产投资发展有限公司物业服务合同纠纷一案二审民事判决书
法院
天津市第一中级人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
吴桂成,天津市麦购房地产投资发展有限公司,天津市麦购物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2０13）一中民二终字第377号上诉人（原审原告）吴桂成，男，1960年出生，汉族，，住天津市津南区。委托代理人吴桂明（上诉人之弟），男，1962年出生，汉族，住天津市河西区。被上诉人（原审被告）天津市麦购房地产投资发展有限公司，住所地天津市和平区。法定代表人胡时俊，总经理。委托代理人孙忠国，该公司行政总监。委托代理人王云，该公司职员。被上诉人（原审被告）天津市麦购物业管理有限公司，住所地天津市和平区。法定代表人沈建华，总经理。委托代理人孙忠国，该公司行政总监。委托代理人王云，该公司职员。上诉人吴桂成因物业服务合同纠纷一案，不服天津市和平区人民法院（2013）和民三初字第0480号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人吴桂成之委托代理人吴桂明，被上诉人天津市麦购房地产投资发展有限公司（以下简称麦购房地产公司）之委托代理人孙忠国、王云，孙忠国、王云还作为被上诉人天津市麦购物业管理有限公司（以下简称麦购物业公司）之委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理查明，2004年3月11日被告麦购房地产公司根据《物业管理条例》的规定，制定了《业主公约》。该公约第一条物业概况第2项约定：共用部位、公共设施及其他配套设施的基本情况中记载：“麦购休闲广场”的共用区域、共用部位及共用设施：指不为单个人产权人使用而为全体或部分产权人共同使用的区域、部位及设施设备。包括：电梯、附体、楼梯间、走廊通道等。物业管理区域内的物业管理用房及其他划归公共使用的部位及设施设备。第八条物业的使用、管理和维修的第22项关于物业管理区域内禁止下列行为中约定：占用或损坏物业公共楼梯、电梯、自动扶梯、扶栏、走道、地下室、平台屋面、消防通道等共用部位，擅自移动、改变消防设备、设施等。该公约并对业主以及物业企业约定了相关权利和义务。2004年5月9日，原告与被告麦购房地产公司签订《天津市商品房买卖合同》，购买坐落于天津市和平区滨江道211号1层xxx号商品房，即麦购休闲广场1xxx号商铺。同日，原、被告三方共同签署承诺书，表示同意并遵守《业主公约》的一切条款，如有违约，愿承担相应责任。原告以二被告占用1楼共享空间等公共部位摆放花车、柜台，严重影响原告作为业主利益，亦对原告店铺经营销售造成影响，同时违反《物权法》及原告与二被告签订的《业主公约》为由，起诉要求判令二被告撤走麦购休闲广场1楼1-054、1-052与1-060之间；1-057、1-059与1-047、1-045之间公共部位的售货花车及柜台；本案诉讼费由二被告承担。原审法院审理中，原告提出按照其《房产证》中所附的一层平面图确认的麦购休闲广场一层商铺1-054、1-052与1-060之间；1-057、1-059与1-047、1-045之间，应是楼层的公共部位，并提供照片证实图中的公共部位有售货花车和柜台，要求二被告共同撤走该部位的售货花车和柜台。二被告提出平面图中没有明确具体的公共部位，原告所诉的售货花车不存在，柜台是否存在不清楚。原审法院判决认为，根据当事人的诉讼请求及答辩情况，本案有如下争议焦点：1、原告诉讼请求的义务主体问题，原告提供的《业主公约》是被告麦购房地产公司作为麦购休闲广场的开发建设者，在销售该物业之前，根据物业管理条例的规定制定的关于物业的使用、维护、管理、业主的共同利益，业主应当履行的义务，以及违反公约应当承担的责任等事项依法作出的对全体业主的约定。该公约不违反法律规定，依法有效。原、被告三方依照该《业主公约》签署的承诺书为三方的真实意思表示，对三方具有约束力，均应遵守履行。被告麦购房地产公司不仅作为麦购休闲广场的建设者，同时也是该物业的最大业主，其按照《业主公约》应当履行的是作为开发建设者对物业的保修责任和履行《业主公约》规定的义务，而并不享有物业管理的职能。根据《业主公约》和承诺书的约定，被告麦购物业公司应当负责管理、维护麦购休闲广场的公共区域，公用部位，使物业经常保持良好、清洁、整齐和安全的状态，并采取一切措施防止该物业内的交通阻塞，及时移去任何造成阻塞的物品。故被告麦购物业公司是麦购休闲广场物业管理服务的适格主体。2、原告诉请的实质问题；原告提供的麦购休闲广场一层平面图证实，该楼层的商铺1-054、1-052与商铺1-060之间；商铺1-057、1-059与商铺1-047、1-045之间是公共部位，现在该处有售货花车和柜台存在，但是原告不能证实该处售货花车和柜台是被告麦购物业公司同意占用的。鉴于物业服务类企业的特性，其对所服务的物业和全体业主享有的是管理、服务的职能并不具有强制撤走（或清除）售货花车和柜台的权利。故原告的诉讼请求，证据不足，原审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条的规定，原审法院判决：“驳回原告的全部诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元，由原告负担。”原审法院判决后，上诉人吴桂成不服此判，持原起诉请求和理由向本院提起上诉。被上诉人天津市麦购房地产投资发展有限公司、天津市麦购物业管理有限公司同意原判。经本院审理查明，原审判决认定案件事实无误，本院予以确认。本院审理中，上诉人吴桂成没有提交新的证据支持其上诉请求。案经调解未果。本院认为，原审法院依照上诉人的诉讼请求内容和二被上诉人的企业性质以及三方当事人签订的《业主公约》的约定，认为本案的义务主体应为被上诉人麦购物业公司并无不当，本院亦予确认。关于上诉人吴桂成主张清除1层商铺1-054、1-052与商铺1-060之间；商铺1-057、1-059与商铺1-047、1-045之间公共部位的售货花车和柜台的问题，上诉人没有证据证明上述售货花车和柜台经二被上诉人同意被占用，原审判决根据物业服务类企业的特性，认定麦购物业公司对此没有强制清除权力的认定亦无不当。上诉人没有新的证据支持其上诉请求，其持原诉讼请求和理由上诉，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费80元，由上诉人吴桂成负担。本判决为终审判决。审 判 长 王兆青审 判 员 王纪祥代理审判员 陈 晨二〇一三年十月十七日书 记 员 王同顺附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 关注公众号“”