（2013）滨功民再字第2号

裁判日期: 2013-10-17

公开日期: 2014-03-07

案件名称

杨瑞长与天津标准国际建材工业有限公司房屋买卖合同纠纷一案再审一审判决书

法院

天津市滨海新区人民法院

所属地区

天津市

案件类型

民事案件

审理程序

再审

当事人

杨瑞长,天津标准国际建材工业有限公司,陈刚

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五十二条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第二百零七条第一款

全文

天津市滨海新区人民法院民事判决书（2013）滨功民再字第2号原审原告杨瑞长。委托代理人孙申朝、王进，天津卓茂律师事务所律师。原审被告天津标准国际建材工业有限公司，住所地天津经济技术开发区海晶工业区内。法定代表人张子健，董事长。第三人陈刚。原审原告杨瑞长与原审被告天津标准国际建材工业有限公司（以下简称天标公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2011年4月19日作出（2011）滨功民初字第385号民事调解书，已经发生法律效力。经本院审判委员会讨论决定，于2013年4月26日作出（2013）滨功民监字第1号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，并依职权追加了第三人陈刚参加诉讼，于2013年9月23日公开开庭审理了本案。原审原告杨瑞长的委托代理人孙申朝、王进及第三人陈刚到庭参加诉讼，原审被告天标公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。2011年1月11日，原审原告杨瑞长起诉至本院称，其于2009年1月15日与原审被告天标公司签订房屋买卖合同，以人民币585900元的价格购买了天标公司名下天津经济技术开发区晓园新村XX号房屋，但因该房屋处于被查封状态未办理过户手续；2010年7月房屋解封后，虽经多次要求，天标公司仍拖延不肯办理过户手续。请求判令天标公司为其办理房屋过户手续并承担本案诉讼费用。原审被告天标公司在庭审答辩中认可原审原告杨瑞长的诉讼主张。2011年4月19日，本院作出（2011）滨功民初字第385号民事调解书，确认“天标公司于2011年4月29日前协助杨瑞长办理诉争房屋所有权转移登记手续；案件受理费由杨瑞长负担；双方别无其他争议”。本院再审过程中，原审原告杨瑞长坚持原审阶段的诉讼请求及事实和理由，并认为本院（2011）滨功民初字第385号民事调解书系在双方真实意思表示的基础上达成的，内容和程序均合法有效，调解结果应予维持。原审原告杨瑞长为支持其诉讼请求提交了如下证据：1.天标公司（甲方）与杨瑞长（乙方）于2009年1月15日签订的《房屋买卖合同》，约定甲方以人民币585900元的价格将天津经济技术开发区晓园新村XX号房屋卖予乙方，证明双方有房屋买卖的合意并达成了协议；2.2009年1月11日、19日、29日天标公司开具给杨瑞长的收据三份，金额分别为20万元、23万元、15.59万元，共计人民币585900元，证明杨瑞长已向天标公司全额给付了购房款；3.天标公司于2007年6月29日给陈刚开具的《通告》，内容为要求陈刚于2007年7月31日前搬迁出现单元住房，与公司行政人事部办理房间钥匙交接手续，证明天标公司曾要求陈刚限期搬离诉争房屋；4.陈刚于2007年7月2日给天标公司的回执，证明陈刚已实际收到天标公司于2007年6月29日发出的要求其搬离诉争房屋的《通告》，且陈刚表示本人并无其他住房，希望与公司协商解决；5.搜房网登记的售房记录，内容为陈刚欲将位于天津市河北区岷江里房屋一套对外出售，证明本案诉争房屋并非陈刚唯一住房；6.天标公司于2007年8月28日给陈刚开具的《通告》，内容为要求陈刚于2007年9月1日前搬离现单元住房，否则按1500元／月支付租金，证明天标公司再次要求陈刚限期搬离诉争房屋。第三人陈刚述称，原审原告杨瑞长的诉讼请求不合理、不合法，应予驳回，主要理由为：晓园新村XX号房屋是天标公司于1998年分配给第三人居住的，双方签订了《分房协议》，同时天标公司承诺第三人在公司工作满五年后，该房屋将过户至第三人名下；杨瑞长与天标公司达成的房屋买卖协议不合法，交付房款的行为不符合逻辑和常理，属于暗箱操作和自买自卖，不仅侵犯了第三人对该房屋的合法居住权，也侵犯了天标公司的资产处置权。第三人陈刚提交了如下证据：1.天标公司（甲方）与陈刚（乙方）于1998年9月18日签订的《分房协议》，内容为“1998年9月甲方将晓园新村XX号房屋福利分配给乙方居住，乙方交付甲方二万元，拥有居住权”，证明天标公司与陈刚达成了协议，陈刚对诉争房屋拥有无期限居住权；2.天标公司于1999年6月1日出具的《住房证明》，证明天标公司将晓园新村XX号诉争房屋分配给陈刚居住；3.天标公司开具给开发区燃气公司的《证明》，内容为“陈刚对晓园新村XX号房屋拥有居住权，陈刚在公司工作满五年后方能办理产权过户手续，请燃气公司协助办理燃气卡表的变更、领取相关事宜”，证明陈刚对诉争房屋拥有居住权，且在公司工作满五年后可办理房屋产权过户手续，拥有所有权；4.天标公司于2007年7月17日给陈刚开具的《终止劳动合同通知书》，内容为“公司与陈刚签订的劳动合同于2007年8月19日到期，合同期满即终止，不再续订；届时请陈刚到公司行政人事部办理解除劳动关系手续”，该通知由杨瑞长签发，证明陈刚在天标公司工作已超过五年，同时证明杨瑞长是天标公司的总经理；5.陈刚与天标公司签订的《劳动合同书》一份、《补充劳动合同》两份及《专项劳动协议》一份，证明陈刚与天标公司存在劳动关系，且已在公司工作十几年；6.居民户口簿，登记时间为1999年2月3日，证明陈刚及其父亲陈文汉、儿子陈嘉鑫均在诉争房屋落户，陈刚系诉争房屋的权利人；7.晓园新村XX号房屋相关的水费发票、收据、购水电气记录等，户名为陈刚，证明陈刚一直在诉争房屋中居住；8.天标公司于2007年8月16日开具给陈刚的《解除劳动关系通知书》，内容为天标公司于2007年8月16日与陈刚解除劳动关系，证明陈刚在天标公司的工作年限。第三人陈刚对于原审原告杨瑞长的举证发表如下质证意见：对证据1.2的真实性无异议，认为上述材料中确系天标公司的公章及财务章，但对合法性提出质疑，认为该两份证据是杨瑞长和天标公司串通伪造的，两者根本不存在真实的房屋交易行为；对证据5的真实性无异议，但不认可其与本案的关联性；对证据6的真实性无异议，但提出该份证据的内容本身不合理；对证据3.4不持异议。原审原告杨瑞长对于第三人陈刚的举证发表如下质证意见：对证据1.2.3的真实性无异议，认可上述材料中确系天标公司的公章，但不认可其合法性和证明目的，认为该公章系陈刚利用职务便利私自加盖，分配房屋给陈刚居住并非天标公司的真实意思表示，故陈刚不拥有该房屋的居住权和所有权；对证据6.7的真实性无异议，但不认可其证明目的，落户至该房屋及水电气卡的户名为陈刚均不能证明陈刚对该房屋拥有合法的居住权或所有权；对证据4.5.8不持异议。综合以上质证意见，本院提出认证意见如下：关于原审原告杨瑞长的举证，本院对于证据1.2之真实性、关联性予以确认；对证据5与本案的关联性不予确认；对证据3.4.6予以采信。关于第三人陈刚的举证，本院对于证据1.2.3的真实性、关联性予以确认，原审原告杨瑞长虽对上述证据的合法性提出质疑，但未提供有力反证加以证实，故本院对于上述证据的合法性亦予以确认；对第三人陈刚提供的其他证据予以采信。庭审中，本院出示了本案原审阶段依职权调取的相关材料及（2012）滨功民第1504号案件部分卷宗材料，具体包括：津开字第00803号《房屋所有权证》、房地证津字第114030805459号《天津市房地产权证》、编号29620-005486《天津市房产买卖协议》、天津市第二中级人民法院（2007）二中保民诉保字第36号民事裁定书及协助执行通知书、（2007）二中保民初字第153号民事调解书、（2007）二中执字第66、67-1号民事裁定书、（2007）二中执字第404-2号民事裁定书及协助执行通知书。庭审中各方当事人对上述材料均无异议。另，再审审理过程中，本院依职权赴天津市滨海新区工商行政管理局开发区分局调查了原审被告天标公司的档案资料，赴天津市社会保险基金管理中心及经济技术开发区分中心调查了第三人陈刚及案外人冯瑜（公民身份号码12010519810708332X）的社会保险征缴记录。原审原告杨瑞长对上述材料的真实性、合法性无异议，对关联性有异议；第三人陈刚对上述材料不持异议。综合各方举证、质证、认证意见，本院依职权调查情况及各方当事人的当庭陈述，本院再审审理查明如下事实：1996年9月，第三人陈刚进入原审被告天标公司工作，双方建立劳动合同关系。1998年9月18日，双方签订《分房协议》，约定天标公司将其名下天津经济技术开发区晓园新村XX号房屋福利分配给陈刚居住，陈刚向天标公司交付二万元人民币，可以拥有该套房屋的居住权。1999年6月1日，天标公司出具《住房证明》，证实陈刚对晓园新村XX号房屋拥有居住权。为请开发区燃气公司协助办理该套房屋的燃气卡表变更、领取等事宜，天标公司曾向燃气公司出具《证明》，在证实陈刚对晓园新村XX号房屋拥有居住权的基础上，明确表示陈刚需在天标公司工作满五年方可办理房屋产权过户手续。天标公司与陈刚签订分房协议后，陈刚搬入晓园新村XX号房屋居住至今。1999年2月3日，陈刚将其本人及其长子陈嘉鑫的户口迁至该套房屋；2009年4月21日，陈刚父亲陈文汉的户口迁至该套房屋。2007年6月29日，天标公司向陈刚发出《通告》，要求陈刚于2007年7月31日前搬离晓园新村XX号房屋，陈刚于7月2日确认签收；8月28日，天标公司再次向陈刚发出《通告》，要求其于2007年9月1日前搬离该套房屋，逾期应按1500元／月支付房屋租金。2007年7月17日，天标公司向陈刚发出《终止劳动合同通知书》，签发人为杨瑞长；2007年8月16日，天标公司向陈刚发出《解除劳动关系通知书》，确认双方的劳动关系自2007年8月16日解除，解除类别为“合同到期不续签”。2009年1月15日，原审原告杨瑞长与原审被告天标公司签订《房屋买卖合同》，双方约定杨瑞长以人民币585900元的价格购买天标公司名下天津经济技术开发区晓园新村XX号房屋，付款方式为现金，房款于2009年1月31日前分三次付清，天标公司于2009年1月31日将该套房屋交付给杨瑞长。2009年1月11日、19日和29日，天标公司先后向杨瑞长开具盖有天标公司财务专用章的收据三份，显示天标公司收到杨瑞长购房款共计人民币585900元。该三张收据均没有经办人签字。2010年10月26日，杨瑞长与天标公司签订编号为29620-005486的《天津市房产买卖协议》（制式文本），约定杨瑞长以人民币487000元的价格购买天标公司名下开发区晓园新村XX号房屋，购房款于2010年10月26日一次性支付。该协议在天津经济技术开发区房地产管理局备案。2011年1月11日，原审原告杨瑞长起诉原审被告天标公司房屋买卖合同纠纷在本院一审立案，杨瑞长要求天标公司为其办理开发区晓园新村XX号房屋的产权过户手续。冯瑜以天标公司职员的身份接受天标公司的委托出庭应诉。4月19日，双方达成调解协议，本院（2011）滨功民初字第385号民事调解书确认“天标公司于2011年4月29日前协助杨瑞长办理诉争房屋所有权转移登记手续”。另查，关于原审被告天标公司委托代理人冯瑜的社会保险征缴情况，天标公司于2005年8月-2009年1月间为冯瑜缴纳了社会保险；天津高时石业有限公司于2009年2月至今为冯瑜缴纳了社会保险。2011年5月3日，杨瑞长向本院递交《强制执行申请书》，申请本院执行庭强制将开发区晓园新村XX号房屋所有权变更登记至其名下。5月18日，本院制作（2011）滨功执字第579号执行裁定书，将该套房屋所有权过户至杨瑞长名下。2011年7月27日，天津经济技术开发区房地产管理局填发房地证津字第114021105716号《天津市房地产权证》，确认开发区晓园新村XX号房屋权利人为杨瑞长。庭审中，杨瑞长自述其于2007-2008年度任天标公司副总经理，负责公司全面工作；此后至今担任天津高时石业有限公司总经理。据查，2007年6月18日，天津高时石业有限公司以人民币2237万元的价款成功竞买了天标公司坐落于天津经济技术开发区洞庭路156号的房产所有权和土地使用权；同年7月2日，天津市第二中级人民法院作出（2007）二中执字第66、67-1号民事裁定书，裁定将上述房产所有权和土地使用权过户至天津高时石业有限公司名下。另查，2007年6月19日，天津市第二中级人民法院向开发区房地产管理局发出（2007）二中保民诉保字第36号协助执行通知书，将天标公司名下开发区晓园新村14号第2-5层（房屋所有权证津开字第008**号）予以查封。2008年11月20日，该院再次向开发区房地产管理局发出（2007）二中执字第404-2号协助执行通知书，将开发区晓园新村14号第2-5层房屋解除查封并逐一分证，将除诉争房屋XX室之外的17套房屋过户至买受人李翼翔名下，XX室房屋仍为天标公司所有。2008年12月9日，天标公司取得开发区晓园新村XX号房屋分证后的《天津市房地产权证》（房地证津字第114030805459号），且未设定他项权利。本院再审认为，原审原告杨瑞长起诉要求原审被告天标公司协助其办理天津经济技术开发区晓园新村XX号房屋的产权过户手续，主要依据在于其主张本人于2009年1月15日与天标公司签订了《房屋买卖合同》，并已按照该合同约定向天标公司全额支付了购房款，理应取得该套房屋的所有权。据此，判断原审原告杨瑞长的诉讼请求能否得到支持的关键在于判断上述房屋买卖合同是否合法有效。结合《中华人民共和国合同法》第五十二条关于合同无效的有关规定及本案实际情况，判断该房屋买卖合同是否合法有效关键在于判断合同当事人是否存在恶意串通损害第三人利益的行为。对此，本院发表如下意见：一、关于该房屋买卖合同是否损害了第三人的利益原审被告天标公司于1996年12月10日取得由天津市房地产管理局填发的津开字第00803号《房屋所有权证》，成为开发区晓园新村XX号房屋的所有权人。1998年9月18日，天标公司与第三人陈刚签订《分房协议》，将该套房屋福利分配给陈刚居住。此后天标公司又多次出具证明，证实陈刚对该套房屋拥有居住权。由于上述分房协议及证明并未给陈刚的居住权设定解除期限或解除条件，陈刚入住该房后，双方亦未就此问题达成进一步的补充协议，故应认定陈刚对该套房屋拥有无期限的居住权，此权利天标公司不能单方解除。故即便天标公司数次发出通告要求陈刚限期搬离，均不影响陈刚对该房屋的合法居住权。同时，从天标公司出具给开发区燃气公司的证明材料中可以看出，陈刚在天标公司工作满五年后，天标公司可将该套房屋的产权过户至其名下。可见，陈刚不仅对该套诉争房屋拥有合法的居住权，更对取得房屋产权拥有一定的期待利益。因此，天标公司与杨瑞长在陈刚不知情、不认可的情况下于2009年1月15日签订了房屋买卖合同，杨瑞长据此要求取得房屋产权并要求办理过户手续，不仅威胁到陈刚对该套房屋的合法居住权，更在很大程度上妨碍了陈刚对该诉争房屋物权的实现。可见，该房屋买卖合同显然损害了第三人陈刚对该套房屋的合法权益。二、关于合同当事人是否存在恶意串通的情形关于原审原告杨瑞长与原审被告天标公司是否存在恶意串通的情形，即天标公司与杨瑞长是否明知或应当明知其行为将损害本案第三人陈刚的合法权益而故意为之。天标公司作为开发区晓园新村XX号房屋的所有权人及《分房协议》的当事人，其对于自身在该套房屋上所设定的陈刚之居住权及取得房屋产权的期待利益是当然明知的，其对于将该套房屋出售他人将损害陈刚之上述权益也是当然能够预见的。关于杨瑞长方面，本院经过综合判断亦认为，其存在明知或应当明知其行为损害第三人陈刚合法权益，仍与天标公司恶意串通的情形，主要理由有：从原审原告杨瑞长的身份看。庭审中，原审原告杨瑞长明确表示其于2007-2008年度任天标公司副总经理，负责公司全面工作。2007年7月17日天标公司对陈刚发出的《终止劳动合同通知书》明确要求陈刚应到天标公司行政人事部办理劳动关系解除手续，该通知书由杨瑞长签发，说明杨瑞长是公司行政人事部的负责领导。在天标公司于2007年6月29日向陈刚发出的限期搬离通告中，明确要求陈刚应与公司行政人事部办理房间钥匙交接手续。可见，天标公司的行政人事部同时兼有人事管理权及本案诉争房屋管理权的职责。虽然庭审中杨瑞长强调其与天标公司签订房屋买卖合同时仅明知该房屋内确实有人居住，不明知公司给陈刚分房居住的背景，但杨瑞长作为天标公司行政人事部的负责领导，对诉争房屋由陈刚居住的背景及现状应当是明知的，其认为陈刚居住该房的基础仅仅是公司分配给陈刚的员工宿舍缺乏事实依据。从合同当事人的缔约过程和履约行为看。首先，原审原告杨瑞长未尽到房屋买受人的合理注意义务，其在决定购置该房之前并未实际看房，虽然其强调已经调查了同小区同户型的其他房屋，但作为二手房，室内装修、使用磨损等情况不仅对房屋价格有很大影响，甚至会直接影响到是否将该房列入购置计划。第二，关于房屋产权过户，天标公司称由于该房屋处于被查封状态而无法协助杨瑞长办理产权过户手续，杨瑞长对该说法的过度信赖明显缺乏事实依据。根据本院依职权调查结果，诉争房屋于2007—2008年间经历了被天津市第二中级人民法院查封和解封的过程，由于第三人陈刚提交了《分房协议》、《住房证明》等相关材料，该院最终将本案诉争房屋排除出被拍卖范围，仍将其保留在天标公司名下；此期间杨瑞长作为负责天标公司全面工作的副总经理，对于上述查封、解封的事实和理由应当是明知的。第三，现有证据无法证明杨瑞长与天标公司之间的房屋买卖合同确已实际履行，在仅有天标公司开具的三张缺少经办人签字的收款收据，缺少其他证据相佐证的情况下，本院无法认定杨瑞长确已向天标公司实际交付了585900元购房款。即便在本院原审阶段天标公司对于杨瑞长的各项说法和主张均不持异议，但经本院调查，原审阶段天标公司的委托代理人冯瑜虽以天标公司职员的身份出庭应诉，但根据社会保险缴存记录，冯瑜从2009年2月至今的工作单位系天津高时石业有限公司，而杨瑞长系天津高时石业有限公司的总经理。由于冯瑜与杨瑞长之间存在利害关系，其于原审阶段就此问题的代理意见本院实难采信。综上，本院有理由相信杨瑞长与天标公司存在恶意串通损害第三人权益的情形。故该房屋买卖合同由于符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项之规定应被确认无效，杨瑞长据此提出的诉讼请求不应得到支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，判决如下：驳回原审原告杨瑞长的全部诉讼请求。案件受理费40元，由原审原告杨瑞长负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审　判　长　　曹秋芬代理审判员　　闫冉冉代理审判员　　李晓棠二〇一三年十月十七日书　记　员　　陈镜西附：法律释明《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。关注微信公众号“”