（2013）朝民初字第12527号

裁判日期: 2013-10-17

公开日期: 2015-07-15

案件名称

朱晓莉与崔连生等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

北京市朝阳区人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

朱晓莉,崔连生,刘秀荣

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五条，第六条，第六十条第一款，第九十七条

全文

北京市朝阳区人民法院民事判决书（2013）朝民初字第12527号原告朱晓莉，女，1978年2月18日出生，首都医科大学附属北京朝阳医院医生。委托代理人王晓雨，北京市亿达律师事务所律师。被告崔连生，男，1964年6月15日出生。委托代理人刘秀荣（崔连生之妻），女，1973年2月16日出生。被告刘秀荣，女，1973年2月16日出生。原告朱晓莉（以下简称原告）与被告崔连生、被告刘秀荣（以下一并提起简称二被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员赵佳独任审判，公开开庭进行了审理。原告之委托代理人王晓雨、刘秀荣及崔连生之委托代理人刘秀荣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：被告崔连生、刘秀荣系夫妻，经第三方中介公司介绍，与原告达成初步买卖位于北京市朝阳区工人体育场东路x号楼x层x门xx号房屋（以下简称涉案房屋）的意向。二被告在治谈过程中称房子为崔连生所有，妻子刘秀荣同意出售，但房本暂未下发，因急于用钱，可先签订房屋买卖合同，待房本下发后办理过户手续。原告本着信任原则于2012年7月4日与被告签订了房屋买卖合同，并按期交付了定金及首付款。但当房产证下发后却显示该房屋另有共有人崔雪华。虽然二被告于房屋买卖合同上补签了崔雪华名字，但经原告及中介询问，崔雪华并不同意出售该房屋。由此导致该买卖合同无法继续履行。原告认为，二被告违反诚信原则，未尽如实告知义务，加之房价上涨，给原告造成了巨大的损失，应承担相应责任，赔偿原告一倍定金，并赔偿原告因此而造成的损失。请求法院判令：1、解除原告与被告签订的房屋买卖合同；2、被告赔偿原告定金损失25000元；3、被告赔偿原告首付款利息损失7671元；4、被告赔偿原告房价款上涨差额损失15万元；5、被告赔偿原告评估费损失300元；6、被告赔偿原告误工费损失8908元；7、被告赔偿原告电话费损失55元。二被告辩称：二被告在房屋买卖交易前并不认识原告，经北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）推介与原告接触。刘秀荣己向我爱我家公司全部如实介绍涉案房屋情况，对此我爱我家公司和原告已知情。从购房合同的咨询，签订，履行，收退款，解除均在我爱我家公司专业指导下进行，二被告无隐瞒事实，不存在违反诚信原则。房屋买卖合同无法继续履行，原告和我爱我家公司均有责任，其主要责任在我爱我家公司。合同己于2012年12月5日在我爱我家公司已签订退单声明，原告己签字，房款首付己在我爱我家公司的见证下返还原告。合同已经解除，不存在再次解除合同。对原告朱晓莉的诉讼请求应予全部驳回，经审理查明：2011年5月18日，本院就原告崔永生、被告崔雪华、被告崔连生法定继承纠纷一案作出（2011）朝民初字第02975号民事调解书，调解书主文内容如下：“如果北京市朝阳区体育场东路x楼x门xx号房屋可以办理房屋所有权证，原告崔永生于本调解书生效后七日内协助被告崔连生、崔雪华办理该房屋所有权证，办理在被告崔连生、崔雪华名下，二人各占50%份额。被告崔连生、崔雪华自取得房屋所有权证之日起一个月内给付原告崔永生人民币二十五万元。”2012年7月4日，原告与崔连生在我爱我家公司的居间下签署了《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》，崔连生之妻刘秀荣作为崔连生的代理人在合同上签字。合同约定原告向崔连生购买涉案房屋，房价165万元，原告在签订该合同的同时支付定金25000元。同日，原告向崔连生支付了定金25000元。2012年8月14日，涉案房屋登记至崔连生、崔雪华名下，二人各占50%份额。2012年8月30日，崔连生确认收到原告交来的首付款60万元（包含定金25000元）。2012年10月16日，原告（乙方）与二被告（甲方）及我爱我家公司（丙方）达成协议如下：“刘秀荣需在2012年10月18日下午2点之前将朱晓莉支付的首付购房款其中的一部分伍拾万元整退回至朱晓莉，逾期未退还按合同有关条款执行，剩余房款十万元整以及十万元房款的利息陆仟陆佰陆拾陆元整需在2012年10月30日下午2点之前退回至朱晓莉，逾期未退还按照合同有关条款执行。甲方表示和此房屋共有权所有人协商出卖此房给乙方，并甲方三年内不把此房卖给其它第三方。”2012年10月18日，崔连生、刘秀荣向原告退还房款50万元。2012年10月30日，崔连生、刘秀荣向原告退还房款10万元。2012年12月5日，二被告（甲方）、原告（乙方）和我爱我家公司（丙方）签署《退单声明》，其中有如下内容：“因甲方签订合同时房产证未下发且未客观说明全部房屋共有人情况，所下房本非崔连生一人所有，导致履行合同过程中其他共有人对交易不予追认，从而使甲乙双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》因无权处分而无效无法按照约定正常履行。”经查，原告为办理抵押贷款向北京康正宏基房地产评估有限公司支付300元评估费用。又查，2012年9月7日，原告与崔连生就涉案房屋的买卖办理了网签备案登记手续。2012年12月31日，该备案登记手续被撤销。经询，崔连生认可在合同签订后，其自行在合同书上签署“崔雪华”签名。经原告申请，本院委托北京中企华房地产评估有限公司对涉案房屋在2012年12月31日的市场价值进行评估。2013年6月28日，北京中企华房地产评估有限公司作出评估报告，认为涉案房屋在上述时点的总价为190.99万元。原告向北京中企华房地产评估有限公司支付了评估费7300元。上述事实，有（2011）朝民初字第02975号民事调解书、《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）》及《补充协议》、房屋所有权证书、《定金收据》、《二手房首付款交付确认函》、《退款确认凭条》、发票、《抵押初审意见书》及当事人当庭陈述等在案佐证。本院认为：当事人在订立合同时应当严谨、审慎。本案中，二被告主张其在签订合同时即告知原告涉案房屋系崔连生与崔雪华共有的事实，但根据原、被告与我爱我家公司签署的一系列文件可以认定二被告在与原告签订房屋买卖合同时未如实说明涉案房屋的真实权属情况，签订合同后在共有人崔雪华未追认合同的情况下，崔连生又自行在合同签署“崔雪华”签名，导致房屋买卖合同不能履行，其行为具有明显过错。双方在签订房屋买卖合同时，涉案房屋尚未登记在崔连生和崔雪华名下。原告未主动核实涉案房屋权属情况，即与崔连生签订房屋买卖合同，最终导致合同不能履行，自身亦具有过错。双方签订的买卖合同履行不能，原告要求解除合同的的诉讼请求，本院予以支持。原告与二被告对合同不能履行均具有过错，本院认为以不适用定金罚则为宜，故原告要求被告返还另一倍定金25000元的诉讼请求，本院不予支持。原告主张的房价款上涨差额实为预期利益损失，原告在涉案房屋买卖合同网签备案撤销前不能另行购买房屋，故本院依据评估结论结合双方对合同履行不能的过错程度酌情支持。原告与二被告对合同不能履行均具有过错，且本院酌定支持逾期利益损失，故原告要求被告支付首付款利息的诉讼请求，本院不予支持。原告主张的评估费损失，本院依据双方对合同履行不能的过错程度酌情支持。原告主张的误工费和电话费损失，无法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告朱晓莉与被告崔连生于二○一二年七月四日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》。二、被告崔连生于本判决生效之日起七日内赔偿原告朱晓莉预期利益损失十五万元。三、被告崔连生于本判决生效之日起七日内赔偿原告朱晓莉评估费损失一百八十元。四、驳回原告朱晓莉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。评估费7300元，由被告崔连生负担（原告朱晓莉已预交，被告崔连生于本判决生效后七日内给付原告朱晓莉）。案件受理费2069元，由原告朱晓莉负担369元（已交纳），由被告崔连生负担1700元（原告朱晓莉已预交，被告崔连生于本判决生效后七日内给付原告朱晓莉）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。代理审判员　赵　佳二〇一三年十月十七日书　记　员　范怡倩搜索“”