（2013）浙杭民初字第2号
裁判日期: 2013-10-17
公开日期: 2014-06-20
案件名称
Ｓｈａｏ-ＫｕａｎｇＨｕ与杭州鸿锳房地产开发有限公司、黎桂春等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
浙江省杭州市中级人民法院
所属地区
浙江省杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
Ｓｈａｏ-ＫｕａｎｇＨｕ,杭州鸿锳房地产开发有限公司,黎桂春,林仙君
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十六条；《中华人民共和国物权法》：第九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第二百五十九条，第二百六十九条；《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》：第三十六条
全文
中华人民共和国浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）浙杭民初字第2号原告：Shao-KuangHu。委托代理人：虞军红、张樱。被告：杭州鸿锳房地产开发有限公司。法定代表人：赵燕。委托代理人：徐方明。被告：黎桂春。委托代理人：周晓虎。被告：林仙君。委托代理人：周晓虎。原告Shao-KuangHu（胡绍光）为与被告杭州鸿锳房地产开发有限公司（以下简称鸿锳公司）、黎桂春、林仙君房屋买卖合同纠纷一案，于2013年1月8日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭，并于2013年5月16日公开开庭进行了审理。原告胡绍光的代理人虞军红，被告鸿锳公司的代理人徐方明以及被告黎桂春、林仙君的代理人周晓虎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡绍光起诉称，2006年4月5日，胡绍光与鸿锳公司签订《补充协议书》一份，该协议书的效力已为生效判决【浙江省高级人民法院（2009）浙商外终字第34号】所确认。根据协议约定胡绍光对鸿锳公司名下杭州西湖国贸中心地下一楼（以下简称案涉房产）及相应的100个车位拥有18.7525%的房屋所有权以及相应份额的收益分配权。案涉房产的登记地址为湖滨路50号、50-1号地下一层。鸿锳公司在未经胡绍光同意的情况下，擅自将案涉房产转让给黎桂春、林仙君，转让的价款总金额为7000万元。而根据胡绍光的调查，该物业的市场价值应该在1.5亿元以上，鸿锳公司明显是低价转让了案涉房产。按照《物权法》第一百零六条之规定：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回。而由于案涉房产交易价格仅为市场价格的50%，不属于合理价格，黎桂春、林仙君也明显不能构成善意取得。同时鸿锳公司的擅自转让自己所有部分房产的行为也侵害了胡绍光的优先购买权。综上，鸿锳公司的擅自转让行为属于处置他人财产的行为，侵害了胡绍光的所有权，应当确认为无效。为此胡绍光特诉至法院，请求：一、判令鸿锳公司与黎桂春、林仙君于2012年4月16日签署的《杭州市房屋转让合同》无效；二、本案诉讼费用由被告承担。被告鸿锳公司辩称，一、2006年4月5日鸿锳公司与胡绍光所签的《补充协议书》已为浙江省高级人民法院的判决所确认，鸿锳公司并不否认胡绍光对鸿锳公司名下西湖国贸中心地下室一楼及相应车位拥有18.7525%的房屋所有权及相应份额的收益分配权。二、胡绍光虽拥有房产权益但却不履行相应的义务，对案涉房产、土地的办证推脱不管，鸿锳公司为办证支出了近3000多万元。且案涉房产还有巨额贷款需要偿还，鸿锳公司被迫转让房产以偿还贷款。案涉房产的实际交易价格为1.17亿元，因考虑过户的税费问题，到房产交易部门备案的《杭州市房屋转让合同》上的交易金额写成了7000万元，但最后该房产交易的税费还是按照房管部门核定的1.2亿元缴纳的。故鸿锳公司与黎桂春、林仙君之间并不存在擅自转让和低价转让的行为。三、鸿锳公司是案涉房产的合法所有权人，在原房产证和土地证上均没有显示胡绍光的财产权益，黎桂春、林仙君不知道案涉房屋尚存在他人的部分份额。且转让价格合理，并已于2012年4月完成了变更登记，故黎桂春、林仙君目前是案涉房产的合法所有权人是毫无争议的。四、鸿锳公司的转让房产的行为没有侵害胡绍光的优先购买权，胡绍光对案涉房产事实处于漠视和放任状态，其无能力也不可能购买案涉房产，双方之间的财产权益分配问题应由双方协商处理或另案起诉解决。五、如确认案涉《杭州市房屋转让合同》无效，将导致一系列连锁纠纷，不利于市场交易秩序的稳定。请求本院依法驳回胡绍光的诉讼请求。被告黎桂春、林仙君辩称，一、涉案房产成交时，黎桂春、林仙君从房产登记部门获悉房产所有权人是鸿锳公司，系唯一登记在册的产权人。因此，黎桂春、林仙君与鸿锳公司交易涉案房屋在法律上不存在任何问题。二、涉案房屋系以1.17亿元成交，过户手续费用均由黎桂春、林仙君承担。并非以胡绍光所诉称的7000万元成交。三、关于胡绍光诉讼请求的问题，胡绍光要求撤销的是在房产登记部门登记备案的合同，但是鸿锳公司与黎桂春、林仙君所实际履行的并非是该合同，而是1.17亿元的合同。因此，如果说胡绍光要求撤销该份被告之间未履行的合同，该诉讼请求本身没有任何法律意义。撤销只能撤销履行过的合同，如果胡绍光不知道被告之间真实交易的情况，其请求可以成立，但是在质证过程中，黎桂春、林仙君已经向法庭提交双方之间真实的交易合同。四、黎桂春、林仙君不存在侵害胡绍光优先购买权等情形，理由如答辩意见第一点。即便胡绍光享有优先购买权，黎桂春、林仙君也依法构成善意取得。故胡绍光认为黎桂春、林仙君侵害其优先购买权是不能成立的。请求本院驳回胡绍光的诉讼请求。胡绍光为证明其主张，向本院提交了如下证据：1.《补充协议书》1份，欲证明胡绍光对案涉房产享有18.7525%的房屋所有权。2.浙江省高级人民法院（2009）浙商外终字第34号民事判决书1份，欲证明《补充协议书》的效力已为生效判决所确认。3.《杭州市房屋转让合同》1份，欲证明鸿锳公司擅自转让了属于胡绍光所有的房屋，侵害了胡绍光的所有权；欲证明鸿锳公司在未征得胡绍光的同意的情况下转让了房屋，侵害了胡绍光的优先购买权。4.《抵押借款合同》1份，欲证明黎桂春、林仙君在房屋交易后一个月内即将房屋作价1.2亿元抵押给案外人，鸿锳公司与黎桂春、林仙君的交易价格远低于市场正常价格，黎桂春、林仙君取得案涉房产并非善意取得。5.《借款抵押合同》1份，欲证明黎桂春、林仙君将房屋作价3.6亿元抵押给案外人，鸿锳公司与黎桂春、林仙君的交易价格远低于市场正常价格，黎桂春、林仙君取得案涉房产并非善意取得。上述证据经庭审质证，鸿锳公司对证据1、2的三性均没有异议。黎桂春、林仙君对证据1、2表示不清楚的，即便证据是真实合法的，也与其没有关系。证据2的出具时间是2009年，一直到2012年胡绍光均未将其权利人的资格登记在房管部门，只能证明其怠于行使权利，作为买受人无法得知胡绍光是涉案房产的共有权人。鸿锳公司、黎桂春、林仙君对于证据3的形式真实性没有异议，但该合同仅系被告之间的交易备案合同，事实上，鸿锳公司与黎桂春、林仙君在2012年4月16日另行签订了一份房屋转让合同，房屋转让价格为1.17亿元。评估费和过户费等费用均由黎桂春、林仙君承担。涉案房产交易价格应以实际交易价格为准。鸿锳公司对于证据4、5的三性均没有异议，该证据4恰恰体现了黎桂春、林仙君对涉案房产是善意取得的。因为实际以1.17亿元购买涉案房产，将房屋作价1.2亿元抵押给案外人符合房屋的实际价值。对证据5的证明内容有异议，具体的作价金额并非是3.6亿元，实际担保的主债权是6000万元，3.6亿元并不能代表涉案房产的实际价值，而且其3.6亿元的价值从何得来，鸿锳公司无从得知。黎桂春、林仙君对证据4、5的真实性和合法性没有异议，但对关联性有异议，合同价格是双方协议的价格，并非真实的价格。尤其是第二份合同，之所以将其协议成3.6亿元，是因为第二份合同1.5亿元的借款系上海一家基金公司的借款，但由于房产抵押只能做在个人或银行名下，所以当时做了变通，做在了韩啸名下。当时黎桂春、林仙君申请的借款金额是1.5亿元，为了满足基金公司放款的条件，将抵押物价值协议成3.6亿元，但并非该房产就值3.6亿元，且黎桂春、林仙君还提供了其他财产作担保。鸿锳公司对证据1、2的三性均没有异议，本院对证据1、2予以确认。鸿锳公司、黎桂春、林仙君对证据3、4、5的真实性没有异议，本院对证据3、4、5的真实性亦予以确认。鸿锳公司未向本院提交相关证据。黎桂春、林仙君为证明其主张，向本院提交如下证据：1.《房屋转让合同》1份，欲证明案涉房产实际成交金额是1.17亿元，同时房产的过户费用均由黎桂春、林仙君承担。2.转帐凭证5张，欲证明黎桂春、林仙君已全额向鸿锳公司支付房款。3.杭州永正房地产评估有限公司出具的房地产估价报告一份（2012年4月18日出具），欲证明涉案房屋的市场估价是1.2亿元，黎桂春、林仙君也是按照1.2亿元的评估价格来缴纳契税和过户费用的。4.房屋所有权证、土地使用证各1份，欲证明涉案房产已经依法过户至黎桂春、林仙君名下，黎桂春、林仙君已依法取得房屋所有权的事实。5.契证1份，欲证明契税是按照1.2亿元缴纳的，不存在低于市场价转让案涉房产的问题。上述证据经庭审质证，胡绍光对证据1的三性均有异议，该协议是被告之间签署的，他们随时可以补签这份合同。对于证据2的形式真实性予以认可，对关联性不予认可。浦发银行的两张网银支付凭证并非是由黎桂春、林仙君支付，且也没有相应的代为支付的证明。黎桂春支付的三张凭证的款项均没有支付到鸿锳公司的账户内，因此这些支付凭证无法证明黎桂春、林仙君已经将款项支付给鸿锳公司。对于证据3的形式真实性予以认可，但对合法性及关联性有异议，第一，该报告所采用的评估方式是收益法对涉案房产进行评估，而非市场价值法进行评估。本案所要确定的是交易合同所确定的交易价值是否与市场价格相背离，与收益无关。第二，这是一份受让方所委托做的评估报告，尽管黎桂春、林仙君作为交易契税的证据，显然黎桂春、林仙君所委托的机构有意压低评估价格，以达到少交契税的目的。对证据4的真实性没有异议，但对合法性、关联性及证明对象有异议，该权证是被告之间所串通在损害原告利益的情况下骗取的，因此无法证明黎桂春、林仙君是合法取得的。对证据5的形式真实性、合法性没有异议，但是对其内容的真实性、与本案的关联性有异议。契证中载明的纳税依据1.2亿元是被告自行委托且本身目的就是为了纳税使用，并非是为了确定实际交易价值。因此该份契证从内容无法证明该交易房产的实际价值；另一方面，该契证所包含的内容仅仅为地下一层的房产交易纳税情况，而不包括100个车位的价值；第三、依据该份契证所载明的内容，明确成交金额为7000万元，对应的也是2012年4月16日的合同。因此，该契证无法证明被告之间的交易价格为人民币1.17亿元的事实。鸿锳公司对证据1、2的三性没有异议，事实上，鸿锳公司与黎桂春、林仙君就是基于证据1履行的相应权利义务。且黎桂春、林仙君已依据双方签订的该份转让合同履行了付款义务，因此该合同是合法有效的。对于证据3的三性均没有异议，之所以该份证据由黎桂春、林仙君委托鉴定，是因为在证据1的合同里对实际价值包括等契税等费用进行了明确约定，由受让方承担。因此，鸿锳公司基于双方的交易行为，对涉案房产进行过户时，应房产登记中心的要求进行了房屋评估作价以缴纳相应的税费。本案黎桂春、林仙君委托具有资质的评估公司依法出具的该份评估报告已得到房产交易中心的认可，并依据该份评估报告缴纳了契税。该份评估报告可以作为法庭认定涉案房产实际价值的依据。对于证据4的三性均没有异议，该份证据恰恰能够体现鸿锳公司与黎桂春、林仙君之间真实交易的事实，而不存在胡绍光所说的串通损害其利益的情形。双方实际之间的交易已经履行完毕，并办理了相应的过户登记手续，因此，鸿锳公司与黎桂春、林仙君之间的买卖是真实、合法有效的。应该得到法院的支持。对证据5的三性无异议。根据鸿锳公司与黎桂春、林仙君之间的约定，案涉房产交易所产生的契税以及其他相关税费均由黎桂春、林仙君承担。该证据可以证明黎桂春、林仙君按照房产评估机构核定的计税金额1.2亿元，向税务部门缴纳了360万元契税的事实。同时也证明了案涉房产的市场价值与交易价格是接近的，案涉房产转让是真实、合法、有效的。本院认为，证据1虽然是被告之间所签订的合同，但是结合证据2的付款情况可以证明该合同的真实性，本院对证据1、2的真实性予以确认。证据3是有资质的房地产评估机构所作出的，且已为房管部门所认可，本院对该证据予以确认。证据4、5是国家相关行政部门所发的权证，胡绍光、鸿锳公司对其真实性均无异议，本院对证据4、5予以确认。在审理过程中，胡绍光申请本院对案涉房产和100个车位的价格按照市场价值法进行重新评估。对此，鸿锳公司认为案涉房产按杭州房产管理部门的要求，黎桂春、林仙君已通过房地产评估机构对房产价值进行了评估，该评估价格客观真实，与双方交易价格接近，再次评估已无必要。被告之间的房屋转让不包括100个车位，胡绍光要求将案涉房产和100个车位一并评估没有事实和法律依据。黎桂春、林仙君认为其与鸿锳公司之间的真实交易价格并非是7000万元，而是1.17亿元，所有费用都是黎桂春、林仙君承担的，不存在过低的问题。如果过低，房管部门也不会同意过户。当时案涉房产出租给了钱柜KTV，租期长达20年，租期满了之后其才能对房屋进行使用。不同意对案涉房产进行重新评估。本院认为，黎桂春、林仙君提供的杭州永正房地产评估有限公司出具的房地产估价报告是有资质的房地产评估机构所作出的，且该评估价格已为房管部门所认可，胡绍光未能举证证明该评估报告存在瑕疵，且其要求对100个车位一并评估更无必要。综上，本院对胡绍光的重新评估申请不予准许。根据上述有效证据及当事人的陈述，本院确认如下案件事实：杭州西湖国贸中心（湖滨路50、50-1号）地下一层原系鸿锳公司所有。2006年4月5日，胡绍光与鸿锳公司签订《补充协议书》一份，确认胡绍光享有杭州西湖国贸中心地下一层18.7525%的房屋所有权和收益分配权。后双方对该协议的效力产生争议，鸿锳公司将胡绍光诉至本院。2009年12月22日，浙江省高级人民法院作出（2009）浙商外终字第34号民事判决，认定该《补充协议书》的内容合法有效。但胡绍光与鸿锳公司一直未办理房屋权属的变更登记。2012年4月16日，鸿锳公司与黎桂春、林仙君签订《房屋转让合同》一份，约定杭州西湖国贸中心（湖滨路50、50-1号）地下一层的房屋转让价格为1.17亿元，付款方式为合同签订后第一期购房款5000万元付款至鸿锳公司账户，在房产证、土地证过户至黎桂春、林仙君名下后于2012年5月10日前第二期购房款6700万元付至鸿锳公司指定收款人陈琛的账户。同日，鸿锳公司又与黎桂春、林仙君签订《杭州市房屋转让合同》一份，约定鸿锳公司将杭州西湖国贸中心（湖滨路50、50-1号）地下一层的房产转让给黎桂春、林仙君所有，考虑到过户税费问题，将房屋转让价格约定为7000万元。后一份合同在杭州市房产管理部门交易备案。由于房产管理部门认为7000万元的交易价格过低，黎桂春、林仙君委托杭州永正房地产土地评估有限公司对案涉房产进行价格评估。2012年4月18日，杭州永正房地产土地评估有限公司出具房地产估价报告，确定案涉房地产的评估转让价格为1.2亿元。后黎桂春、林仙君按照1.2亿元的计税金额缴纳了360万元契税，并于2012年4月24日办理了案涉房产的契证。2012年4月23日、2012年4月26日，黎桂春、林仙君分别办理了案涉房产的所有权证和土地使用权证。2012年4月17日、4月19日，受黎桂春、林仙君委托，李海军共汇款5000万元至鸿锳公司账户。2012年5月8日，黎桂春汇款6700万元至陈琛账户。本院认为，虽然胡绍光与鸿锳公司于2006年4月5日签订的《补充协议书》约定胡绍光对案涉房产享有18.7525%的所有权，但是直至本案交易发生时，胡绍光未对房产权属登记进行变更，案涉房产仍登记在鸿锳公司名下，胡绍光对案涉房产的共有权尚未发生效力。故胡绍光提出鸿锳公司出让案涉房产系无权处分并侵害了其共有权人的优先购买权的诉讼理由不能成立。考虑到过户税费的问题，鸿锳公司与黎桂春、林仙君于2012年4月16日所签订的《杭州市房屋转让合同》中将案涉房产的转让价格约定为7000万元，但是根据鸿锳公司与黎桂春、林仙君同日另行签订的《房屋转让合同》，案涉房屋真实的转让价格是1.17亿元，且黎桂春、林仙君也是按照1.17亿元的价格履行了付款义务。故鸿锳公司与黎桂春、林仙君所签订的《杭州市房屋转让合同》中的价格条款符合《合同法》第五十二条第（二）项规定的“恶意串通，损害国家利益”之情形，应属无效。但案涉房产的税费实际还是按照房产管理部门核定的1.2亿元的评估价格缴纳的，且该合同的其他条款亦未损害国家利益，故胡绍光要求确认鸿锳公司与黎桂春、林仙君于2012年4月16日签订的《杭州市房屋转让合同》整体无效的诉讼请求缺乏法律和事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、第五十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十九条、二百六十九条，《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条之规定，判决如下：驳回原告胡绍光的诉讼请求。案件受理费80元，由原告胡绍光负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省高级人民法院，并向浙江省高级人民法院预交上诉案件受理费人民币80元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（浙江省高级人民法院开户银行：农业银行西湖支行，帐号：39×××01，户名：浙江省财政厅非税收入结算分户）。审 判 长 胡 宇审 判 员 王 宓人民陪审员 陈晓娅二〇一三年十月十七日书 记 员 黄 琴 来源：百度搜索“”