（2013）江蓬法民一初字第1077号
裁判日期: 2013-10-17
公开日期: 2014-08-06
案件名称
黄翠玉与肖景明、江门市明华五金制品厂有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
江门市蓬江区人民法院
所属地区
江门市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
黄翠玉,肖景明,江门市明华五金制品厂有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条，第三条第一款，第一条第一款，第五条第一款；《中华人民共和国合同法》：第五十六条，第五十八条；《中华人民共和国民法通则》：第四条；《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》：第四十一条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
广东省江门市蓬江区人民法院民 事 判 决 书（2013）江蓬法民一初字第1077号原告：黄翠玉，女，住香港。委托代理人：李力，广东聚溪律师事务所律师。委托代理人：卢合意，广东聚溪律师事务所律师助理。被告：肖景明，男，汉族，住江门市。被告：江门市明华五金制品厂有限公司，住所地江门市。法定代表人：肖景明。上述两被告的共同委托代理人：周渊、周容，均系广东良匠律师事务所律师。原告黄翠玉诉被告肖景明、江门市明华五金制品厂有限公司（以下简称“明华公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2013年5月20日受理后，依法适用普通程序，于2013年6月25日、9月5日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人李力，被告肖景明与被告明华公司的共同委托代理人周渊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告黄翠玉起诉认为：2006年5月26日，原、被告签订《租赁合同》，双方约定：被告因经营需要，向原告承租某某工业区内的厂房，租赁期限从2006年6月1日至2015年5月31日，租金从2006年6月1日开始为每月1万元，当月25日前交清次月的租金；合同签订时被告交付押金5万元；租赁期内，一切企业办证费，管理费，各种税费及相关被告生产经营所产生的债权、债务、其他费用全部由被告负责解决；被告不得中途解除合同，如租赁时间不足十年而提前解除租赁合同的，被告需继续支付余下时间的租赁金以作为赔偿金；被告若逾期交租，按每日3%支付违约金；经原告多次催缴租金，被告仍拖欠1个月租金以上，则视作被告提前解除合同，原告将收回物业并追缴余下时间的租金作为赔偿金，同时押金不退；任何一方未履行本合同规定的条款，另一方有权提前解除本合同，因此而造成的经济损失全部由违约方负责。合同签订后，明华公司是诉争厂房的实际使用人。在履行合同过程中，被告自2012年5月份起至今没有支付共14个月的租金。经过原告多次催促，被告仍没有支付，应视作被告提前解除合同。由于被告违约而合同约定的违约金和赔偿金约定过高，被告应根据中国人民银行同期同类贷款利率（6个月至1年短期贷款利率6%）的四倍计算违约金和按照预期利益损失230000元的30%即69000元给计算赔偿金给原告。因此，原告请求判令：1、从起诉之日起解除原告与被告签订的《租赁合同》，两被告连带支付原告解除合同赔偿金69000元，两被告并在判决生效后将厂房返还给原告；2、由原告没收被告5万元押金；3、两被告连带支付拖欠原告的租金50000元（140000元-90000元）以及逾期交租违约金21000元（暂计算2012年5月至2013年6月的租金直至被告搬离厂房为止）；4、两被告连带承担本案诉讼费用。原告对其起诉的事实提供的证据有：1、香港永久性居民身份证、人口信息查询结果、企业机读档案登记资料；2、《租赁合同》；3、国有土地使用证；4、江门新会农村商业银行股份有限公司的银行明细账单；5、《催收通知》、邮件详情单；6、《再次催收通知》、邮件详情单两份；7、《厂房土地转让合约书》；8、苏某某的身份证、证明；9、《收回厂房通知书》；10、《律师函》。原告并申请证人苏某某出庭作证，证明其已履行了合同约定的维修义务。两被告共同答辩称：两被告同意解除合同。两被告暂缓缴租是因为原告没有履行出租方的义务。按照双方的约定，承租方在五年内需对厂房进行维修，费用由原告负责。但原告没有履行该义务，是原告方违约在先。另外，即使两被告没有按照约定支付租金，原告要求的违约金亦过高，请求法院适当减少，理由如下：原告在诉讼请求中要求两被告支付解除合同赔偿金69000元，没收押金50000元以及逾期交租违约金21000元，虽然名义不一样，但是在法律上都是违约金，原告的请求远远超过法律允许的范围。原告没有产生实际损失，原告提出上述的违约金没有任何的依据。两被告提供的证据有：《收回厂房通知书》及快递单。经审理查明：位于江门市杜阮镇某某村某某山（土名）地号某某的土地使用权及厂房，为原告黄翠玉从被告肖景明处买受所得，其取得的国有土地使用权证为江国用（2006）第某某号，但截至本案第二次开庭审理时，该厂房仍没有取得建设工程规划许可证、权属证书或经建设主管部门同意进行建设。2006年5月26日，由原告黄翠玉作为甲方、被告肖景明作为乙方签订《租赁合同》1份，约定的主要内容有：一、甲方将所属某某工业区内的厂房建筑面积为2186平方米，租赁给乙方使用。二、租赁期限：从2006年6月1日起至2015年5月31日止。三、租金：从2006年6月1日起开始收租，整座厂房以每月1万元人民币计算租金，并在当月25日前交清次月的租金。租金每年分别按月上缴，先交租后才使用租赁场地。四、合同签订时乙方交付甲方的押金5万元，在合同期满结算后，如乙方无违反合同规定的，一星期内退还给乙方（不计利息）。若中途退出，押金不退。五、承租期内乙方无转租权和分租权，如需要转租须经甲方同意，并且租金由甲方收取。六、在租赁期间，乙方要保护好甲方财产，遇小修小补由乙方负责，如遇自然灾害影响的由甲方自行解决。七、租赁期内，一切企业办证费，管理费，各种税费及相关乙方本厂生产经营所产生的债权、债务、其他费用全部由乙方负责解决。八、鉴于厂房逐渐残旧，约定在乙方租赁之日起五年内进行一次返修（即2011年7月前），其维修费在8万元之内，由甲方自行负担，若超出8万元以外部分的资金由乙方负担，维修材料瓦料是彩瓦，厚度为足0.5M／M板，其质量要达到安全标准。九、租赁期限十年内，乙方不得中途解除合同，如租赁时间不足十年而提前解除租赁合同的，乙方需继续支付余下时间的租赁金以作为赔偿金。若逾期交租，按每日收取3%违约金。经甲方多次催缴租金，乙方仍拖欠1个月租金以上，甲方视作乙方提前解除合同放弃使用权利，甲方将作出收回物业并追缴余下时间的租金作为赔偿金，同时押金不退。十、本合同发生争议，任何一方均有权向合同履行地的人民法院提起诉讼等。合同签订后，原告依照约定将厂房交付给被告肖景明，肖景明后在该地址上投资成立了个人独资的被告明华公司，由该公司对厂房进行使用、经营。两被告在初始使用上述厂房时尚能按时支付租金，但自2012年5月起开始拖欠租金，原告追讨未果遂提起诉讼。本案审理期间，两被告于2013年5月29日支付了9万元给原告。2013年9月11日，经本院主持，原、被告确认租赁期间履行至2013年9月30日终止，两被告尚须支付8万元租金以付清所拖欠的租金，原告在收取两被告尚欠的8万元后，同意于2013年9月30日前办理厂房的交接手续，原告对如何办理交接手续时陈述其在收到上述8万元后，在2013年9月30日对厂房进行上锁就可以，若果厂房有损毁则另案提起诉讼。2013年9月17日，两被告支付了上述8万元租金给原告。同月30日，两被告由其委托代理人周渊通过特快专递向原告委托代理人李力发出《收回厂房通知书》而通知被告厂房已清空和准备好交接，要求被告接收厂房。2010年10月8日，原告由其委托代理人李力通过特快专递向被告委托代理人发出《律师函》，以被告肖景明不按照合同第十条约定履行移交厂房，至今未将厂内水电设施移交原告并在相关部门办理过户为由，通知被告肖景明将租赁厂房内的水电设施移交给黄翠玉并在相关部门过户，否则将追究其相应责任。本院认为：原告黄翠玉为香港居民，本案为涉外合同，双方一致协商对本案适用中华人民共和国的相关程序法和实体法对本案纠纷进行处理，这是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律的规定，本院依法予以支持。本案为租赁合同纠纷，被告肖景明作为租赁合同的签订人、被告明华公司作为出租物的实际使用人，两被告于庭审时对于原告的诉讼明确表示共同承担本案中的民事责任，这是两被告的真实意思表示，没有违反法律的规定，本院依法予以准许。本案所涉及的江门市杜阮镇某某村某某山厂房在本案法庭辩论终结前没有取得建设工程规划许可证、权属证书或经建设主管部门同意进行建设，故依照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称“租赁合同纠纷司法解释”）第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”以及第三条：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，原告黄翠玉与被告肖景明所签订的《租赁合同》为无效合同。故依照《中华人民共和国合同法》（以下简称“合同法”）第五十六条：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”的规定，原告要求解除合同及按照合同的约定请求违约金和赔偿金、没收押金缺乏依据，本院依法不予支持。另，依照合同法第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，两被告应当返还厂房给与原告。原告与两被告在审理期间协商一致两被告于2013年9月30日前返还厂房给原告，这是双方的真实意思表示，本院依法予以确认。鉴于原告在协商时对于厂房的移交陈述由其在收到8万元后在9月30日对厂房进行上锁就可以，而两被告的委托代理人在2013年9月30日已经书面通知了原告接受厂房，故本院确认厂房已经移交。对于原告认为水电设施没有移交、没有办理水电过户的问题，因租赁合同为无效合同，有关水电设施的移交约定没有法律效力，原告如认为两被告返还的租赁物有损毁造成原告损失的，依照其协商时的主张，可以另行通过诉讼解决，本院于此不予处理。对于原告所主张的租金问题，租赁合同虽然无效，但两被告已经实际占有、使用了原告的厂房，依照租赁合同纠纷司法解释第五条第一款：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”以及《中华人民共和国民法通则》第四条：“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则”的规定，原告的请求合法有理，本院依法予以支持。由于原告所请求的房屋占有使用费，经双方确认后由两被告在2013年9月17日前已经付清，故本院在本案中无须再进行处理。另，依照租赁合同纠纷司法解释第五条第二款：“当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理”的规定，两被告拖延支付使用费（租金），已经给原告的资金周转造成影响，应当向原告支付相应的损失，有关损失应自2012年5月26日起以所拖欠的使用费（租金）实际金额为本金（2012年5月26日起以10000元、6月26日起以20000元、7月26日起以30000元、8月26日起以40000元、9月26日起以50000元、10月26日起以60000元、11月26日起以70000元、12月26日起以80000元、2013年1月26日起以90000元、2月26日起以100000元、3月26日起以110000元、4月26日起以120000元、5月26日起以130000元、5月30日起以40000元、6月26日起以50000元、7月26日起以60000元、8月26日起至2013年9月17日止以70000元为本金），按照中国人民银行同期同类贷款利率计算支付利息为准。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条以及最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条，以及《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、原告黄翠玉与被告肖景明于2006年5月26日签订的《租赁合同》为无效合同。二、被告肖景明、被告江门市明华五金制品厂有限公司应在本判决生效之日起十日内，自2012年5月26日起以实际拖欠的使用费金额（2012年5月26日起以10000元、6月26日起以20000元、7月26日起以30000元、8月26日起以40000元、9月26日起以50000元、10月26日起以60000元、11月26日起以70000元、12月26日起以80000元、2013年1月26日起以90000元、2月26日起以100000元、3月26日起以110000元、4月26日起以120000元、5月26日起以130000元、5月30日起以40000元、6月26日起以50000元、7月26日起以60000元、8月26日起至2013年9月17日止以70000元）为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算支付利息给原告黄翠玉。两被告逾期履行上述判决内容的，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告黄翠玉的其他诉讼请求。本案受理费10755元，保全费1621元，合共12376元，由原告黄翠玉负担4660元，被告肖景明、被告江门市明华五金制品厂有限公司共同负担7716元。如不服本判决，原告可在判决书送达之日起三十日内、两被告可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。如不上诉，义务人拒不在判决书规定的期限内履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。审 判 长 张华理代理审判员 杨丽燕人民陪审员 蓝志想二〇一三年十月十七日书 记 员 何淑婉 关注微信公众号“”