（2013）宁民终字第3006号
裁判日期: 2013-10-17
公开日期: 2014-01-15
案件名称
张晓邨与陈从必房屋租赁合同纠纷民事判决书
法院
江苏省南京市中级人民法院
所属地区
江苏省南京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
陈从必,张晓邨
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十五条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）宁民终字第3006号上诉人（原审被告）陈从必。被上诉人（原审原告）张晓邨。上诉人陈从必因与被上诉人张晓邨房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院作出的（2013）鼓民初字第3211号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年8月28日受理后，依法组成合议庭，于2013年10月11日公开开庭审理了本案。上诉人陈从必和被上诉人张晓邨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张晓邨原审诉称，2010年5月16日，原被告签订联营协议一份，约定被告将其承租的本市下关区热河南路××号××超市40平方米门面房租给原告使用，期限三年，自2010年5月18日至2013年5月17日，年租金50000元。但被告交由原告经营的门面房实际上于2013年2月28日到期，被告多收原告租金10694.53元。2013年3月1日，原告与该房屋的产权人南京果品食品（集团）有限公司（以下简称南京果品公司）签订为期一年的租赁合同。事后，原告多次与被告协商未果。特提起诉讼，请求判令被告返还租金10694.53元，并承担本案诉讼费。陈从必原审辩称，他与原告的合同于2013年5月到期，原告在双方合同未到期的情况下私自与南京果品食品有限公司签订合同，原告违约，不同意退还租金。原审法院经审理查明，被告陈从必租赁案外人南京果品公司位于本市下关区热河南路××号房屋，从事商贸经营活动，租赁期限为三年。2013年2月28日租赁期限届满。2010年5月16日，原告张晓邨与被告陈从必签订《联营协议》一份，约定被告将本市下关区热河南路××号门面房一间（面积约40㎡）交由原告使用，期限为三年，自2010年5月18日至2013年5月17日，原告向被告交联营费50000元，付款方式为一年一次付清，原告张晓邨按约交纳了租金。南京果品公司于2012年12月28日书面通知原告，该公司与被告的租赁合同于2013年2月28日到期，到期后不再与被告签订房屋租赁合同，要求原告于2013年2月28日前腾空房屋。2013年2月28日，被告陈从必与南京果品公司之间的租赁合同到期，双方未续签租赁合同。2013年3月1日，原告与南京果品公司就涉案门面房签订了《房地产租赁合同》。2013年5月8日，原告诉至原审法院。原审法院认为，原告与被告签订的合同虽名为联营，但被告将房屋交给原告使用，其只取得固定收益，而不承担任何经营风险，故合同仍应定性为房屋租赁合同，原被告之间是一种转租合同关系。关于被告陈从必是否应当返还租金。根据法律规定，承租人将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分无效。本案中，因被告陈从必与南京果品公司之间的房屋租赁期限于2013年2月28日到期，后双方并未续签租赁合同，故双方之间的租赁合同于2013年2月28日终止，原告张晓邨与被告陈从必之间的转租合同亦于2013年2月28日终止，被告已收取的转租合同终止后的租金应返还原告。故对原告要求被告返还多收取租金的诉讼请求，原审法院依法予以支持。被告实际多收取原告78天租金，原告按77天进行主张，原告自由处分其权利并无不当，故被告应当返还原告多收取的租金10547.95元（50000元／年÷365天×77天）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款的规定，判决如下：被告陈从必于判决生效之日起十日内返还原告张晓邨租金10547.95元。案件受理费80元，减半收取40元，由被告陈从必负担（此款原告已预付，被告在给付上述款项时直接给付原告）。陈从必不服原审法院判决，向本院提起上诉称，1、上诉人与被上诉人之间是联营，上诉人提供房屋作为投资，被上诉人每年分配被上诉人营业利润5万元，双方之间并非转租合同关系。2、双方签订的协议于2013年5月17日到期，原审法院认定协议于2013年2月28日终止，属认定事实不清。综上，请求二审法院撤销原审判决，改判驳回原审原告的诉讼请求或者将本案发回重审。被上诉人张晓邨辨称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。二审中，双方当事人对于原审法院查明的事实均没有异议，本院予以认定。本院认为，上诉人与被上诉人之间签订的协议名为《联营协议》，但是根据该协议内容，上诉人仅每年收取固定收益，不承担任何经营风险；协议中也出现了“以同等租金继续租用此房”等内容，且二审庭审中上诉人也确认双方实为房屋租赁关系，因此《联营协议》应定性为房屋租赁合同。上诉人非房屋产权人，上诉人与被上诉人之间为转租合同关系。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定无效，因此，原审法院判令上诉人返还被上诉人超期部分的租金，并无不当。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判决。二审案件受理费80元，由上诉人陈从必负担。本判决为终审判决。审 判 长 孙 侠代理审判员 付 双代理审判员 马 帅二00一三年十月十七日书 记 员 赵春凤 来源：