（2013）柳市民一终字第665号
裁判日期: 2013-10-17
公开日期: 2014-10-31
案件名称
上诉人覃╳与被上诉人柳州智兴物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案民事判决书
法院
广西壮族自治区柳州市中级人民法院
所属地区
广西壮族自治区柳州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
覃鄘,柳州智兴物业服务有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广西壮族自治区柳州市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）柳市民一终字第665号上诉人（一审被告）覃鄘委托代理人覃长家被上诉人（一审原告）柳州智兴物业服务有限公司法定代表人伍文委托代理人麦伟忠委托代理人伍安荣上诉人覃鄘因与被上诉人柳州智兴物业服务有限公司（以下简称智兴公司）物业服务合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳江县人民法院（2013）江民初字第295号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年8月29日受理后，依法组成由审判员熊佩云担任审判长，代理审判员司英华和代理审判员谭皓匀参加的合议庭，于2013年10月16日公开开庭审理了本案。代书记员宋筱曼担任记录。上诉人覃鄘的委托代理人覃长家，被上诉人智兴公司的委托代理人麦伟忠、伍安荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明，覃鄘系柳江县基隆开发区兴国大道18号金兴苑小区B6-1-102号房屋业主，其房屋面积为112.23平方米。2009年11月8日，智兴公司与柳江县宏发房地产开发公司签订《金兴苑住宅小区前期物业服务合同》，约定由智兴公司为金兴苑小区提供物业管理服务，期限为2009年11月8日至2012年11月8日，智兴公司对该小区的环境卫生、公共秩序维护等方面提供物业管理服务，物业收费标准由智兴公司报物价部门审批后确定。合同签订后，智兴公司即进驻该小区提供了相关的物业管理服务，并按每月0.3元／平方米收取物业费。2011年1月26日，智兴公司根据该小区的服务项目及等级确定每月收费标准为0.45元／平方米，并报柳江县物价局审批备案。从2011年2月开始，智兴公司上涨物业费为每月0.35元／平方米。2012年11月28日，智兴公司与小区业主委员会签订《物业管理服务合同》，约定小区业主委员会委托智兴公司对该小区实行物业管理，期限从2012年12月1日至2014年11月30日，住宅房屋物业费按每月0.4元／平方米收取，2013年3月后按每月0.45元／平方米收取，若业主逾期交纳物业费，则按尚欠金额每日3‰支付滞纳金。该合同签订后，自2012年12月起，智兴公司按每月0.4元／平方米收取物业费。此外，智兴公司分别按5元／月、3元／月向业主代收生活垃圾费及路灯费。从智兴公司为该小区提供物业服务后，覃鄘交纳物业费至2011年10月，交纳垃圾卫生费及路灯费至2012年10月，后不再交纳。2012年12月30日，智兴公司向覃鄘送达缴费通知单，催促覃鄘于2013年1月5日前缴清相关尚欠费用，但未果，智兴公司遂诉至该院，请求判决覃鄘支付物业费516.9元、生活垃圾费10元、路灯费42元、滞纳金85.2元，合计654.1元，并承担本案诉讼费用。庭审中，智兴公司陈述其为金兴苑小区聘请了6个保安，24小时三班倒值班巡逻，聘请了2个保洁员负责清洁楼道及公共用地卫生，并提供报修本证实其提供了相关服务。覃鄘对智兴公司的上述陈述予以否认，并称其于2012年9月26日交纳物业费160元，但智兴公司未开具发票，智兴公司对此解释为160元为每户都交纳的修理化粪池的费用，与物业费无关。一审法院审理认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。智兴公司作为具有物业管理服务资质的企业，与金兴苑小区开发商宏发公司签订的前期物业服务合同及与该小区业主委员会签订的物业管理服务合同均不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。覃鄘作为该小区业主，上述合同对其具有约束力。智兴公司在2011年1月之前按每月0.3元／平方米收取物业费，2011年2月至2012年10月按每月0.35元／平方米收取物业费，2012年12月按每月0.4元／平方米收取物业费，未违反物价部门批准的定价，且符合上述合同的约定，该院对此予以认定。覃鄘在接受了智兴公司的物业管理服务后，应及时支付相应的物业费，现覃鄘拖欠不付，已侵害了智兴公司的合法权益，应承担相应的民事责任。覃鄘尚欠智兴公司2011年11月至2012年10月、2012年12月的物业费516.3元（112.23平方米×0.35元／月·平方米×12个月＋112.23平方米×0.4元／月·平方米×1个月=516.3元）及2012年11月至12月的生活垃圾费10元（5元／月×2个月=10元）、路灯费6元（3元／月×2个月=6元），合计532.3元，应予支付，智兴公司诉请计算有误，该院予以纠正。关于智兴公司要求覃鄘支付滞纳金85.2元的诉请，该滞纳金属违约金性质，合同约定按每日3‰的计算标准过高，该院依法调整为按中国人民银行同期贷款年利率5.6%计算。因上述合同中未明确约定覃鄘应交纳物业费的具体时间，而智兴公司送达覃鄘的缴费通知单上载明覃鄘应于2013年1月5日前交清尚欠费用，故违约金应从2013年1月6日计算至2013年1月20日（共计15天），具体计算为：532.3元×5.6%×15天／365天=1.2元，智兴公司诉请超出部分，该院不予支持。关于覃鄘认为其于2012年9月26日交纳160元物业费的抗辩，未能提供证据证实，智兴公司亦不认可，该院不予采信。关于覃鄘认为智兴公司提供的物业管理服务质量不高的抗辩，因双方未约定服务质量的量化标准，覃鄘亦未能举证证明智兴公司所提供的服务质量不高的具体项目和应扣减多少服务费，该问题应通过向业主委员会反映协商解决，覃鄘以此拒付物业费无益于小区服务质量的改善和提高，对此抗辩理由，该院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：一、覃鄘支付给柳州智兴物业服务有限公司物业服务费516.3元、生活垃圾费10元、路灯费6元、违约金1.2元，合计533.5元；二、驳回柳州智兴物业服务有限公司的其他诉讼请求。本案受理费50元（智兴公司已预交），由覃鄘负担，覃鄘所负担的诉讼费用连同本案债务一并支付给柳州智兴物业服务有限公司。上诉人覃鄘不服一审判决，上诉称，一、根据上诉人与被上诉人签订了《前期物业服务协议》中第4页第2条载明：收费方式：首期物业服务费计收时间：自上诉人收楼之日起开始全额计收。也就是说上诉人已经全额交清了前期物业服务费，从2011年11月8日起上诉人并不存在拖欠被上诉人的物业服务费用。二、柳江县宏发房地产开发公司和被上诉人签订的《金兴苑住宅小区前期物业服务合同》第2页第三条载明：物业服务期限两年，开始时间为2009年11月8日起至2011年11月8日止。该前期物业服务合同到期后自行终止。但在实际上有明显改动的痕迹，把两年改为三年，把2011年11月8日改为2012年11月8日，并分别在改动的地方盖有指纹，上诉人认为该动的合同时间对上诉人没有约束力，是违法的，失效的。三、被上诉人法人伍文作为法人代表资格受到质疑。房开公司和被上诉人签订的《前期物业服务协议》上签名的法人代表是覃兴就，而非伍文，现在的法定代表人是伍文，这是否意味着覃兴就已将本物业管理服务责任转让给伍文，如果是这样，被上诉人就已经违反了合同中第二条第5项：不得将本物业的物业管理服务制度责任转让给第三方。被上诉人的做法已经违反了合同的宗旨，侵害业主的切身利益，因此上诉人要求法院撤消伍文的代表资格。四、上诉人不认可被上诉人与小区业委员签订的《物业管理服务合同》。因该小区没有召开业主会议也没有成立业主委员会，以刘玉玲为代表的业委会和被上诉人签订的合同是违法、无效的。综上所述，请求法院撤销一审判决第一项，并判决被诉人依法赔偿上诉人精神损失费1000元，误工费200元，共计1200元，诉讼费由被上诉人承担。被上诉人智兴公司称，我公司与柳江县宏发房开公司签订的《金兴苑住宅小区前期物业服务合同》把合同时间由二年改为三年，这是经双方认可，并由在场人员按了红指印的，这些实事情况，房开公司可以证明，而且我公司也按合同的有关条款履行了权利和义务，直到合同到期。覃兴与伍文均以法人代表的身份的签订合同，上诉人没有权利要求撤消伍文的法人代表资格。我公司与金兴苑小区业主委员会签订的物业服务合同是在与房开公司所签约的合同到期后，经过多次和业委会协商后签订的，小区业委会也是经过多方面考核、对比，并多次向所管辖的社区汇报、请示，多次召集小区代表商议后才签订合同选聘我公司的。该小区的业主委员会是经过业主大会选举产生的，有政府备案，社区也认可，同时上诉人质疑刘玉玲的身份也是个人的臆想所至，是为逃避交费而罗列的理由。综上，请二审法院驳回上诉，维持一审判决，维护我公司合法权益。综合诉辩双方的意见，上诉人对一审判决认定的“期限为2009年11月8日至2012年11月8日”有异议，认为《金兴苑住宅小区前期物业服务合同》有改动，实际合同期限是二年，即期限为2009年11月8日至2011年11月8日；对“2012年11月28日，智兴公司小区业主委员会签订《物业管理服务合同》……则按尚欠金额每日3‰支付滞纳金。”不认可，认为小区没有成立业主委员会。被上诉人对一审查明的事实没有异议。二审期间，上诉人提交物业缴费通知单和收款收据，证明上诉人交了钱，被上诉人诉上诉人的理由不成立。被上诉人质证称，虽然催费单写的是2011年1月份，但是我们诉请的是从2011年11月开始的。被上诉人提交提交以下证据：证据一，金兴苑售房部于2013年7月12日出具证明一份，证明与房开签的合同改时间的问题，并不是被上诉人单方改的，是当时签合同办事人员改动的，也按了手拇印。证据二，柳江县拉堡镇鹏飞社区居民委员会、金兴苑业主委员会、被上诉人共同于2012年12月10出具的告示一份，证明被上诉人一直在该小区服务，得到社区、业委会的认可。上诉人质证称，对证据一不认可，应当由当时改动的人出具证明。对证据二，认为不是一直是被上诉人提供服务，原来是金兴苑小区物业服务管理处，2011年10月之后就由虽然来服务的。本院对当事人新提交的证据及异议事实的分析与认定：关于上诉人提交的证据，因被上诉人在一审诉讼中已经确定要求上诉人支付的是2011年11月之后的物业费及部分垃圾费与路灯费，且上诉人在一审庭审中对被上诉人诉讼请求的期间没有异议，按照前期物业合同的约定，上诉人已经交纳的是是2010年11月至2011年10月的物业费及2011年11月至2012年10月的垃圾费，故对该证据的真实性，本院予以确认，但不能证明上诉人的主张。关于被上诉人提交的证据一，根据《金兴苑住宅小区前期物业服务合同》在中对物业服务期限的确有改动的痕迹，而被上诉人提供的证明的出具方为金兴苑售房部，并非当时签订合同的当事人柳江县宏发房地产开发公司，被上诉人主张是签订合同时改动，但是否是签订合同当时双方协议改动还是之后改动，何人改动，本院无法确定，故对被上诉人的主张不予采纳。对证据二，因该告示上有柳江县拉堡镇鹏飞社区居民委员会、金兴苑业主委员会的公章，虽然上诉人不予认可，但根据本案各方当事人的陈述，告示的内容属实，故本院予以确认。对上诉人的第一点异议，因《金兴苑住宅小区前期物业服务合同》的物业服务期限条款中存在改动的痕迹，将物业服务期限由“二”年改为“三”年，截止时间改为“2012”年11月8日，现有证据无法确定是否是合同当事人在意思一致的情况下改动，也无法确定是何人在何时改动，故上诉人的异议理由部分成立，本院对此予以确认，当一审判决的认定并无不当，只是遗漏改动的事实，本院根据事实对一审判决认定的该部分事实补正为“智兴公司与柳江县宏发房地产开发公司签订《金兴苑住宅小区前期物业服务合同》，约定由智兴公司为金兴苑小区提供物业管理服务，期限三年，开始时间为2009年11月8日起至2012年11月8日止。但合同期限由‘二’年改动为‘三’年，截止时间改动为‘2012’年，改动处加盖手拇印。”对于上诉人的第二点异议，根据被上诉人提供的与小区业主委员会签订《物业管理服务合同》显示，该合同的甲方为基隆开发区金兴苑业主委员会，在合同的落款处加盖金兴苑业主委员会公章，并有三代表人签字，因此该协议具备合同的形式要件，至于金兴苑业主委员会的成立是否合法、与被上诉人签订《物业管理服务合同》是否取得业主的同意等问题，并非本案审查范围，故不予处理，上诉人的该点异议理由不成立，本院不予采信。综上所述，一审判决查明的事实除遗漏《金兴苑住宅小区前期物业服务合同》的期限被改动的事实外，其他的事实属实，本院予以确认。本案的争议焦点为：上诉人是否应向被上诉人支付2011年11月后的物业服务费及其他部分费用。本院认为，被上诉人与柳江县宏发房地产开发公司签订《金兴苑住宅小区前期物业服务合同》，同时上诉人也与被上诉人签订《前期物业服务协议》，两份合同均是双方当事人的真实意思表示，为合法有效的合同，受法律保护。合同签订后，被上诉人为金兴苑住宅小区业主提供了相应的物业服务，上诉人作为业主理应按照合同的约定向物业公司支付物业服务费及其他相关费用。但在2011年11月后，上诉人认为《金兴苑住宅小区前期物业服务合同》期限已经届满，故拒绝支付以后的相关费用，对于上诉人的抗辩主张，本院认为，首先，上诉人并无证据证明《金兴苑住宅小区前期物业服务合同》中的改动是被上诉人私自改动，合同终止的期的时间为2011年11月8日；其次，上诉人与被上诉人签订《前期物业服务协议》，该协议对合同履行期限并未予以约定，上诉人也不能证明已经与被上诉人解除前述合同；再次，上诉人在二审庭审中陈述2011年11月之后并未另外聘请他人为小区提供物业服务，而被上诉人提供的证据也证明其提供服务的事实。因此，无论《金兴苑住宅小区前期物业服务合同》是否已经到期，是否有改动，但被上诉人实际为该小区提供物业服务，上诉人实际享受被上诉人提供的服务利益，双方已形成事实上的物业服务关系，故上诉人应支付相关的费用，因上诉人对一审判决认定的各项费用的数额并无异议，本院予以确认。至于该小区业主委员会的成立是否合法有效，与被上诉人签的《物业管理服务合同》是否经过业主大会讨论通过则不属于本案审查的范围，本院不予处理。综上所述，一审判决认定的事实基本清楚，程序合法，适用法律正确，判决并无不当。上诉人认为不应当支付物业费等相关费用的理由不成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元（上诉人已预交），由上诉人覃鄘负担。本判决为终审判决。审 判 长 熊佩云代理审判员 司英华代理审判员 谭皓匀二〇一三年十月十七日代书 记员 宋筱曼 来源：百度“”