（2013）浙金民终字第1295号
裁判日期: 2013-10-17
公开日期: 2014-01-20
案件名称
陈业亮与傅文财租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省金华市中级人民法院
所属地区
浙江省金华市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
傅文财,陈业亮
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
浙江省金华市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）浙金民终字第1295号上诉人（原审被告）傅文财。被上诉人（原审原告）陈业亮。上诉人傅文财因与被上诉人陈业亮租赁合同纠纷一案，不服浙江省义乌市人民法院（2013）金义商初字第1839号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审原告陈业亮诉称，2012年10月5日，其与傅文财签订了《租赁合同》，约定傅文财将坐落于西城路169号三里塘停车场钢棚大棚①号出租给其作为仓库。租期从2012年10月6日至2013年10月5日止，租金为42000元，租金一次性付清；在租用期间，如遇大三里塘旧村改造或市政府征用及不可抗拒力因素，傅文财须终止合同时提前一个月通知，并退还余期租金。2013年4月5日，傅文财出租的停车场被义乌市人民政府认定为违法违章建筑物予以强拆，导致租赁合同无法继续履行。因本合同已无继续履行的可能，根据双方的约定，傅文财应当向陈业亮退还剩余期限的租金共计21000元。为维护合法权益，故诉至法院，请求判令：1、解除双方于2012年10月5日签订的《租赁合同》；2、傅文财返还陈业亮租金21000元。原审被告傅文财辩称，一、陈业亮陈述的是事实，本案涉及的仓库也确实被拆除了，仓库确实是我租赁给陈业亮的，但是合同上面的签字不是我所签的；二、我未收到过陈业亮的租金，是我侄子“傅纯武”在管理仓库的，仓库的有些租金是我收的，有些是我侄子收的，我不清楚是谁与陈业亮签订租赁合同及收取租金；三、关于违法违章的通告与本案没有关联性；四、根据谁主张谁举证的原则，陈业亮应该提供傅文财所签订的合同或者收据，否则应承担不利的法律后果。原审判决认定，2012年10月5日，陈业亮、傅文财签订了《租赁合同》一份，约定傅文财将坐落于西城路169号三里塘停车场钢棚大棚①号租赁给陈业亮做仓库使用，租期从2012年10月6日至2013年10月5日止。陈业亮于签订合同当日支付傅文财租金42000元。嗣后，上述钢棚大棚因属违法违章建筑于2013年4月5日被政府部门强制拆除。余期租金为42000元／12个月＊6个月=21000元，傅文财至今分文未退还陈业亮。为此，陈业亮诉至该院。原审法院认为，出租人就未经批准或者未按批准内容建设临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。本案涉讼仓库未经相关建设规划部门许可而搭建，违反了我国法律及行政法规的强制性规定，故本案陈业亮、傅文财签订的租赁合同无效。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。故本案中陈业亮要求傅文财返还未到期的租金21000元的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。针对傅文财的辩解，该院认为，傅文财已经认可本案涉讼仓库系其租赁给陈业亮的，其虽不认可租赁合同是其所签，但是由于其并未提供证据予以证明且未申请鉴定，该院对该份合同真实性予以认可，且陈业亮已经实际使用了6个月，傅文财称其未收到租金的辩解不符合日常行为习惯，综上，傅文财的辩解缺乏事实和法律依据，不予采信。陈业亮的诉讼请求于法有据部分，予以采信。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、陈业亮与傅文财于2012年10月5日签订的《租赁合同》无效。二、傅文财于判决生效后七日内返还陈业亮租金21000元。三、驳回陈业亮的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费163元，由傅文财负担。宣判后，原审被告傅文财向本院提起上诉称，一、一审认定事实错误。仅凭一份无上诉人签字的《租赁合同》及三张没有核对的照片复印件，草率认定效力，判决上诉人返还租金，依据不足；上诉人未收到租金，且被上诉人未提交租金已交付的证据；钢棚具体拆除日期未查清，无法计算返还租金时间。二、程序违法。被上诉人诉请解除双方的《租赁合同》，一审直接判决确认合同无效。三、适用法律错误。本案应按上诉人的诉讼请求，适用有关违约的规定，驳回诉讼请求。综上，原判认定事实、适用法律错误，请求二审撤销原判，依法改判。被上诉人陈业亮辩称，当时我确实把钱支付给了傅文财一方，才拿到租赁合同的，是傅文财提前打电话过来的。三张照片复印件，包括张贴公告的照片都是从社区里拉出来的。请求人民法院公正判决。二审中，上诉人傅文财向本院提交证明1份，以证明当地政府张贴公告后，未马上拆除钢棚，2013年8月15日才把钢棚拆掉。被上诉人陈业亮质证认为，该证明的真实性无异议，关联性有异议，因为钢棚拆除是分阶段的，公告后钢棚顶部被打了一个洞，无法正常经营，所以就把东西搬走了。本院认为，上述证据的真实性被上诉人陈业亮无异议，予以确认，但该证据不能证明本案所涉钢棚于2013年8月15日拆除的事实。被上诉人陈业亮未向本院提交新的证据。经审理查明，原判认定主要事实清楚，本院予以确认。另查明，傅文财当庭陈述，其系义乌市三里塘停车场钢棚的“出租人”，“租赁”事宜由其侄子傅纯武等人负责。本院认为，一、现行法律规定，出租人就未经批准或者未按批准内容建设临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。一审根据查明的案件事实，依法对合同效力作出认定并作出相应的实体处理，符合诉讼效率要求。二、上诉人傅文财虽不认可涉案租赁合同系其所签，但一审庭审中其对涉案钢棚“出租”给被上诉人陈业亮实际使用的事实并无异议，且陈述其系“出租人”，由案外人傅纯武负责管理涉案停车场钢棚。根据双方签订的《租赁合同》内容分析，陈业亮应付“租金”42000元系一次性付清。结合陈业亮实际使用涉案钢棚至被拆除的事实，傅文财辩解未收到“租金”，明显不符合日常行为习惯。三、合同无效，因该合同取得的财产依法应当予以返还。本案中，当地政府部门于2013年4月5日公告要求业主自行拆除涉案钢棚，虽陈业亮二审中承认其实际搬离时间为2013年4月20日左右，考虑公告张贴后，该钢棚即已失去正常的经营功能，故一审酌定由陈业亮承担6个月的占用使用费，傅文财退还其余款项人民币21000元，并无不当。原判认定事实清楚，程序合法，实体处理得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费326元，由上诉人傅文财负担。本判决为终审判决。审 判 长 胡玲玲审 判 员 黄良飞代理审判员 钱 萍二〇一三年十月十七日代书 记员 何晓慧 来源：百度“”