（2013）昌民初字第11478号
裁判日期: 2013-10-17
公开日期: 2014-06-03
案件名称
赵永月与北京市昌平区小汤山镇小赴任庄村股份经济合作社土地租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市昌平区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
赵永月,北京市昌平区小汤山镇小赴任庄村股份经济合作社
案由
土地租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六条，第八条第一款，第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2013）昌民初字第11478号原告（反诉被告）赵永月，男，1973年12月31日出生。委托代理人崔素云，北京市普贤律师事务所律师。被告（反诉原告）北京市昌平区小汤山镇小赴任庄村股份经济合作社，住所地北京市昌平区小汤山镇小赴任庄村。法定代表人冯伟林，书记。委托代理人高辉，北京市华海律师事务所律师。原告（反诉被告）赵永月与被告（反诉原告）北京市昌平区小汤山镇小赴任庄村股份经济合作社（以下简称：小赴任庄经合社）土地租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员王辉独任审判，公开开庭进行了审理。赵永月的委托代理人崔素云与小赴任庄村经合社的委托代理人高辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）赵永月诉称：原、被告于2004年签订了《土地租赁合同》，依合同约定，小赴任庄村经济合作社将集体所属土地7.3亩出租原告经营，租赁期限自2004年1月1日至2031年12月31日，共28年；租赁期间每年1月1日一次性付清当年的租赁费。自合同生效之日起每年每亩交承包费500元，每8年至10年每亩递增50元。并约定：水源、生活水源，动力电源，生活电源由甲方提供，费用由乙方负担。水费、电费按国家标准计算。合同签订后，原、被告双方一直按合同约定履行近10年，2010年12月被告通知原告将租金上涨为5000元并要求上调水费、电费，原告拒绝，后来原告依然按照合同约定缴纳各项费用。2012年原告继续以合同约定缴纳租金及水电费，但被告一直拒收租金（拒收理由是被告将原告租金上涨为2000元每亩）且提高水电费征收标准，原告为了不影响正常的生活就先按照被告提供的标准缴纳了水电费。原告认为，被告拒收租金及提高向原告征收水电费的标准，违反了合同约定，为维护原告的合法权益特向贵院提起诉讼，请求判令：1、被告赔偿原告断电后的损失费10万元；2、被告按照合同约定收取租金；2、诉讼费由被告负担。被告小赴任庄经合社辩称：原告所诉与事实不符，是由于原告违约不交租金，使我方合同目的不能实现，我方没有拒收租金的事实。关于断电赔偿金，没有证据支持，我方不予认可，希望法院查明事实，依法判决。反诉原告小赴任庄经合社诉称：反诉人与被反诉人签订土地租赁合同约定，被反诉人应当在租赁期间每年1月1日一次性付清当年的租赁费，关于违约责任问题，合同也明确约定，被反诉人不按期交纳租金（逾期三个月），反诉人有权收回土地，并有权要求被反诉人支付违约金。由于被反诉人责任，致使本合同无法履行时，视为违约，双方协商解决，解决无效时，反诉人有权终止合同，收回被反诉人所租赁反诉人的土地，并赔偿恢复土地，被反诉人债权债务及法律责任自负。反诉人认为，上述合同条款内容是双方当事人真实的意思表示，不违反法律法规的规定，是受到法律保护的。但是实际履行合同的过程中，被反诉人严重违反合同的约定，逾期交纳租金，对此，被反诉人已严重构成违约。反诉人依据合同的约定，有权终止合同，收回土地。但在后期交涉中，被反诉人不同意终止合同，在长达2年零9个月的时间里，无偿占用反诉人的集体土地，已严重侵害了反诉人的合法权益，也严重侵害了全体村民的合法利益。故反诉要求：1、解除反诉人与被反诉人签订的土地租赁合同；2、被反诉人在租赁合同终止履行判决生效后一个月内赔偿恢复其占有的集体土地。3、反诉费由被反诉人负担。反诉被告赵永月辩称：反诉原告所述不是事实，2010年反诉人见被反诉人经营状况良好，遂打算将租金由原来的500元每亩上涨为5000元每亩，由于被反诉人不同意上涨租金，反诉人在2011年以其他理由将承租户袁体富等十多户诉至贵院要求解除合同，经贵院及北京市第一中级人民法院审理驳回了反诉人的诉讼请求，在二审期间，被反诉人及相关承租户要求按照合同交纳租金，反诉人称，案件未出最终结果拒绝收取被反诉人的租金。2012年9月，被反诉人又一次去交纳租金，反诉人的会计告诉被反诉人，如果交租金就按每年每亩2000元交，按原合同交租金概不收取。被反诉人在诉前多次与反诉人协商要求按原合同约定收取租金，反诉人不收取，被反诉人无奈才诉至贵院要求反诉人按合同收取租金。反诉人与被反诉人签订的合同约定，双方协商一致变更或解除合同，反诉人擅自变更合同是违反合同约定的，也正是反诉人擅自变更合同的行为才导致被反诉人的租金无人收取的事实。经审理查明：2004年10月25日，小赴任庄经合社（甲方）与赵永月（乙方）签订《土地租赁合同》，约定甲方将本案土地2亩租赁给乙方，租赁期限自2004年1月1日至2031年12月31日，租期共28年，租金乙方在租赁期间每年1月1日一次性付清当年的租赁费。自合同生效之日起每年每亩交500元，每8年至10年递增50元。其中，双方还约定，水源、生活水源、动力电源、生活电源由甲方提供，费用由乙方负担。水费、电费按国家标准计算；双方还对违约责任等相关内容进行了约定。合同签订后，赵永月正常向小赴任庄经合社交纳租金至2010年。在本案审理过程中，赵永月出示2010年12月29日小赴任庄经合社向其送达的《函告》，以证明小赴任庄经合社单方要求将原租金变更为每亩每年5000元，其按照合同约定的租金数额向小赴任庄经合社会计交纳时，时任会计拒绝收取的事实。小赴任庄经合社否认上涨租金的事实，并否认会计拒绝收取租金的事实。以上事实，有《土地租赁合同》、土地租赁费收据、《函告》及双方当事人的陈述等证据材料在案佐证。本院认为：赵永月与小赴任庄经合社签订的《土地租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反相关法律的禁止性规定，合法有效。双方均应诚信履行合同义务。赵永月要求小赴任庄经合社按照合同约定收取租金，小赴任庄经合社作为土地的出租人收取租金不仅为其法定权利，亦为其法定义务。在《土地租赁合同》内容未经双方协商一致变更的前提下，赵永月要求小赴任庄经合社按照合同约定的租金数额收取土地租金的诉讼请求，理由正当，本院应予支持。关于小赴任庄经合社反诉认为赵永月违反合同约定，逾期交纳租金，要求解除双方之间的租赁合同一节，根据本院所查明的事实，首先，虽双方在租赁合同中未明确约定租金的交纳方式，但根据常理，小赴任庄经合社可以到承租地向赵永月收取租金，其在可以积极行使合同权利时，怠于行使合同权利，其行为难称善意。其次，小赴任村经合社作为土地的出租人，如存在承租人逾期交纳租金的情形，应当向承租人采用书面或口头的方式进行催告，在本案中，小赴任庄经合社并未证明其对赵永月进行过催告的事实。再次，在案件的审理过程中，赵永月举证证明小赴任庄经合社书面通知其上涨租金，结合赵永月在庭审中陈述其曾要求按照原租赁合同的租金数额向小赴任庄经合社交纳租金被其拒收的事实一节，可以推定赵永月存在针对租金交纳履行合同义务困难的事实。基于上述分析，赵永月的行为不能构成违约，小赴任庄经合社据此要求解除双方之间的土地租赁合同关系并要求赵永月腾退承租土地的反诉请求，本院不予支持。关于赵永月要求小赴任庄经合社赔偿断电损失费10万元一节，因未提供损失的相关证据，对此本院不予支持。综上所述，本院依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）北京市昌平区小汤山镇小赴任庄村股份经济合作社按照合同约定收取原告（反诉被告）赵永月土地租金。二、驳回原告（反诉被告）赵永月其他诉讼请求。三、驳回反诉原告北京市昌平区小汤山镇小赴任庄村股份经济合作社的反诉请求。本诉案件受理费一千一百五十元，由原告赵永月负担一千零八十元；由被告（反诉原告）北京市昌平区小汤山镇小赴任庄村股份经济合作社负担七十元，自本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费七十元，由反诉原告北京市昌平区小汤山镇小赴任庄村股份经济合作社负担。（已交纳）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期满后七日内，未交纳上诉案件诉讼费的，按自动撤回上诉处理。审判员 王辉二〇一三年十月十七日书记员 李强 来自