（2013）邢民四终字第423号
裁判日期: 2013-10-17
公开日期: 2014-02-21
案件名称
纪广军与纪建平房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
河北省邢台市中级人民法院
所属地区
河北省邢台市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
纪广军,纪建平
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
河北省邢台市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）邢民四终字第423号上诉人（原审原告）纪广军，男，汉族，1959年4月22日出生，农民，初中文化，住沙河市。委托代理人申一得，系沙河市法律援助中心法律工作者。被上诉人（原审被告）纪建平，男，汉族，1968年2月10日出生，农民，住沙河市。委托代理人赵现振，系河北守敬律师事务所律师。上诉人纪广军因与被上诉人纪建平为房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省沙河市人民法院（2013）沙民一初字第537号民事判决，向本院提起上诉，本院于2013年9月5日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人纪广军及委托代理人申一得，被上诉人纪建平及委托代理人赵现振到庭参加诉讼。本案现已审理终结。经审理查明，纪建平系个体工商户，其营业执照登记的名称为沙河市白塔镇水产门市。2009年12月沙河市白塔水产门市以建设沙河市白塔水产批发站项目为由，在沙河市发展和改革局进行备案，获得河北省固定资产投资项目备案证，证号为沙发改备字（2009）66号，建设起止年限2009年12月至2010年11月。后沙河市白塔镇水产门市向沙河市发展和改革局请示延长建设期限，被批准建设期限延长至2011年11月底。2011年9月8日，沙河市白塔镇水产门市作为甲方，纪广军作为乙方，双方签订了白塔水产门市批发站住宅楼协议，主要内容为甲方在沙河市白塔镇开元路路西侧白塔水产门市批发站建批发站、职工住宅楼，所有建筑均属依法合理建筑。经双方友好协商，现将该楼房第南栋，第二单元，第301门号，转让给乙方，产权归乙方所有。因该楼房属于统一大产权房产证，甲方负责给乙方单独办理房产证。乙方必须向甲方预付办证款项每户壹万贰仟元整。在交接房产证时长退短补。在签订协议后，纪广军支付了购房款，纪建平已将房屋交付纪广军，纪广军已装修入住。纪广军不是纪建平处职工。后双方因办理房产证问题发生争议，纪广军于2013年5月2日起诉至沙河市人民法院，请求依法确认上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同合法有效，并判令纪建平将房屋过户到上诉人名下，由纪建平承担一切费用。原审认为，沙河市白塔镇水产门市为个体工商户，应以营业执照登记的户主纪建平作为诉讼当事人。经营房地产必须取得房地产开发资格，被告纪建平不具备房地产开放资质，其不是商品房买卖合同的适格主体。原、被告签订的白塔水产门市批发站住宅楼协议内容违法，协议的标的物为集资房，集资房是为了解决内部职工的住房问题，按成本价出售给内部职工的房屋，是不能在市场上自由流通的。原、被告签订的白塔水产门市批发站住宅楼协议违反了法律的禁止性规定，为无效协议。原审判决：驳回原告纪广军的诉讼请求。案件受理费减半收取40元，由原告纪广军负担。上诉人纪广军上诉主要称，请求：1、撤销原审民事判决，确认上诉人与被上诉人签订的白塔水产门市批发站住宅楼协议合法有效；2、让被上诉人将上诉人所购房屋过户到上诉人名下，并由被上诉人承担一切过户费用；3、一二审诉讼费由被上诉人担负。上诉事由：2011年9月8日，上诉人与被上诉人签订买房协议时被上诉人说是手续齐全，有权卖房，上诉人才与被上诉人订立了协议。协议约定该房产权归上诉人所有，由被上诉人负责给上诉人办理单独房产证，由上诉人交办证款12000元，但被上诉人欺骗上评人，把上诉人所购房屋直接办理在自己名下。被上诉人明显违背了协议第四条、第十二条的约定，上诉人购买的是一手房，现在变成了二手房，这一责任完全在被上诉人，涉及到二手房交易的一切费用全部由被上诉人担负。上诉人与被上诉人于2011年9月8日签订的协议是合法有效的，当时购房时双方是在完全平等自愿的基础上签订，且该协议已大部分履行，上诉人己装修入住，款己全部交清，只是被上诉人违约，不能办理房产证，责任在被上诉人。上诉人与被上诉人签订协议时约定房屋面积为138平方米，而交付时为141.03平方米，平米加大，责任应由被上诉人自负。一审法院认定上诉人与被上诉人签订的协议无效，明显违背了事实和法律。被上诉人纪建平答辩主要称，一、白塔水产门市所建的是职工住宅楼，并非商品住宅，不能对社会公开出售，不能在社会上公正流通，上诉人并非白塔水产门市的员工，无权取得住宅楼资格。二、根据协议约定，为业主办理房产证所产生的费用应由业主承担，在90%业主已实际承担的情况下，上诉人拒不承担约定的费用，以至成诉。1、协议的第十二条对办证予以约定，对房屋完工后办理的为大产权证是明知的，认可的，不存在隐瞒事实的做法。办证费用双方均不知有多少，只是由业方先拿12000元，待办理证件完毕后，由业主全部承担，实行多退少补。并非由甲方包干负责。2、而根据房地产开发企业的惯例，由开发商变更到业主名下进所产生的交易税费、产权登记、交易手续费是由业方承担的。该部分计入到房价当中。由于甲方未收取产权证的相关费用，故该费用在合同第十二条中做了明确约定。3、根据合同约定，甲方不承担办证费用。根据测算，甲方的成本价大于每平方米1400元，由于定价时有些费用未产生，甲方对每平方米的定价为1200元仅包括成本，而未包括办理产权证件的成本。纪建平建设该房产共亏损150万余元。4、大部分业业主已办理完产权登记过户，小区共有50户业主，其中的45户业主己根据该约定承担了交易税费、产权登记、交易手续费，并办理了从大产权证向业主小产权证的手续，完成了房产证的办理。上诉人的上诉请求及理由无事实及法律上的根据，请人民法院依法驳回上诉人的无理上诉，维持一审判决。本院认为，沙河市白塔镇水产门市系个体工商户，纪建平作为该门市的业主，并不具备房地产开发的资质，其经审批修建的职工住宅楼，在未取得房屋预售许可证的情况下，向并非其职工的上诉人销售，并与上诉人签订《白塔水产门批发站住宅楼协议》，违反了法律的禁止性规定，该协议应为无效协议，原审判决对此认定及处理并无不妥。故上诉人的上诉主张，本院无法支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人纪广军负担。本判决为终审判决。审 判 长 信深谦审 判 员 袁景春代理审判员 郑延铎二〇一三年十月十七日书 记 员 张 雪 来自