（2013）杭建民初字第905号
裁判日期: 2013-10-16
公开日期: 2014-03-09
案件名称
章丽君与张晓斌房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
建德市人民法院
所属地区
建德市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
章丽君,张晓斌,吴志成
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十七条，第四百零三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条
全文
浙江省建德市人民法院民 事 判 决 书（2013）杭建民初字第905号原告章丽君。委托代理人（特别授权）姜俊。被告张晓斌。第三人吴志成。原告章丽君与被告张晓斌、第三人吴志成房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年7月29日立案受理后，依法由审判员刘道平适用简易程序于2013年8月27日公开开庭进行了审理。原告章丽君及其委托代理人姜俊、第三人吴志成到庭参加诉讼，被告张晓斌经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告诉称，因第三人声称其经建德市人民法院司法拍卖买受位于建德市新安江街道健康北路46幢1单元101室房屋一套，原告为购买自住房，经中介介绍，于2013年4月17日与第三人签订房屋买卖合同一份，约定第三人将上述房屋出卖给原告，并约定原告支付购房定金50000元后由第三人前往法院更改拍卖确权裁定书将房产直接登记给原告。当日，原告向第三人交付购房定金50000元。2013年4月22日，第三人通知原告前往建德市人民法院，并告知原告涉案房屋系被告委托第三人经司法拍卖程序买受后再转卖原告，被告及第三人同时要求原告出具落款日期为“2013年4月13日”的授权委托书由其递交法院将已签署的《拍卖成交确认书》中“买受人”由被告更改为原告。原告出具授权委托书后，建德市人民法院并未为其更改买受人，涉案房屋随后因被告未履行竞买义务被法院组织重拍。原告认为，第三人受被告委托参与司法拍卖竞买房产后与原告签订的房屋买卖合同实际无法履行，该合同应予解除，依据合同收取的财产应予返还，被告作为委托人应当承担所有民事责任。故原告诉至法院要求依法处理。原告变更后的诉讼请求为：要求判决解除原告与第三人于2013年4月17日签订的《房屋买卖合同》，被告返还购房定金30000元，并要求被告承担本案的诉讼费用。原告为证明其主张的事实，向本院提交了以下证据：1、拍卖成交确认书一份（原件），证明第三人代表被告与浙江永盛拍卖公司于2013年4月15日签订了拍卖成交确认书，被告委托第三人经法院司法拍卖程序购买本案所涉房产的事实。2、房屋买卖合同一份（原件），证明第三人吴志成与原告章丽君经中介曾某、毛小莲介绍签订房屋买卖合同，双方对本案所涉房产买卖的约定内容以及房产中介情况，合同第三条约定原告支付给第三人50000元定金后，由第三人到法院更改裁定。3、收条一份（原件），证明第三人吴志成于2013年4月17日（落款时间“2014年4月17日”系笔误）出具收条确认收到原告支付的购房定金50000元。4、授权委托书一份（原件），证明原告与被告于2013年4月22日（落款时间2013年4月13日）在建德市人民法院执行局签订授权委托书，被告对本案所涉房产出售给原告是知情并同意的。5、2013年6月14日建德报第六版拍卖公告一份（原件），证明涉案房屋被法院组织重拍，原告与第三人签订的房屋买卖合同已无法履行的事实。6、证人曾某的当庭证言一份，主要内容为：我是从事房产买卖中介的，另一个中介毛小莲跟我说吴志成有一套房子很便宜，我知道章丽君要买房子，就打电话叫她去看，看了之后，叫毛小莲联系吴志成来谈。毛小莲说这个房子是法院拍卖的，我知道从法院刚拍卖来的房子是没有产权证的，吴志成说这个房子是他拍卖来的，后来去法院签委托书的时候我才知道房子是张晓斌拍卖来的。章丽君和吴志成签房屋买卖合同的时候我在场，是在毛小莲的中介办公地点签的，合同签订后，章丽君就把定金50000元直接支付给吴志成了。2013年4月22日，我和章丽君、吴志成、张晓斌一起去法院执行局，在鲁军的办公室，章丽君与张晓斌签了委托书，法院的鲁军、廖明军也在场，委托书的具体落款时间我记不清楚了，签委托书的目的是为了证明是章丽君委托张晓斌参加拍卖的。去法院签委托书的时候，是张晓斌开车来接我们的，在车上张晓斌问房子卖给谁了，吴志成说卖给章丽君了，所以张晓斌知道吴志成把房子卖给了章丽君。后来吴志成通过毛小莲退还了20000元，这笔钱现在在我这里。上述证言用以证明在房屋买卖合同签订过程中，被告张晓斌对第三人吴志成将房屋出卖给原告是知情的。被告张晓斌未向本院提交答辩状，也未向本院提交相关证据，且经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩、举证、质证的权利。第三人吴志成辩称，对原告陈述的事实没有异议，收到原告定金50000元，已经返还20000元。第三人愿意承担责任，同意解除合同，再返还原告30000元。第三人吴志成未向本院提交相关证据。上述证据，经庭审质证，本院分析认证如下：一、原告提交的1、2、3、5，第三人吴志成无异议，本院予以认定。二、原告提交的证据6，第三人吴志成无异议。本院审查后认为，该份证人的当庭证言，与本案其它证据可以相互印证，基本符合客观事实，本院予以认定。三、原告提交的证据4，第三人吴志成对真实性无异议，但提出到法院签署授权委托书的时间在法院拍卖之前。本院审查后认为，结合原告提交的证据6综合分析，该份授权委托书，系拍卖成交确认书签订以后，由章丽君与张晓斌于2013年4月22日在法院签署，该份证据符合证据要件，本院予以认定。本院经审理查明：本院在办案过程中，依法公开拍卖位于建德市新安江街道健康北路46幢1单元101室住宅及柴间，被告张晓斌委托第三人吴志成参与竞拍。2013年4月15日，被告张晓斌以610000元的最高价竞得上述房屋，并由其委托代理人即第三人吴志成与浙江永盛拍卖有限公司签订了拍卖成交确认书。2013年4月17日，经房产买卖中介曾某、毛小莲介绍，第三人吴志成与原告章丽君签订了房屋买卖合同一份，合同约定第三人吴志成为出售方，原告章丽君为购买方，第三人将上述房屋出售给原告，签订合同时原告支付第三人购房定金50000元，支付定金后，“第三人吴志成到法院改裁定书”，双方还对其他权利义务进行了约定。合同签订当日，原告章丽君即支付了第三人吴志成购房定金50000元。后第三人吴志成向被告张晓斌批露了其将上述房屋出卖给原告章丽君的事实，向原告章丽君批露了上述房屋系被告张晓斌从法院拍卖买受的事实，原告章丽君与被告张晓斌未提出异议。为达到法院在制作拍卖成交确权裁定时直接确权给原告章丽君以逃避房产过户税费的目的，原告章丽君与被告张晓斌、第三人吴志成等人于2013年4月22日到本院执行局，向本院递交了落款时间为2013年4月13日的授权委托书一份，谎称系原告章丽君委托被告张晓斌竞拍上述房屋，但本院未予采信。因被告张晓斌未按拍卖成交确认书的约定支付拍卖成交款及佣金，导致本院对上述房屋重新拍卖。后第三人吴志成退还给房产中介毛小莲购房定金20000元，毛小莲将该笔款项交付给房产中介曾某。因原告章丽君多次要求退还购房定金未果，遂成讼。本院认为，受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，第三人吴志成作为被告张晓斌的委托代理人，以自己的名义与原告章丽君签订房屋买卖合同，第三人吴志成将上述情况向原告章丽君与被告张晓斌批露后，原告章丽君与被告张晓斌均未提出异议，应认定为被告张晓斌与第三人吴志成之间的委托合同以及第三人吴志成与原告章丽君之间的房屋买卖合同合法有效。因被告张晓斌未按拍卖成交确认书的约定支付拍卖成交款及佣金，导致其未能取得上述房屋的产权而由法院重新拍卖，并导致第三人吴志成对原告章丽君不能履行房屋买卖合同的义务，原告章丽君有权选择被告张晓斌主张权利。因第三人吴志成的违约行为导致其与原告章丽君之间的房屋买卖合同的目的不能实现，可以解除合同。故原告的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。第三人吴志成退还的尚在房产中介曾某处的购房定金20000元，可另行处理。被告张晓斌经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，不影响案件的审理。应当指出，原告章丽君为购买自住房屋，完全可以通过正当合法的途径予以购买，但原告章丽君与被告张晓斌、第三人吴志成等人视法院严肃的司法拍卖如同儿戏，相互串通，以逃避房产过户税费为目的，要求法院“更改拍卖确权裁定书”，导致法院对涉案房屋第二次拍卖，既妨害了民事诉讼秩序，浪费了司法资源，又损害了其自身利益，其行为实属不当。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第四百零三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告章丽君与第三人吴志成于2013年4月17日签订的房屋买卖合同。二、被告张晓斌于本判决生效后十日返还原告章丽君购房定金人民币30000元。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取计人民币225元（原告预交565元），由被告张晓斌负担。当事人在本判决书生效后十五日内到本院办理诉讼费用结算手续，逾期不交纳应负担的诉讼费用的，依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币550元。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理【人民法院户名（浙江省杭州市中级人民法院），账号1202024409008802968，开户行（工商银行湖滨分行）】。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服本院判决部分的上诉请求由本院另行书面通知预交。原告应在本判决确定的履行期限届满后二年之内向本院申请执行，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。审判员 刘道平二〇一三年十月十六日书记员 刘爱萍 微信公众号“”