（2013）东中法民一终字第1727号
裁判日期: 2013-10-16
公开日期: 2014-02-18
案件名称
程兆林与唐杨庆房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省东莞市中级人民法院
所属地区
广东省东莞市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
程兆林,唐杨庆
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百六十八条，第一百七十条第一款；《中华人民共和国合同法》：第五十二条；《中华人民共和国城市房地产管理法（2007年）》：第四十条第一款；《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》：第四十五条第一款
全文
广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）东中法民一终字第1727号上诉人（原审原告）：程兆林，男，汉族，1957年11月出生。被上诉人（原审被告）：唐杨庆，男，汉族，1949年11月出生。委托代理人：张富昌，广东汉章律师事务所律师。上诉人程兆林因与被上诉人唐杨庆房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2012）东一法民一初字第5097号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。2012年5月30日，程兆林向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、判令程兆林、唐杨庆签订的购房合同书有效并且唐杨庆将购房合同书所指房屋过户到程添名下。2、本案诉讼费用全部由唐杨庆承担。原审法院经审理查明：2006年11月7日，程兆林、唐杨庆签订了一份购房合同书，约定唐杨庆将土地使用证号为村建字第54022号，坐落于东莞市寮步镇神前四街五巷一号的共三层房屋卖给程兆林。在程兆林使用过程中，如程兆林或其家属成员办理了东莞市户口后，按政策可以过户，唐杨庆要帮助程兆林过户。签订该合同书后，唐杨庆即将产权证明及房屋交付给程兆林，但双方并未办理过户手续。程兆林主张程添是程兆林的儿子，现已入东莞户籍，因此唐杨庆应当按合同约定协助将涉案房屋过户至程添的名下，程兆林提交了户口本、证明、程添的身份证，拟证明程兆林与程添是父子关系，程添现已入东莞户籍，唐杨庆对程兆林的主张不予确认。涉案土地的使用权证号为东府国用（1989）19001610994号，权属性质是国有土地使用权，使用权类型为划拨。涉案房屋的所有权证证号为粤房字第00087**号，所有权证上的土地使用证号为村建字第540224号，唐杨庆主张涉案的土地原为农村集体所有土地，后转为国有土地。原审法院认定上述事实的依据：购房合同、房屋所有权证、国有土地使用权证、户口本、身份证以及原审庭审笔录等副卷为证。原审法院认为：根据《最高人民法院关于国有土地使用权合同司法解释》第十一条的规定，涉案的土地的使用权为划拨的国有土地使用权，程兆林、唐杨庆均未举证证明在起诉前已获得有批准权的人民政府批准并与程兆林订立合同转让划拨土地使用权，同时根据房地不分的原则，涉案的合同因违反法律、行政法规的强制性规定应被认定为无效。在本案的审理过程中，原审法院已向程兆林释明，但程兆林坚持不变更诉讼请求。因涉案合同无效，程兆林的诉讼请求没有法律依据，因此原审法院对程兆林的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于国有土地使用权合同司法解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决驳回程兆林的诉讼请求。案件受理费100元由程兆林承担。上诉人程兆林不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）原审法院认定案涉《购房合同书》无效属于事实认定错误，对程兆林与程添是父子关系的事实不予认定属于事实遗漏。1、原审认定案涉《购房合同书》无效是错误的。案涉合同纠纷属于购房合同纠纷而不是土地使用权转让合同纠纷，应适用《中华人民共和国城市房地产管理法》，不应适用《最高人民法院关于国有土地使用权合同司法解释》。原审判决将房屋与土地割裂开来并且以土地转让合同来确定房屋的归属，违背了《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，土地使用权的归属应随房屋所有权的转移而转移，而不是原审判决所确定的房屋所有权的归属随土地使用权的转移而转移，以土地使用权转让合同无效而推定房屋买卖合同无效没有法律依据。案涉房屋在一审前已经取得《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》，属于依法可转让的房屋，案涉《购房合同书》没有违反法律强制性规定。另外根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，并没有禁止国有土地使用权的转让，案涉房屋已办理国有土地使用权证，不属于法律禁止转让之列。因此《购房合同书》没有违反《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，应合法有效。2、原审法院没有认定程兆林与程添的父子关系是错误的。原审中程兆林已经提交户口本、证明等证据，足以证明程兆林与程添的父子关系，且程添已经入东莞户籍，唐杨庆应当按照合同规定将案涉房屋产权变更登记至程添名下。（二）原审法院适用《最高人民法院关于国有土地使用权合同司法解释》，而没有适用《中华人民共和国城市房地产管理法》，属于适用法律错误。如前述，本案应适用《中华人民共和国城市房地产管理法》，以土地使用权来确定房屋的归属违背了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条的规定。据此，程兆林请求本院：1、依法撤销原审判决。2、改判案涉《购房合同书》有效并且判令唐杨庆将《购房合同书》所载房屋产权变更登记至程添名下。被上诉人唐杨庆在法定限期内未提交书面答辩意见。本院经审理查明，对原审查明事实，本院予以确认。另查明，原审法院因另案去函东莞市国土资源局，咨询该局关于以划拨方式取得国有土地使用权的个人转让房地产应符合何种条件等问题。该局于2012年12月25日作出东国土资函（2012）1159号复函，该函称：以划拨方式取得国有土地使用权的个人转让房地产须符合《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条以及《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条的规定。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对程兆林上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩，本案争议焦点是：案涉《购房合同书》是否有效。案涉《购房合同书》的签订虽是双方当事人的真实意思表示，但由于案涉转让标的物是包括了案涉土地使用权及其地上建筑物，而案涉土地使用权的登记类型为划拨性质，程兆林、唐杨庆均未举证证明其在起诉前该转让土地使用权的行为已获得有批准权的人民政府批准并且已依法缴纳相关出让金。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条以及《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件的司法解释》第十一条的规定，案涉土地使用权的转让行为因违反前述法律、法规的强制性规定而应属无效。我国的房屋买卖在房地一体的格局下，处分房屋的同时实际上也处分了土地使用权。如前所述，转让案涉土地使用权的行为应属无效，故涉案《购房合同书》亦应整体无效。鉴于原审法院已向程兆林进行释明，程兆林坚持其诉讼请求不予变更，原审法院据此驳回程兆林的诉请并无不当，本院予以维持。需要指出的是，原审法院援引了《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件的司法解释》第十一条的规定，但其判决主文中援引该司法解释的名称有误，本院予以纠正。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律基本正确，本院予以维持。程兆林的上诉理由不充分，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费100元，由上诉人程兆林负担（已预交）。本判决为终审判决。审 判 长 高 斌代理审判员 杨 浩代理审判员 廖志明二〇一三年十月十六日书 记 员 郑惠琼附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。转让、出租、抵押前款划拨土地使用权的，分别依照本条例第三章、第四章和第五章的规定办理。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件的司法解释》第十一条土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应认定合同有效。第6页，共9页 微信公众号“”