（2013）南法民初字第04307号
裁判日期: 2013-10-16
公开日期: 2014-12-30
案件名称
重庆市理想物业管理有限公司与彭江燕物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市南岸区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
重庆市理想物业管理有限公司,彭江燕
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第八条第一款，第四十四条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民法通则》：第一百三十五条，第一百四十条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2013）南法民初字第04307号原告重庆市理想物业管理有限公司，住所地重庆市南岸区南坪东路6号，组织机构代码45039059-5。法定代表人左莉娟，总经理。委托代理人殷某某，重庆江都律师事务所律师。被告彭江燕，女，汉族，1971年1月20日出生，住所地重庆市南岸区。原告重庆市理想物业管理有限公司与被告彭江燕物业服务合同纠纷一案，本院于2013年4月17日立案受理后，依法由代理审判员王贵枫适用简易程序公开开庭进行了审理，原告重庆市理想物业管理有限公司的委托代理人殷某某，被告彭江燕均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告重庆市理想物业管理有限公司（以下称“理想公司”）诉称：2001年8月1日，原告理想公司与重庆宏源房地产开发公司签订前期物业服务合同，受聘成为重庆宏源房地产开发公司开发的南岸区南坪东路6号南坪大厦A、B栋的前期物业管理单位。2004年6月18日与2007年11月21日，原告理想公司又与南坪大厦业主委员会签订物业服务合同，续聘为南坪大厦管理单位。合同约定住宅的物管费每月按0.8元／平方米收取，由业主在当月缴纳，如逾期未缴，则每日按应缴费用的3‰交付违约金、滞纳金。被告彭江燕向重庆宏源房地产开发公司购买了南岸区南坪街道南坪东路6号南坪大厦A栋28-4号房屋，面积122.34平方米，2002年10月办理了接房入住手续。被告彭江燕接房入住后，未按期缴纳物管费，经原告理想公司反复催收，至今拖欠从2011年1月至2012年5月期间的物管费1663.79元。原告为维护自身合法权益，故起诉至本院请求判令：1、被告彭江燕支付2011年1月至2012年5月的物管费1663.79元；2、被告彭江燕支付从2011年1月起至付清拖欠的物管费之日的违约金500元。原告重庆市理想物业管理有限公司提供的证据有：1、资质证书，拟证明原告理想公司具有物业管理资质；2、2007年10月21日签订的《南坪大厦物业服务合同》，拟证明原告理想公司与被告彭江燕签订了物业服务合同；3、2001年8月1日签订的《前期物业管理服务合同》、2004年6月18日签订的《南坪大厦物业服务合同》，拟证明从2001年以来原告理想公司一直在为南坪大厦提供物业服务工作；4、收费标准通知书，拟证明原告理想公司的收费标准符合国家相关部门规定；被告彭江燕辩称：一、原告理想公司主张的2011年1月至5月的物管费已超过诉讼时效；二、原告理想公司未向被告彭江燕催收过物管费；三、被告彭江燕2001年确与原告理想公司签订过物业服务合同，2004年和2007年并未与原告理想公司签订物业服务合同。对原告陈述的其他事实和理由无异议。被告为证实其抗辩理由，提供的证据有：1、照片4张，拟证明原告理想公司作为物业服务单位对其管理的厕所进行收费，不为业主服务；2、照片2张，拟证明原告理想公司将楼梯间等小区公共部分出租未向业主作出说明，未尽到相关义务。被告彭江燕对原告理想公司提供证据1、证据3、证据4予以认可；对证据2的真实性不予认可。原告理想公司对被告彭江燕提供证据1、证据2的真实性予以认可，但认为证据1与本案无关，证据2恰能证明原告理想公司对业主尽了催款义务。本院对原、被告提供的证据，结合案件情况，综合进行评定。经审理查明：原告理想公司系具有叁级资质的物业服务企业。2001年8月1日，原告理想公司与重庆宏源房地产开发公司签订《前期物业服务合同》，受聘为南岸区南坪东路6号南坪大厦提供物业服务。2004年6月18日、2007年11月21日理想公司两次与重庆市南岸区南坪大厦业主委员会签订《南坪大厦物业服务合同》续聘为南坪大厦的物业管理单位，原告继续为南坪大厦提供物业管理服务至今。2007年11月21日签订的《南坪大厦物业服务合同》第6条规定：根据本物业服务区域的实际情况和重庆市物业服务收费指导价格确定的原则，双方约定物业服务费用按月收取，其收取的标准（按建筑面积计算）：（1）：0.80元／月／平方米；业主于每月10前向原告理想公司按约定的标准缴纳物业服务费用。第81条规定：业主大会、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数缴纳物业服务费用的，每日应按逾期1个月未付金额的3‰向原告理想公司支付违约金。另查明，被告彭江燕系南岸区南坪街道南坪东路6号南坪大厦某房屋业主，房屋建筑面积为122.34平方米，被告于2002年10月办理了接房入住手续。2011年1月至2012年5月，被告彭江燕未缴纳物业服务费用。2011年7月24日，原告理想公司向被告彭江燕发出了《催缴通知》。本院认为，原告理想公司与南坪大厦业主委员会签订的《南坪大厦物业服务合同》是双方当事人的真实意思表示，形式要件符合法律规定，合同内容没有违反法律的禁止性规定，合法有效。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”原告理想公司作为南坪大厦的物业服务企业，自2001年8月1日与重庆宏源房地产开发公司签订《前期物业管理服务合同》起，一直连续不间断地按合同约定为南坪大厦提供了物业服务，被告作为南坪大厦的业主，应按约负有交纳物业服务费的义务。被告彭江燕应向原告理想公司支付从2011年1月起至2012年5月期间所欠的物业服务费1663.82元（0.8元／月／平方米×122.34平方米×17个月=1663.82元），现原告理想公司仅要求被告彭江燕支付从2011年1月起至2012年5月期间物业服务费共计1663.79元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持；对原告理想公司未请求的其余部分物业服务费，系原告理想公司对其权利的自愿行使处分权的体现。对于原告理想公司酌情主张的违约金500元，本院认为，原告作为物业服务单位，应当虚心听取业主的意见和建议，不断提高服务能力，故对该项诉讼请求本院不予支持。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年。法律另有规定的除外。”第一百四十条规定：“诉讼时效因提起诉讼，当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。”被告彭江燕提出的原告请求的要求被告彭江燕支付从2011年1月至同年5月期间的物业服务费的诉讼请求已超过诉讼时效的抗辩理由，本院认为，被告彭江燕提供的《催缴通知》中已载明原告理想公司已于2011年7月24日向其发出了催缴通知，诉讼时效从原告理想公司发出《催缴通知》时中断，诉讼时效从2011年7月25日开始重新计算至2013年7月24日止。而原告理想公司于2013年4月17日向本院起诉时未超过2年的诉讼时效期限，故对被告彭江燕提出的该项抗辩理由，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第二款、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、限本判决生效之日起十日内由被告彭江燕支付原告重庆市理想物业管理有限公司从2011年1月至2012年5月期间的物业服务费1663.79元；二、驳回原告重庆市理想物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告彭江燕负担（此款暂由原告重庆市理想物业管理有限公司垫付，限被告彭江燕于本判决生效之日起十日内将该款支付给原告重庆市理想物业管理有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。代理审判员 王贵枫二〇一三年十月十六日书 记 员 邓 欣 更多数据：搜索“”来源：