（2013）秦民初字第3220号
裁判日期: 2013-10-16
公开日期: 2014-12-29
案件名称
施凯与被告裘少东、夫子庙大世界公司物权保护纠一审民事判决书
法院
南京市秦淮区人民法院
所属地区
南京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
施凯,裘少东,江苏夫子庙大世界商贸有限公司
案由
物权保护纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款，第一百四十二条
全文
南京市秦淮区人民法院民 事 判 决 书（2013）秦民初字第3220号原告施凯，男，1971年2月22日生。委托代理人陈长康，安徽江南律师事务所律师。被告裘少东，男，1976年6月2日生。被告江苏夫子庙大世界商贸有限公司（以下简称夫子庙大世界公司），住所地本市秦淮区瞻园路68号。法定代表人ＸＸ，该公司董事长。以上两被告委托代理人胡志丹，江苏衡鼎律师事务所律师。以上两被告委托代理人李杰，江苏衡鼎律师事务所律师。原告施凯与被告裘少东、夫子庙大世界公司物权保护纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员周小峰适用简易程序公开开庭进行了审理。原告施凯及其委托代理人陈长康，被告裘少东、夫子庙大世界公司的委托代理人胡志丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告施凯诉称，被告裘少东系南京市夫子庙汉理翔小吃城内个体工商户，被告夫子庙大世界公司系南京市秦淮区贡院街188号1041号商铺开发商。两被告在未获得原告任何授权的情况下，以所谓出租与承租的方式，多年侵占原告位于秦淮区贡院街118号1041号商铺，由被告裘少东从事南京汉苏美食店生意，原告因此遭受租赁收入损失（待房屋被侵占损失评估确定后，另行要求赔偿）。现诉讼法院，请求法院判令两被告停止侵占行为，返还南京市秦淮区贡院街188号1041号商铺。被告裘少东辩称，被告从夫子庙大世界公司合法租赁取得商铺使用权，并且按期支付租金，被告认为其取得商铺经营是符合法律规定的，不存在原告所陈述的侵占行为。请求驳回原告的诉讼请求。被告夫子庙大世界公司辩称，根据原告在购买商铺时签订的购买合同及合同附件9所列相关条款，原告将其所有的商铺以委托经营管理的方式交付给被告夫子庙大世界公司经营管理6年，因整体业主近500户所购买商铺的时间和签订委托经营管理的时间有差别，在各业主签订的6年经营期限满之后，被告夫子庙大世界公司向各业主寄发续签为期10年的经营管理通告，原告未作任何答复。对于这份函件，2011年4位业主向秦淮法院诉讼，法院确定为不定期委托经营关系。所以原告所陈述的未经其同意，侵权占用其商铺是不存在的。而且被告夫子庙大世界公司也按照委托经营管理合同的约定向原告支付了管理收益金。所以被告认为原告在依照合同收取管理金的情况下，应当认同被告夫子庙大世界公司继续经营管理其商铺的一种表现。因此应驳回原告诉讼请求。经审理查明，2003年10月8日，原告（作为乙方）向江苏省苏京房地产开发有限公司（作为甲方）购买了本市贡院街188号1041号商铺（建筑面积20.81平方米）。双方签订了南京市商品房买卖契约，该买卖契约的附件9补充协议的第二条约定：为维护全体业主的利益，由业主委员会或“江苏夫子庙大世界商贸有限公司”制定、并通过夫子庙大世界商业城（下称大世界）有关经营和物业管理的各项规定，乙方同意认真执行。如乙方转让、转租、馈赠商铺，承受人也应执行该规定。第三条约定：为使得各业主取得良好的经济利益，为使得大世界规范化运转，为协调各业主之间的关系，乙方同意由甲方代为聘请或指定的商贸公司、物业公司对“大世界”实施经营和物业管理，乙方应遵守其相关规定。第四条约定：关于商贸公司，本协议所称的“商贸公司”是指为维护全体业主的利益，由甲方代为聘请或指定的企业法人；暂时负责“大世界”的整体经营运转，广告策划等工作，商贸公司是全体业主的受托人，为全体业主利益负责。业主大会有权通过决议解聘商贸公司和物业管理公司，但其他协议有约定的除外。后原告办理了商铺的房屋产权证。2003年8月24日，原告与被告夫子庙大世界公司签订了《夫子庙大世界商业城商铺委托经营合同书》，约定原告将其所有的前述商铺委托被告经营，委托经营期限为六年，自2004年4月28日正式营业起至2010年4月27日止。在委托经营期限内，原告将涉及商铺经营、管理的一切事项均委托被告处理，并同意被告以自己的名义从事商铺经营、管理的一切活动。原告在委托经营期限内有权按照约定的时间、金额向乙方收取经营回报收益。自2004年4月28日起，被告每三个月向原告支付一次经营回报收益。每年的商铺经营回报收益按购房合同金额的7%计算，合同同时约定委托经营期限届满后，被告有续约权；如果届时行业回报比例标准高于本协议约定标准的，续约回报标准应适当增加，否则视为被告放弃续约权。2005年1月起，被告夫子庙大世界公司将年回报率降为5%，原告与被告夫子庙大世界公司交涉无果后于2006年起诉法院，要求被告夫子庙大世界公司支付2005年2月3日起至2005年11月13日止少付的收益金9530.86元，另承担违约损失414.86元，后法院判决支持了原告的诉讼请求。2006年9月16日，被告夫子庙大世界公司向原告送达解除合同通知书，通知解除与原告签订的委托经营合同，原告应于15天内自行收回商铺自营。但通知发出后，被告夫子庙大世界公司仍继续向原告按期支付商铺经营回报收益金，原告也未收回商铺。原告与被告夫子庙大世界公司签订的书面委托合同于2010年4月27日到期后，被告夫子庙大世界公司仍然对包括原告商铺在内的夫子庙大世界商业城进行统一经营管理，并按购房合同金额的5.43%向原告按季度支付每年的经营回报收益至2013年7月。2007年10月28日，被告夫子庙大世界公司向大世界商城的业主发出《关于商铺招商，引进品牌大公司进驻而相应更改经营合同年限的通报》，该通报的主要内容为：根据夫子庙秦淮风光带管理办公室《关于招商引进品牌知名企业的函》的要求，对夫子庙大世界商业城进一步提档升级，由政府牵头进行了全国范围内大规模的招商考察，现确定了数家知名企业进驻夫子庙大世界商业城的意向。但由于进驻前期投资过大，这些企业均要求订立至少10年的经营协议。由于全体业主尚未成立业主委员会，导致商机在即却难以及时协商更改原合同的委托经营年限。故被告向各业主紧急通报，并为了全体业主的利益需要和招商进展做出相应的处理。如有异议，各业主应在2007年12月8日前函告被告。2010年4月2日，被告夫子庙大世界公司再次向夫子庙大世界商业城业主发出一份《通告》，主要内容为：基于2007年10月28日的通报，如业主未在当时提出反对意见，那么被告已视为业主在原合同到期的基础上，将委托经营期限延长10年。对于夫子庙大世界商业城的全体业主，被告统一按5.43%支付年回报收益。今后增加回报，将根据经营效益状况而定。对于需要自营的业主，被告已专门安排经营场所供业主自营。原委托经营合同除涉及本通告上述变动内容外，双方继续履行，不再另行签订协议。另查明，被告夫子庙大世界公司于2005年与南京汉理翔小吃店业主宋宏万签订租赁合同，将本市贡院街188号4080平方米房屋出租给宋宏万经营，租期为2005年6月1日至2015年5月31日。2006年10月30日，双方签订补充合同，将原承租房屋面积变更为2100平方米（含原告的商铺），年租金199.6万元。2008年11月15日，宋宏万与被告裘少东签订委托协议书，委托裘少东对汉理翔小吃城进行经营管理，按被告夫子庙大世界公司与宋宏万签订的上述补充合同执行。协议签订后，裘少东申领了字号为“南京汉苏美食店”的营业执照进行经营，并向被告夫子庙大世界公司缴纳租金。2009年1月，依据宋宏万的申请，夫子庙工商所对字号为“南京汉理翔小吃店”的个体工商户进行注销登记。以上事实，有双方当事人陈述、南京市商品房买卖契约、房屋所有权证、委托经营合同、通告、（2005）秦民一初字第1161号民事判决书、（2011）秦民初字第1003号民事判决书、租赁合同、照片、委托协议书、解除合同通知书等证据证实。本院认为，原告与被告夫子庙大世界公司于2003年8月24日签订的夫子庙大世界商业城商铺委托经营合同合法有效，双方均应按合同约定履行自己的义务。合同约定委托经营期限为六年，自2004年4月28日起至2010年4月27日止。2006年9月被告曾向原告发出解除合同通知书，但原、被告未按解除合同通知书进行解除合同，而是继续履行该合同，原告在庭审中也认可在收到解除通知后合同继续在履行，合同在2010年4月27日才终止。故该合同当时并未解除，双方以实际行为表明该合同继续有效。被告夫子庙大世界公司在委托经营期间发函通知广大业主要求续签为期10年的委托经营合同，该函未得到原告在内的广大业主确认，故不能认定被告夫子庙大世界公司与业主达成为期10年的委托经营合同。被告夫子庙大世界公司与原告在内的所有业主6年委托经营合同到期后，双方虽未订立新的委托经营合同，但根据原告及所有业主与江苏省苏京房地产开发有限公司的买卖契约的附件9补充协议的第二条、第三条、第四条的约定内容，根据夫子庙大世界商业城的经营性质及各业主购买商铺的面积大小、位置等情况，为维护全体业主的利益，卖方在出售商铺时已明确与原告等其他业主约定由其指定的被告夫子庙大世界公司对夫子庙大世界商业城统一实施经营和物业管理，只有业主大会才有权通过决议解聘商贸公司和物业管理公司，同时在被告夫子庙大世界公司与该商业城全体业主签订的6年的委托经营合同中亦规定了合同期满后被告夫子庙大世界公司的续约权，现商业城全体业主并未召开业主大会通过决议解聘被告夫子庙大世界公司的统一管理权，被告夫子庙大世界公司并未放弃续约权，并一直实际管理经营夫子庙大世界商业城，除原告等个别业主对被告夫子庙大世界公司继续经营管理夫子庙商业城提出异议，要求归还商铺外，大多数业主并未提出异议，故被告夫子庙大世界公司与大世界商业城业主之间形成事实上的不定期委托经营关系。被告夫子庙大世界公司在未被解除管理权的情况下，享有对包括原告商铺在内的夫子庙商业城的经营管理权，被告裘少东基于宋宏万与被告夫子庙大世界公司的租赁合同及其与宋宏万之间的委托协议书合法占有、使用商铺，并服从被告夫子庙大世界公司的统一经营管理，亦符合法律规定。两被告对原告享有所有权的商铺并无非法侵占行为，原告主张两被告有侵占行为，无事实与法律依据，本院不予支持。原告作为夫子庙商业城业主之一，其贡院街188号1041室商铺与其他业主的商铺连为一体，现整体由被告裘少东承租经营，原告欲收回其商铺，要求被告返还商铺，势必影响被告夫子庙大世界公司的统一经营，损害被告裘少东经营利益，也损害其他业主的利益，同时解聘被告夫子庙大世界公司的委托经营权，应当由全体业主通过业主大会行使，原告不能单独行使，故原告要求被告返还商铺的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告施凯的诉讼请求。案件受理费2797元减半收取1398.5元，由原告施凯负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本三份，上诉于南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（户名：南京市中级人民法院；开户行：农行南京市鼓楼支行；帐号：10105901040001276）。代理审判员 周小峰二〇一三年十月十六日书 记 员 陈 宇 更多数据：