（2013）江宁江民初字第768号

裁判日期: 2013-10-16

公开日期: 2014-05-22

案件名称

原告张世峰与被告徐雷房屋买卖合同纠纷一案的民事判决书

法院

南京市江宁区人民法院

所属地区

南京市

案件类型

民事案件

审理程序

民事一审

当事人

张世峰；徐雷

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国土地管理法（2004年）》:第四十三条第一款；《中华人民共和国土地管理法（2004年）》:第四十三条第二款；《中华人民共和国合同法》:第五十二条第五项；《中华人民共和国合同法》:第五十八条；《中华人民共和国担保法》:第五条第一款；《中华人民共和国担保法》:第五条第二款；《中华人民共和国担保法》:第五条第三款

全文

南京市江宁区人民法院民 事 判 决 书（2013）江宁江民初字第768号原告张世峰，男，1979年1月6日生，汉族。委托代理人史月红，江苏诺法法律事务所律师。被告徐雷，男，1986年12月9日生，汉族。委托代理人陈红霞、聂朝晖，江苏天晖律师事务所律师。原告张世峰与被告徐雷房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员汪印独任审判，公开开庭进行了审理。原告张世峰委托代理人史月红、被告徐雷委托代理人陈红霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张世峰诉称，2011年11月26日，其与徐雷签订合同一份，约定徐雷将位于南京市江宁区谷里街道石坝社区的建筑面积为850平方米的厂房建成后出售给其，由其先支付定金100000元，余款于厂房建成交付后一次性付清。其于合同签订当日支付定金100000元。此后，徐雷明确表示不能履行合同义务，并已经返还定金20000元。现要求解除双方之间的购房协议，并由徐雷承担定金责任，再给付其180000元。被告徐雷辩称，其与张世峰签订合同时，合同标的物并不存在，且处分的是集体土地上的建筑，故双方之间的合同无效，不应适用定金罚则，其只应再归还张世峰80000元。经审理查明，2011年11月26日，张世峰与徐雷就房屋买卖签订协议一份，约定徐雷将欲建设的面积为850平方米的位于本区谷里街道石坝社区的房屋（含房屋周边地的面积）出售给张世峰。协议并约定，徐雷保证房屋檐口高度不低于3.2米，做到下水通畅；水、电安装到位，并可以正常使用（380伏的动力电）；徐雷对房屋质量问题负责；张世峰先交定金100000元，房屋建好一次性付清全部余额；若徐雷违约，则承担张世峰支付购房款三倍赔偿金等。另查明，协议签订当日，张世峰给付徐雷100000元，徐雷出具收条一份，载明：今收到张世峰建房款拾万元整。事后徐雷已经退还张世峰20000元。又查明，张世峰与徐雷均非本区谷里街道石坝社区集体经济组织成员，双方协议所涉土地属于该社区村民集体所有，徐雷建造房屋未取得合法审批手续，亦未能实际进行建设。本案在审理过程中，原告张世峰认为，其与徐雷签订的协议未约定房款，该协议属于立约合同，待房屋建成后再签订房屋买卖合同。被告徐雷认为，协议中定金约定并非其真实意思表示，收取张世峰的款项依据收条应为购房款，依此其也不应适用定金罚则。上述事实，有协议、收条及当事人陈述等证据材料证实。本院认为，被告徐雷未经政府土地管理部门的审批，未依法取得国有土地使用权证书，在农村集体土地上建房并出售，其行为违反法律强制性规定，故其与原告张世峰之间签订的协议应属无效合同。虽然双方在该协议中未约定房款，但根据法律规定，合同价款不是合同成立的必备条款，且双方在协议中并未约定此后需要另行签订正式房屋买卖合同，故对张世峰认为协议属于单独有效成立的立约合同主张，本院不予采信。双方之间收条所涉款项与约定定金数额一致，故该收条应视为定金的交付，故对徐雷认为收条所涉款项不是定金的抗辩意见，本院不予采信。双方之间主合同无效，定金合同作为从合同，亦属于无效合同，故张世峰要求徐雷按照定金罚则双倍返还的理由不能成立，本院不予采纳，对于徐雷收取尚未返还的剩余部分定金款项应予返还。据此，依照《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国担保法》第五条之规定，判决如下：一、被告徐雷于本判决发生法律效力之日起10日内归还原告张世峰剩余定金80000元。二、驳回原告张世峰的其他诉讼请求。本案案件受理费1990元，由原告张世峰负担995元，由被告徐雷负担995元；该款已由原告张世峰垫付，被告徐雷在支付上述款项时加付此款。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时应向江苏省南京市中级人民法院预交上诉案件受理费（收款人：南京市中级人民法院，开户行：农行南京市鼓楼支行，账号：101059010********）。代理审判员　汪　印二〇一三年十月十六日见习书记员　俞亮亮