（2013）新民初字第2863号
裁判日期: 2013-10-16
公开日期: 2014-11-06
案件名称
张年平、叶英与朱晚萍房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
连云港市海州区人民法院
所属地区
连云港市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张年平,叶英,朱晚萍
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第九十三条第一款，第一百零七条，第一百零九条，第一百一十四条第一款，第二百二十三条第一款，第二百三十五条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
连云港市新浦区人民法院民 事 判 决 书（2013）新民初字第2863号原告张年平。原告叶英。以上两名原告共同委托代理人闫凡华，江苏连城律师事务所律师。以上两名原告共同委托代理人王幼光，江苏连城律师事务所律师。被告朱晚萍。委托代理人张宝元，江苏中瀛律师事务所律师。原告张年平、叶英与被告朱晚萍房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告张年平和叶英的共同委托代理人王幼光、被告朱晚萍的委托代理人张宝元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张年平、叶英诉称，原、被告于2010年6月25日签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定：被告承租原告位于新浦区南极路124号独立二层小楼，租赁期限5年，从2010年7月1日至2015年6月30日，第一、二、三年租金为12万元／年，第四、五年租金为12.5万元／年，租金采用预交方式，每年在每年度最后十日内付清。合同还就相关的事项作出了约定。合同订立后，原告按约将该出租房屋交付给了被告，但被告未按合同约定给付租金，至今尚欠12万元的租金未付，已构成违约。现请求人民法院依法判令：1、解除原、被告所订立的《房屋租赁合同》；2、被告给付租金12万元；3、被告将租赁物恢复原状（恢复原状是指将租赁房屋一层所有的隔断拆除）后返还给原告；4、被告按欠租总额的20%支付违约金；5、由被告承担本案的诉讼费用。被告朱晚萍辩称，1、房屋租赁合同虽然名义上是朱晚萍作为乙方签订的，但是实际上房屋的承租人与使用人都是孙长猛，缴纳租金也是由孙长猛来缴纳的，对这一事实两原告是明知的，因此，原告应当以实际的承租人孙长猛作为本案的被告；2、在原、被告的租赁合同中，合同的第7项约定被告不按照约定交付租金超过10日的，原告有权随时解除合同，在本案中，房屋的实际承租人孙长猛将近一年的时间没有缴纳租金，但原告未解除房屋租赁合同，由此导致了被告违约责任的扩大，对原告未及时行使解除权，导致被告扩大损失，原告无权要求相应的赔偿或者承担违约责任；3、合同中约定的违约金数额过高，要求予以调低；4、被告朱晚萍只是名义上的承租人，实际的承租人是孙长猛，在签订租赁合同后，被告未对租赁房屋进行改动，如果实际承租人孙长猛有增加隔断的行为，应当由孙长猛承担相应的责任，被告在照片背面签字的时候并未到现场去看，也没有照片和现场一致的确认。经审理查明，2010年6月25日，原告张年平、叶英（甲方）和被告朱晚萍（乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，双方约定：1、乙方租赁甲方的位于新浦区南极路124号临街独立二层小楼（含楼梯下房），房产证号为连房新共字第××号，租赁房用途为药房、诊所，租赁期限为五年，从2010年7月1日起至2015年6月30日止，租金第一、二、三年为12万元／年，第四、五年为12.5万元／年，租金采取每年一次预缴的原则，签字之日缴纳定金0.5万，10天内付租金11.5万元，以后每年度的租金在上一年度的最后十日内一次性交清；2、租赁期内，乙方如果将所租场所进行改造或装潢，在不影响主体结构和外观的情况下，征得甲方书面同意后方可进行，原有装潢和设施，乙方可以使用，如果乙方拆除，必须经甲方同意；3、未经甲方书面同意，乙方不得擅自将租赁房屋及设施全部或部分转租、转包、转借、抵押；4、租赁期满，租赁房内与墙体有关的所有装修、装潢、设施等均应完好无损的无偿移交甲方并归甲方所有；5、乙方不按约交付租金超过十日的，甲方有权随时解除合同；6、如有违约，违约方按当年租金20%的比例向守约方支付违约金。同日，原告张年平和叶英将上述新浦区南极路124号临街独立二层小楼（以下简称涉案租赁房屋）交付给被告朱晚萍，并由朱晚萍在关于涉案租赁房屋状况的照片上签字，对房屋现状予以确认。后被告朱晚萍拖欠原告张年平和叶英2012年7月1日至2013年6月30日租金120000元至今未付。另查明，目前，涉案租赁房屋一层由南向北共有五间门面房，其中最南面的门面房在原告张年平和叶英租赁给被告朱晚萍时就存在，另外，涉案租赁房屋与上述被告朱晚萍签字确认的照片相比，增加了三个隔断，该三个隔断将原来一个大的门面房隔成四个门面房。诉讼中，原告张年平和叶英称被告朱晚萍修建该三个隔断并未征得两原告同意。上述事实，有原、被告的当庭陈述及原告举证的房屋租赁合同、收到条、照片、房产证等证据在案予以证实。本院认为，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反相关法律规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务，故原告张年平和叶英有权要求被告朱晚萍按照合同约定履行义务并承担相应的责任。原告张年平和叶英已按合同约定将涉案租赁房屋交付被告朱晚萍使用，被告应当按时支付租金，但被告拖欠两原告2012年7月1日至2013年6月30日的租金120000元至今未付，故被告应当将该款项给付两原告。另外，根据双方合同约定，被告拖欠两原告租金超过十日的，两原告有权随时解除双方之间的《房屋租赁合同》，被告拖欠两原告2012年7月1日至2013年6月30日的租金已远远超过十日，故两原告要求解除原、被告之间所签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持。目前，涉案租赁房屋与被告朱晚萍所签字确认的照片相比增加了三个隔断（不包括最南面的一个隔断），对此，被告既未能提供有效证据证实该三个隔断在租赁前就已经存在，也未提供有效证据证实该三个隔断的修建征得原告张年平和叶英的同意，故两原告要求被告拆除涉案租赁房屋一层隔断（不包括最南面的一个隔断）后将涉案租赁房屋返还两原告的诉讼请求，本院予以支持。原、被告在双方签订的《房屋租赁合同》中约定：如有违约，违约方按当年租金20%比例向守约方支付违约金。被告朱晚萍拖欠原告张年平和叶英2012年7月1日至2013年6月30日的租金120000元长达一年多，且至今未向两原告支付该款项，被告的行为已构成违约，应当承担违约责任，被告认为合同中约定的违约金过高，要求予以调低，但对此未能提供有效证据予以证实，故本院对被告的该观点不予采信，其应当按照合同约定给付两原告违约金24000元（120000元×20%）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十三条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告张年平、叶英和被告朱晚萍于2010年6月25日签订的《房租租赁合同》。二、被告朱晚萍于本判决生效后十日内给付原告张年平和叶英租金120000元和违约金24000元，合计144000元。三、被告朱晚萍于本判决生效后十日内拆除位于新浦区南极路124号二层楼房的一层三个隔断（不包括最南面的一个隔断）后将该房屋交付原告张年平和叶英。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2700元（原告已预交），由被告朱晚萍负担，于给付上述款项时一并给付原告张年平和叶英。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于连云港市中级人民法院。同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费2700元。连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，帐号：44×××94。审 判 长 时恒雨代理审判员 杨 路人民陪审员 宋 燕二〇一三年十月十六日书 记 员 江向晖附件：相关法律条文和上诉须知附1：相关法律条文1、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十三条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。附2：上诉须知根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。应自上诉人递交上诉状之日起7日内交纳上诉案件受理费、同时将缴费凭证提交本院，逾期未交纳或未将缴纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本“上诉须知”与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。收款人：连云港市中级人民法院账号：440301040009094开户行：连云港市农业银行苍梧支行 来自：