（2013）绍民初字第2678号
裁判日期: 2013-10-16
公开日期: 2015-12-30
案件名称
绍兴市××物业管理有限公司、绍兴市××物业管理有限公司与被告沈甲物业服务与沈甲合同纠纷一审民事判决书
法院
绍兴市柯桥区人民法院
所属地区
绍兴市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
绍兴市××物业管理有限公司,绍兴市××物业管理有限公司与被告沈甲物业服务,沈甲
案由
合同纠纷
法律依据
全文
浙江省绍兴县人民法院民 事 判 决 书（2013）绍民初字第2678号原告：绍兴市××物业管理有限公司，住所地绍兴市××号。法定代表人：李××。委托代理人：曹××、陈××。被告：沈甲。委托代理人：沈乙。原告绍兴市××物业管理有限公司与被告沈甲物业服务合同纠纷一案，于2013年8月2日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用简易程序，由代理审判员任高翔公开开庭进行了审理。原告绍兴市××物业管理有限公司的委托代理人曹××、陈××，被告沈甲的委托代理人沈乙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告绍兴市××物业管理有限公司诉称，被告系原告管理的梅巷小区业主。被告在接受物业时，按照《物业管理条例》规定，与柯桥街道梅巷、梅某小区业主委员会签订了《物业管理服务合同》，约定按0.23元／平方米收取物业管丙。后原告对小区物业安全、公共设备维修和养护、共用的上下水管道、公共消防设施等进行了系列的物业管甲作。被告从2010年4月1日起一直未交物业管丙。经原告多次催促未果。故诉请被告支付2010年4月1日至2012年11月30日的物业费合计898元。被告沈甲辩称，一、物业管乙司未经业主大会选聘产生，签订的《物业管理服务合同》无效。原告提供的《物业管理服务合同》是绍兴县柯桥街道梅巷居民委员会与原告签订的，对被告没有约束力。而且柯桥街道梅巷、梅某小区业主委员会并不是决策机构，即使成立了业主委员会，也仅仅是业主大会的执行机构，而只有1／2以上有投票权业主参加的业主大会才有权选聘物业管理企业。现被告居住的小区没有召开任何业主大会，更没有产生业主委员会，被告也没有接到柯桥街道梅巷、梅某小区业主委员会的任何通知。故签订的《物业管理服务合同》违反法律强制性规定，应认定为无效。二、即使《物业管理服务合同》有效，但原告主张2010年4月1日至2010年11月30日物业管丙224元已超过诉讼时效，法院也不应支持。《物业管理服务合同》第六章第二十四条第三项已明确约定了缴费日期，即物业费每年缴纳一次，因此，该诉讼时效应从2010年12月1日起算，已超过诉讼时效。三、即使《物业管理服务合同》有效，原告应严格按照合同约定的义务提供相应的物业服务，但事实上原告完全未履行应尽义务。原告在小区绿化带擅自搭建办公室，严重影响小区美观。小区无工作人员管理，小区的几十起盗窃案盗贼就是从东门、北门进出的，被告长期生活在不安全的环境下。公共设施及公共照明毁坏无人管理和维护，绿化带杂草丛生，堆积物四处摆放，垃圾无人清理，随地大小便臭气冲天，路面破损无人养护，小区养鸡鸭，消防通道堵塞，消防设施破旧。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2010年6月8日，绍兴县柯桥街道梅巷居民委员会代绍兴县柯桥街道梅巷、梅某小区业主委员会的名义与原告签订物业服务合同，约定由原告为柯桥街道梅巷安置小区、梅某安置小区提供物业服务；期限为三年，自2009年12月1日起至2012年11月30日止；安置房（含经济适用房）收费标准为每月每平方米0.23元，每年的6月至11月收取一次；合同还对其他事项作了约定。（2013年1月8日绍兴县柯桥街道梅巷居民委员会与绍兴县柯桥街道梅巷、梅某小区业主委员会共同出具说明一份，载明绍兴县柯桥街道梅巷居民委员会系代绍兴县柯桥街道梅巷、梅某小区业主委员会签订的物业服务合同。）被告系绍兴县柯桥街道梅巷小区25幢304室业主，该房屋系安置房，建筑面积122.01平方米。被告未交纳2010年4月1日至2012年11月30日的物业管丙。2012年10月30日原告向被告邮寄挂号信催缴未果，遂成讼。以上事实，由原告提供的物业服务合同、物业管理服务合同印章说明书、催讨函和挂号信收据、房屋所有权证（存根），被告提供的照片及当事人在庭审中所作陈述证明。本院认为，依法保护业主及物业服务公司的合法权益，营造和谐、良性的社区物业环境。2010年6月8日签订的物业服务合同因绍兴县柯桥街道梅巷小区业主委员会认可，应当认定为有效，其效力及于梅巷小区全体业主，各业主应依照合同约定履行权利义务。被告辩称该合同无效理据不足，本院不予采纳。诉讼时效期间为两年，2012年10月30日原告向被告邮寄催讨函催缴物业费的行为产生诉讼时效中断的效果，诉讼时效期间自此时重新计算，故原告起诉时并未超过诉讼时效，本院对被告辩称原告起诉已超过诉讼时效不予采纳。根据被告提供的照片，梅巷小区环境确实存在问题，原告提供的物业服务存在一定缺陷，但考虑到物业服务的多样性，全部免除物业费又有失公平，本院酌情确定被告按照原标准的80%支付物业费。故被告应缴物业管丙为122.01平方米×0.23元／月·平方米×32个月×80%，计718.39元。据此，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百四十条之规定，判决如下：一、被告沈甲应支付原告绍兴市××物业管理有限公司物业管丙718.39元；二、驳回原告绍兴市××物业管理有限公司的其他诉讼请求。上述款项应于本判决生效后十日内付清，如果未按前述判决确定的期间履行金钱给付义务，负有金钱给付义务的当事人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，向权利人加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告负担，限于本判决生效后七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。代理审判员 任高翔二〇一三年十月十六日书 记 员 骆俊斌 来源：百度搜索“”