（2013）江蓬法民一初字第1162号
裁判日期: 2013-10-16
公开日期: 2014-08-06
案件名称
陈瑞权、赵育儿与江门市珠江房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
江门市蓬江区人民法院
所属地区
江门市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈瑞权,赵育儿,江门市珠江房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百六十一条，第一百一十四条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
广东省江门市蓬江区人民法院民 事 判 决 书（2013）江蓬法民一初字第1162号原告：陈瑞权，男，汉族，住广东省江门市。原告：赵育儿，女，汉族，住广东省江门市。上述两原告的共同委托代理人：谭小仪、叶英鹏，均系广东华南律师事务所律师。被告：江门市珠江房地产开发有限公司，住所地江门市。法定代表人：田炜。委托代理人：李楠，女，汉族，住广州市，系该公司员工。委托代理人：孙赛男，女，汉族，住广州市，系该公司员工。原告陈瑞权、原告赵育儿诉被告江门市珠江房地产开发有限公司（以下简称“珠江公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年6月3日受理后，被告珠江公司提出管辖权异议，本院于2013年7月9日以（2013）蓬法民一初字第1162号之一民事裁定书裁定驳回其异议后，被告珠江公司不服该裁定向江门市中级人民法院提起上诉。2013年9月5日，江门市中级人民法院以（2013）江中法立民终字第216号民事裁定书驳回被告珠江公司的上诉，维持原裁定。本案依法适用简易程序，于2013年10月15日公开开庭进行了审理。原告陈瑞权、原告赵育儿的共同委托代理人谭小仪，被告珠江公司的委托代理人孙赛男到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告陈瑞权、赵育儿起诉认为：两原告在2011年12月16日与被告签订一份《商品房买卖合同》，约定两原告买受位于某某新城七街第16号102室房屋，建筑面积为264.99平方米，购买价为2419001元。双方约定交付房屋的时间为2012年8月31日，如被告逾期交付的，每日按买受人已付房款的万分之一支付违约金。两原告按合同约定支付了全部房款，但被告至今没有将房屋交付给两原告使用，暂计算至2013年5月30日，已经违约270天，按照合同的约定应承担违约金65313元。两原告现为维护其合法权益，故提起本案诉讼，请求判令：1、被告立即支付违约金98211.4元（暂计算至2013年10月15日）及利息（利息从起诉之日起按同期同类贷款利率计算至付清之日止）；2、被告承担本案的诉讼费用。两原告对其起诉的事实提供的证据有：1、两原告的身份证；2、编号为某某的《商品房买卖合同》；3、号码为00434712、02880870、01958265、09355558的发票联；4、关于两原告向被告购买某某新城二街2号104房的楼宇认购书；5、号码为09412271、09574466的发票联；6、由某某新城二街2号104房屋置换为新城七街16号102房屋的楼宇认购书；7、银联签购单7张；5、凭证号为440220120005576的个人借款凭证。被告珠江公司答辩称：原告未按照合同约定期限付清款项，我方有权依照合同附件补充协议的约定，按照原告累计逾期付款天数265天相应推迟交楼时间，即从2012年8月31日顺延至2013年5月23日。此外，商品房买卖合同已经对逾期交楼的违约金进行了明确规定，原告主张违约金的同时又主张利息没有合同约定及法律规定的依据。被告珠江公司为其答辩意见提供的证据有：1、商品房买卖合同；2、号码为00434712、02880870、01958265、09355558的发票联。经审理查明：2011年7月24日，原告陈瑞权、赵育儿与被告签订编号为某某的《楼宇认购书》1份，由两原告向被告购买某某新城二街2号104房，房屋总价款为2436448元，约定认购方（两原告）在签署认购书时交付50000元作为定金、签署认购书之日起7日内支付437290元及契税和产权综合费用560元、2011年7月30日前支付979158元、余款97万元通过向中国银行办理按揭贷款付清等条款。该认购书并在第九条“其它约定”约定：乙方已知悉该物业现为抵押状态。甲方承诺在签订本认购书之日起八十个工作日内办妥该物业的抵押涂销手续（遇政府原因、网络故障等不可抗力的相应顺延）。否则，甲方应于三十个工作日内无息退还乙方已付款项（如有）。如本认购书约定的乙方支付房款及办理相关购房手续的时间早于该物业抵押涂销时间的，则乙方支付房款及办理相关手续的时间变更为该物业抵押涂销办妥之日起七日内。该认购书签订的当天，两原告支付了50000元，并于2011年7月27日通过银行刷卡支付430000元。此后，两原告与被告又就将买卖的房屋置换为本案诉争的某某新城七街16号102房屋签订编号同为9004728、抬头认购日期同为2011年7月24日的《楼宇认购书》，约定原《楼宇认购书》作废，新房屋的总房价为2419001元，并约定认购方签署认购书时支付50000元、签署认购书之日起7日内支付433800元及《商品房买卖合同》印花税和产权综合费用560元、于2011年7月31日前支付965201元、余款970000元向农业银行办理按揭贷款支付。两原告与被告并于2011年12月16日签订合同编号为某某的《商品房买卖合同》1份，向被告珠江公司购买某某新城七街16号102室房屋，双方约定的主要内容有：1、房屋价款按建筑面积计算，建筑面积为264.99平方米，每平方米为9518.38元，总价款为2419001元；2、买受人于2011年7月31日前支付1449001元，剩余房款970000元，买受人必须于2011年9月29日前，以办理银行按揭贷款方式支付给出卖人；3、出卖人应当在2012年8月31日前将已竣工并取得《竣工验收报告》的商品房交付给买受人；4、除合同约定的遭遇不可抗力且出卖人在发生之日起120日内告知买受人的、买受人逾期付款的情况外，出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按逾期时间分别处理（不作累加）：逾期不超过240日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际给付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过240日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。原、被告并在该商品房买卖合同正文后附加有关补充和修改条款，该些补充和修改的条款内容由被告提供的格式条款。其中第11条内容如下：出卖人履行交付房屋义务（包括但不限于通知买受人前），买受人应履行合同及其附件、本协议约定的所有义务（包括但不限于按合同及其附件、本协议约定期限付清房款、面积补差款、税款等所有款项、完整提交合同及其附件、本协议约定的所有资料等，买受人以按揭方式付款的，还需按合同第六条一款3项约定期限将按揭款付至出卖人账户），否则，出卖人有权不事先催告买受人，而按买受人累计逾期天数相应顺延交楼期限和办理产权登记期限，出卖人顺延交付期限和办理产权登记期限并不免除买受人逾期履行义务的违约责任；若因此导致出卖人发生的任何其他费用支出或因此造成的全部损失均由买受人负责赔偿。合同签订的当天，两原告通过银行刷卡向被告支付了969561元。另，原、被告签订商品房买卖合同及其附件后，又签订《变更合同协议书》，而两原告与被告向本院提交的《变更合同协议书》的内容并不完全一致，该协议书前半部分相同的内容为：“出卖人、买受人双方在自愿、公平、公正基础上，在原2011年12月16日签定的《广东省商品房买卖合同》（合同编号：某某）中的‘第六条付款方式及期限第3种其他方式’中条款，经过协商一致签定本变更协议。本《广东省商品房买卖合同》‘第六条付款方式及期限第3种其他方式’变更为：首期款（含定金）：买受人应于2011年7月31日前付房款（人民币）（￥1452001）元”，而余下内容不同的部分，两原告所提交版本的内容为“除上述房款外，剩余房款（￥967000元），买受人必须于2011年9月29日前，通过申请办理银行按揭方式支付给出卖人。合同中的其它条款不变，双方继续履行”，而被告提交的版本中的内容为“除上述房款外，剩余房款（￥967000元），买受人应在签订本合同后60日内，通过申请办理银行按揭方式支付给出卖人。合同中的其它条款不变，双方继续履行”。双方所提交的版本均有原件，并有被告的盖章、两原告的签名，对于各自持有的版本，双方在庭审时均没有提交鉴定申请以证明两版本的真伪。此后，两原告于2012年1月8日支付了3000元，并于2012年1月11日通过银行按揭贷款向被告支付967000元。另，涉案房屋至今未取得竣工验收报告，被告亦未向两原告交付涉案房屋。本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。编号为2011-016960的《商品房买卖合同》除有关房款支付时间的约定外，其他内容是双方当事人的真实意思表示，内容合法，因而是有效合同。被告确认涉案的房屋至今尚未取得竣工验收报告、未交付给两原告，这是被告的真实意思表示，与两原告所陈述的事实相符，故本院依法予以确认。本案争议的焦点为如何认定原、被告在《商品房买卖合同》中有关房款支付时间的约定问题，以及由此引起的被告是否存在逾期交付房屋及由此引起的民事责任的承担问题。一、应如何认定原、被告在《商品房买卖合同》中有关房款支付时间的约定问题。本院认为，合同双方当事人就双方相互之间产生民事权利、义务的民事行为的约定，应该是对当事人已发生的民事行为的确认以及即将为或不为的民事行为的约定，有关约定应遵循客观规律。双方在《商品房买卖合同》中约定买受人应于2011年7月31日前支付1449001元，剩余房款970000元必须于2011年9月29日前以办理银行按揭贷款方式支付给出卖人的内容，以及《变更合同协议书》中约定买受人应于2011年7月31日付房款1452001元的内容，结合两原告于2011年7月24日、7月27因认购被告的某某新城二街2号104房而分别支付了50000元和430000元的实际情况，上述房款支付时间的约定明显是要求两原告将尚未实施的行为（除已支付的480000元款项外的剩余房款支付行为）在已过去的时间里进行实施，明显违反时间客观规律，实际上并不可能履行。上述约定的付款时间如是对两原告没有实际履行的付款行为进行确认的，双方亦应就两原告没有按期付款行为的违约责任如何处理进行约定，但合同中并没有该方面的内容。如被告要求两原告依此履行支付义务，而在两原告实际不可能履行的情况下要求两原告承担违约责任则明显显示公平。另外，从原、被告双方所提交的《变更合同协议书》中有关银行按揭贷款支付时间存在不同版本的情况看，双方对房款支付时间的约定存在混乱。故上述合同中的付款时间约定混乱，违反客观规律而应当属约定不明的条款。实际上，对于两原告的付款时间、金额，被告在本案诉讼前一直没有向两原告主张有误、违约，印证了上述条款并不是双方对房款支付时间的真实意思表示。由此，依照《中华人民共和国合同法》（以下简称“合同法”）第一百六十一条：“买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付”的规定，两原告在被告交付房屋前，以此前支付认购新城二街2号104房冲抵购买涉案房屋的部分房款，并在合同签订的当日（2011年12月16日）支付969561元、于2012年1月8日支付3000元、于2012年1月9日通过向中国农业银行按揭贷款支付被告967000元并无不妥，被告此前亦未提出异议，故本院认定两原告的付款时间并没有违反合同的约定和法律的规定。两原告实际支付的上述款项合共2419561元，已足额支付了约定的总房款2419001元。由此，被告以两原告逾期支付房款为由要求顺延交付房屋时间的抗辩缺乏依据，本院依法不予采纳。二、被告是否存在逾期交付房屋及由此引起的民事责任的承担问题。两原告付清购房款后，被告珠江公司应该按照合同的约定交付符合法律规定及合同约定的房屋给两原告，但被告珠江公司直至现在都没有交付房屋，已经构成违约，应当承担相应的违约责任。由于自双方约定的房屋交付时间2012年8月31日至今已经超过240日，两原告在庭审时明确继续履行合同，故按照原、被告在《商品房买卖合同》中约定的，出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金的内容，依照合同法第一百一十四条第一款：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，两原告要求被告以两原告已付房款2419001元的万分之一，计算从2012年9月1日起暂计算至2013年10月15日的违约金98211.40元（从2012年9月1日起至2013年10月15日止为409天，违约金为：2419001元×0.0001%×409=98937.14元，两原告主张98211.40元是对其合法权益的自主处分，没有损害被告的利益）合法有理，本院依法予以支持。而对于原告主张的违约金利息问题，本院认为，两原告与被告已经在《商品房买卖合同》中明确约定了违约金的计算方法，而有关违约金的利息并不在双方的约定之内，两原告亦没有提供证据证明其损失大于双方所约定的违约金，故两原告的利息请求缺乏依据，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告江门市珠江房地产开发有限公司应当自本判决生效之日起十五日内支付违约金98211.40元给原告陈瑞权、原告赵育儿。被告江门市珠江房地产开发有限公司逾期履行上述判决内容的，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告陈瑞权、原告赵育儿的其他诉讼请求。本案本诉受理费2255元，减半收取1127.50元，保全费720元，合共1847.50元，由被告江门市珠江房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。如不上诉，义务人拒不在判决书规定的期限内履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。审判长 张华理二〇一三年十月十六日书记员 何淑婉 来源：百度搜索“”