（2013）东民初字第11076号
裁判日期: 2013-10-16
公开日期: 2015-05-21
案件名称
北京安盛华泰房地产开发有限公司与韩德林房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市东城区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
北京安盛华泰房地产开发有限公司,韩德林
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十七条
全文
北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2013）东民初字第11076号原告（反诉被告）：北京安盛华泰房地产开发有限公司，住所地本市东城区新中街1号。法定代表人：陈勤帮，董事长。委托代理人：谭峥，男，1958年12月16日出生，北京安盛华泰房地产开发有限公司职员。委托代理人：沈洋，广东信达律师事务所上海分所律师。被告（反诉原告）：韩德林，男，1952年12月27日出生。委托代理人：吴屯，北京市智多鑫律师事务所律师。原告北京安盛华泰房地产开发有限公司诉被告韩德林房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年8月5日立案受理。依法由代理审判员李玉斌适用简易程序，公开开庭进行了审理。诉讼中，被告韩德林提出反诉，本院依法合并审理。原告（反诉被告）北京安盛华泰房地产开发有限公司（以下简称安盛公司）的委托代理人谭峥、沈洋，被告韩德林的委托代理人吴屯到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。安盛公司诉称：2013年1月23日，安盛公司与韩德林签订《北京市商品房现房买卖合同》（编号为XF××××××，以下简称《合同》）。该合同约定，安盛公司将北京市东城区十字坡街×号×层×号房屋（以下简称涉诉房屋）售予韩德林，该房屋建筑面积为604.49平方米，总房价款为1700万元；韩德林应于2013年1月23日给付房款50万元，于2013年1月28日给付房款150万元，于2013年2月22日给付房款1500万元；若韩德林逾期付款超过30日的，安盛公司有权单方面解除合同，韩德林应按照总房款的2%支付违约金。合同签订后，安盛公司办理了涉诉房屋的网上销售备案登记，但韩德林仅支付了首期购房款50万元，剩余购房款未按期支付。2013年6月28日，安盛公司向韩德林发函，通知其将解除《合同》，并要求韩德林承担逾期付款的违约责任。该函已于2013年7月1日送达韩德林，但韩德林未按约确认。为维护合法权益，安盛公司诉至法院，请求1、解除《合同》；2、韩德林给付违约金34万元；3、韩德林承担本案诉讼费。韩德林认可安盛公司所述的《合同》的签订及履行情况，但辩称：1、《合同》约定的涉诉房屋建筑面积存在欺诈行为，如平面图中的楼梯间建筑面积为21.77平方米，但该楼梯应属屋面检修和消防疏散之用的室外梯，不应当计算建筑面积；涉诉房屋南侧靠西处的房间内右侧屋顶为45度斜坡，该处建筑面积未进行扣减。2、平面图显示涉诉房屋西北侧应有一封闭阳台，但实际没有。3、韩德林未收到安盛公司所称的解除合同的通知。因此，韩德林不同意安盛公司的诉讼请求，并提出反诉，请求1、撤销《合同》；2、安盛公司返还购房款50万元；3、安盛公司承担本案诉讼费。针对韩德林的反诉，安盛公司辩称：1、安盛公司未违反《合同》约定，涉诉房屋的建筑面积是经具有资质的单位测绘后确定的，安盛公司不存在欺诈行为。2、韩德林请求撤销《合同》没有法律依据。因此，安盛公司不同意韩德林的反诉请求。经审理查明：2013年1月23日，安盛公司（出卖人）与韩德林（买受人）签订了编号为XF××××××的《北京市商品房现房买卖合同》。该合同约定，出卖人将北京市东城区十字坡街×号×层×号房屋售予买受人，该房屋用途为办公，有1个封闭式阳台；出卖人委托实测该商品房面积的房产测绘机构是北京市房地产勘查测绘所，实测建筑面积为604.49平方米。其中套内建筑面积482.84平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积121.65平方米。涉诉房屋总价款为1700万元。买受人逾期付款超过30日后，出卖人有权解除合同；出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起30日内按照累计的逾期应付款的2%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款；逾期应付款是指到期应付款与该期实际已付款的差额。在《合同》附件二《共用部位与共用房屋分摊建筑面积构成说明》中，双方约定涉诉房屋独自分摊一层至二层的楼梯间（位于涉诉房屋南侧，建筑面积21.77平方米）。在《合同》附件五《付款方式及期限的约定》中，双方约定买受人第一次付款于2013年1月23日向出卖人支付50万元，买受人第二次付款于2013年1月28日向出卖人支付150万元，买受人尾款须在2013年2月22日向出卖人支付1500万元；买受人逾期付款或未足额付款需按《合同》约定承担违约责任；因买受人原因导致本合同终止的，买受人需向出卖人支付本商品房总房款2%的违约金。在《合同》附件九《补充协议》中，双方约定买受人在办理商品房的交付手续时，须付清全部商品房的价款；出卖人、买受人保证其留给对方的通讯联系地址、电话、传真均真实有效；通知可以特快专递、传真、手递、信件邮寄方式送达。以信件邮寄方式送达的，发出第二日视为送达。《合同》签订当日，韩德林给付安盛公司购房首付款50万元。因韩德林未及时给付剩余购房款，安盛公司分别于2013年3月22日、4月17日向韩德林在《合同》中约定的通讯地址（北京市西城区复兴门内大街2号民生大厦）邮寄了《催告函》，要求韩德林及时给付剩余购房款。2013年6月28日，安盛公司向韩德林邮寄《通知函》，称因韩德林未及时给付剩余购房款，故安盛公司要求解除《合同》，并由韩德林承担逾期付款的违约责任。韩德林称其未曾收到上述《催告函》及《通知函》，其通讯地址亦非《合同》中约定的北京市西城区复兴门内大街×号××大厦。经现场勘验，涉诉房屋有一封闭式室内阳台，面积约5平方米；涉诉房屋南侧有一防火门，防火门外有一个一至二层的楼梯间，该楼梯间封闭于楼栋的外玻璃幕墙内。庭审中，双方一致认可，韩德林在购房时曾实地查看涉诉房屋。韩德林在购买涉诉房屋之前及之后，在涉诉房屋所在楼栋还购买了其他房屋。韩德林另表示，《合同》中约定的违约金标准过高，申请法院予以调整。上述事实，有《北京市商品房现房买卖合同》，银行业务回单，挂号信收据及当事人的当庭陈述等证据在案佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，安盛公司与韩德林之间的《合同》不违背法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人均应按照约定履行自己的义务。根据《合同》约定，韩德林逾期付款超过30日后，安盛公司有权解除合同；安盛公司解除合同的，韩德林应当自解除合同通知送达之日起30日内按照累计的逾期应付款的2%向安盛公司支付违约金，并由安盛公司退还韩德林全部已付款。因韩德林仅给付购房款50万元，余款1650万元至今尚未给付，安盛公司依约享有合同解除权。现安盛公司要求解除《合同》，由韩德林承担逾期付款违约责任，有合同及法律依据，本院予以支持。但安盛公司主张的违约金的计算方式不当，本院依《合同》约定予以调整。《合同》解除后，双方当事人尚未履行的部分，终止履行；安盛公司应当返还韩德林已付购房款。关于韩德林主张撤销《合同》一节，因《合同》对涉诉房屋的建筑面积约定明确、具体，且韩德林在购买涉诉房屋时曾实地查看涉诉房屋。现韩德林主张因安盛公司就涉诉房屋建筑面积存在欺诈行为而要求撤销《合同》，并基于《合同》的撤销要求返还已付购房款，依据不足，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款，第九十七条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）北京安盛华泰房地产开发有限公司与被告（反诉原告）韩德林于二○一三年一月二十三日签订的编号为XF××××××的《北京市商品房现房买卖合同》于本判决生效之日解除；二、原告（反诉被告）北京安盛华泰房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还被告（反诉原告）韩德林已付购房款人民币五十万元；三、被告（反诉原告）韩德林于本判决生效后十日内给付原告（反诉被告）北京安盛华泰房地产开发有限公司违约金人民币三十三万元；四、驳回原告（反诉被告）北京安盛华泰房地产开发有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）韩德林的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3200元，由原告（反诉被告）北京安盛华泰房地产开发有限公司负担100元（已交纳），被告（反诉原告）韩德林负担3100元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费4400元，由被告（反诉原告）韩德林负担（已交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。代理审判员 李玉斌二〇一三年十月十六日书 记 员 田 烨 微信公众号“”