（2012）东民初字第674号
裁判日期: 2013-10-16
公开日期: 2014-12-17
案件名称
卢玉强与东阿县黄屯供销社房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
东阿县人民法院
所属地区
东阿县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
卢玉强,东阿县黄屯供销社
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六条，第八条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款
全文
山东省东阿县人民法院民 事 判 决 书（2012）东民初字第674号原告卢玉强，1971年1月28日，农民。委托代理人苏丽，山东胶城律师事务所律师。被告东阿县黄屯供销社。法定代表人李勇，主任。委托代理人ＸＸ，东阿县法律援助中心法律工作者。原告卢玉强与被告东阿县黄屯供销社房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告卢玉强及委托代理人苏丽、被告东阿县黄屯供销社委托代理人ＸＸ到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2005年1月10日被告将位于东阿县铜城街道办事处黄屯村配件部东侧的房屋两间出租给原告，双方合同约定，合同期满后原告有优先租赁权。在合同期满前，原告依约书面通知被告要求继续租赁房屋，但被告一直未予答复。要求被告将案争房屋租赁给原告使用，并判令被告承担违约金2400元。被告辩称：争议房屋被告已不享有使用权，不能将案争房屋租赁给原告。被告与原告的租赁合同已经到期终止，被告将房屋收回，并于2012年4月2日与刘云奇签订了房屋租赁合同，在将房屋租赁给刘云奇前，先征求了原告的意见，原告仅同意支付租金45000元，而刘云奇同意支付租金80000元，故将房屋租赁给了刘云奇。在合同履行过程中，被告没有违约行为，所以被告不同意承担违约责任。为了支持自己的主张，原告提供的证据有：1、2005年元月10日原被告签订的租赁合同一份，证实原告在租赁合同期满后，同等条件下享有本案案争房屋的优先租赁权，约定的违约金为房屋租赁费的百分之二十，就是12000元的百分之二十，即2400元。2、邮政快递详单及邮政速递物流邮件查询单各一份。证实原告按照合同约定于合同期限届满15日前，向被告邮寄续租房屋意向书，被告法定代表人李勇收。3、续租意向书一份。证实原告向被告邮递的续租房屋意向书的具体内容。被告质证称，对证据1的真实性没有异议，但从该证据看，该合同于2012年元月11日已到期，原告只有在同等条件下才享有优先承租权；对证据2不清楚；对证据3，该证据不能证明邮寄的就是该续租房屋意向书。被告提供的证据有：1、2012年4月2日被告与刘允奇签订的租赁合同一份，证明被告已将案争房屋租赁给刘允奇，现被告不享有案争房屋的使用权，租赁期限为2012年4月2日至2062年4月1日，租赁费为8万元。2、收款凭证一份，证明刘允奇已于2012年3月19日一次性将租金交付给被告。原告质证称，对证据1的真实性没有异议。但从该合同内容看，并未显示所租房屋的间数，因此该合同不能显示是将本案案争的房屋予以出租，即便是被告出租的是本案案争的房屋，也应按照合同约定征求原告的意见，看原告是否也想以相同的价格租赁房屋；对证据2的真实性没有异议，但认为被告所递交的证据1的合同是2012年4月2日签订的，而该凭证的日期是2012年3月19日，看不出该证据与本案具有关联性。对此，被告解释称，刘允奇先缴纳的租金，然后被告与其于2012年4月2日签订房屋租赁合同，从原告起诉状中也可以看出，原告已经知道被告将案争房屋租赁给了刘允奇，所以能充分证明合同中的房屋就是案争房屋。根据以上证据及双方当事人当庭陈述，本院确认以下事实：2005年元月10日，原被告签订租赁合同一份，双方约定：原告租赁被告的房屋两间，房屋位于黄屯配件部东侧，租赁期限是2005年元月11日到2012年元月11日，租金共计12000元，如有一方违约罚款租金的百分之二十，在租赁期限届满前15日内，双方如愿意延长租赁期限，应重新签订合同。还约定合同期满后，同等条件下，原告优先租赁。合同签订后，双方按合同约定履行义务。2011年12月28日，原告向被告邮寄续租房屋意向书一份，被告方法定代表人李勇签收。2012年4月2日，被告与刘云奇签订租赁合同，将争议房屋租赁给刘云奇，刘云奇交付租金8万元，后刘云奇即占有使用该房屋。另，在本案原告诉状中，原告所列被告为黄屯供销社和刘云奇。在诉状中原告称，2012年5月5日，刘云奇以黄屯供销社已将争议房屋出租给其使用为由，将原告正承租使用的房屋占有。原告的原诉求为：撤销二被告签订的房屋租赁合同，并确认原告对该房屋享有优先租赁权。审理过程中，原告撤回了对刘云奇的起诉，并将原诉求变更为现诉求，本院已依法准许。审理中，原告称，自己给被告送达续租意向书后，被告一直未有任何表示，未征求过原告意见，只是劝说过原告，房价太高就不要再租赁啦，直到2012年的5月5日，被告才通知原告已将房屋租给刘云奇；被告称，被告在租赁合同于2012年元月11日到期后，首先征求了原告的意见，但是原告同意支付的租金（45000元）远远低于刘允奇同意支付的租金（80000元），所以被告将案争房屋于2012年4月2日租给了刘允奇，并与刘允奇签订了房屋租赁合同，对此，原告是明知的。因双方各持己见，致调解未果。本院认为，原、被告于2005年1月签订的房屋租赁合同不违背法律的强制性规定，属有效合同，双方均按合同约定履行自己的义务。该合同到期时，原告向被告邮寄续租意向书，原告已表达了要求继续租赁该房屋的意思表示。虽然被告称，在将争议房屋租赁给刘云奇时，已告知了原告，是原告认为价格高才没有租赁的，但原告否认，被告不能提供证据证实自己的这一主张，故应认定被告将房屋租赁给他人时没有通知原告，违反了“同等条件下，原告优先租赁”这一双方的约定，被告违约，应当按照双方的约定承担违约责任，即被告应按租金12000元的20%承担违约金2400元。关于原告要求租赁争议房屋的问题，因被告已于他人订立租赁合同，他人已支付租金并占有使用争议房屋，原告也不能提供证据证明被告与他人订立的租赁合同存在恶意行为。故原告要求租赁争议房屋的诉求，本院无法保护。依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：一、被告东阿县黄屯供销社在本判决生效后五日内给付原告卢玉强违约金2400元。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元由原告承担50元，被告承担50元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省聊城市中级人民法院。审 判 长 于振方人民陪审员 张 红人民陪审员 黄理军二〇一三年十月十六日书 记 员 杨成宝