（2013）杭拱民初字第1492号
裁判日期: 2013-10-16
公开日期: 2014-03-04
案件名称
杭州喜力实业有限公司与浙江科威不动产管理咨询有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
杭州市拱墅区人民法院
所属地区
杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
杭州喜力实业有限公司,浙江科威不动产管理咨询有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十三条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第二百三十五条；《中华人民共和国物权法》：第三十四条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
杭州市拱墅区人民法院民 事 判 决 书（2013）杭拱民初字第1492号原告杭州喜力实业有限公司。法定代表人陈力贇。委托代理人（特别授权代理）陈国杭。被告浙江科威不动产管理咨询有限公司。法定代表人施卫红。委托代理人（特别授权代理）王耀程。委托代理人（特别授权代理）杨泽威。原告杭州喜力实业有限公司（以下简称喜力公司）为与被告浙江科威不动产管理咨询有限公司（以下简称科威公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2013年7月22日向本院起诉，经诉前调解，本院于2013年8月20日立案受理。本案依法由审判员沈晟独任审理，于2013年9月27日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陈国杭，被告的委托代理人王耀程、杨泽威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2011年4月，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：原告出租给被告的房屋位于萍水路601-611号房屋一幢及场地；租赁期限自2011年4月15日至2026年7月15日止，前3个月为免租金期；第一年度至第三年度每年租金及费用为3800000元；被告一次性支付履约保证金500000元；本合同约定的第二年及以后年度租金，经书面催讨后七个工作日内仍愿支付的，原告有权解除终止合同，收回出租房屋，被告应按本合同当年总租金的20%向原告支付违约金；被告如逾期支付租金超过五日以上的，自逾期第六日起，每逾期一日，则被告须按日租金的2位支付滞纳金等相关事项。2012年8月2日双方又签订租金支付备忘录一份，约定：2012年7月5日被告支付第三期租金由原来的1900000元调整为1496700元；2013年1月5日被告支付第四期租金由原来的1900000元调整为1646700元。合同签订后，原告按约履行合同。被告租赁后，租金支付到2013年1月14日，之后又支付租金179950元。剩余租金经原告催讨，被告至今未能支付。原告为维护合法权益，故诉至法院，请求：1.依法判令解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》并由被告把该租赁房屋及场地腾空归还给原告；2.依法判令被告立即支付租金1466750元（从2013年1月15日至2013年7月14日止，之后的租金计算至被告把该租赁房屋及场地腾空归还给原告止，按合同规定计算租金）、违约金209340元［（1646700＋1900000）＊20%=709340-履约保证金500000元］及滞纳金583018.8元（从2013年1月20日至2013年7月19日止，之后的滞纳金计算至被告付清租金止，按合同规定标准的六分之一计算滞纳金），暂合计2259108.8元；3.本案诉讼费用被告承担。被告辩称，原告行使合同解除请求的条件不成就，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》并未出现合同法规定的法定解除事由，被告一直按约履行租金支付义务，已共支付租金5476650元。案涉房屋及场地因其权属性质部分无法使用，无法办理租赁备案证、营业执照等手续，被告可使用的有效面积仅为2000平方米，应按照双方签订的《房屋租赁合同补充协议》约定分层计算租金，被告实际应支付的租金为4166040元，目前被告实际支付的租金不存在拖欠租金的行为，且已经属于超额支付。综上，要求驳回原告的诉讼请求。原告向本院提交以下证据材料：1.房屋租赁合同及附件（补充协议、建设用地批准书、2011年3月30日的租赁备忘证、会议纪要），证明被告租赁原告房屋，租金、违约金、滞纳金计算依据等相关事项。2.备忘录，证明双方对房屋租金进行调整等相关事项。3.函及EMS寄送凭证，证明原告向被告催讨房屋租金等相关事项。被告向本院提交以下证据材料：1.付款凭证，证明被告于原告起诉前实际已支付的租金总额。2.房屋租赁合同补充协议复印件，证明原告与被告约定租赁房屋权属性质无法使用时租金计算标准，以及因此而造成相应的装修赔偿标准。3.政府会议纪要（2011）5号复印件，证明原告可用于租赁的实际有效面积仅为2000平方米。4.2011年3月30日和2012年7月18日的房屋租赁备案登记证复印件，证明原告的房屋使用性质为办公，使用面积为2000平方米。5.说明书复印件，证明原告所出租的房屋转租面积不得超过2000平方米。上述证据，经当庭质证，本院认证如下：被告对原告提交的证据1的三性无异议，但对证明对象有异议，认为应采纳被告举证的证明对象；对证据2的真实性、合法性无异议，起诉金额无异议，但认为应按照原、被告签订的补充协议对租金进行调整；对证据3无异议。原告对被告提交的证据1的形式上无异议，但认为需核实；对证据2的三性无异议，对证明对象有异议，认为现在房屋还是被告在使用；对证据3、4的三性无异议，对证明目的有异议，认为被告在签订合同时是明知的；对证据5，认为目前无原件，三性有异议，对证明对象有异议。本院对原、被告提交的证据的真实性予以确认，对证明事实综合认定。根据以上有效证据及当事人陈述，本院认定以下事实：2011年4月，喜力公司（作为出租方、甲方）与科威公司（作为承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》一份，该合同约定：甲方将坐落于萍水街601-611号（单号）房屋一幢及场地出租给乙方；房屋建筑面积4316.8平方米，场地面积3840平方米；甲方承诺，根据《拱墅区人民政府专题会议纪要》，同步办好房屋租赁备案证，并尽力协调消防、环保、卫生、工商等部门为乙方及实际使用方办理公司法人注册登记以取得公司营业执照；租赁期限自2011年4月15日至2026年7月15日，前3个月为免租金期；乙方承诺，租赁该房屋作为商业办公综合用房等使用；第一年度至第三年度每年租金及费用为3800000元，第四年度至第六年度租金及费用为4500000元……；协议签订之日起3个工作日内，乙方一次性支付租赁定金500000元，房屋交付后，该定金自动抵付履约保证金，因乙方某种原因不租，该定金可作违约金，因甲方未能将租赁房屋交付乙方，甲方支付乙方同等定金的金额；乙方依先付款后使用为原则，租赁房屋每年度租金及本合同约定乙方应向甲方支付的费用分二期均等结付，2011年4月15日前支付本合同约定第一年度半年（即2011年7月15日至2012年1月15，以下类推）租金及费用；从2012年1月15日前再支付半年租金；第二年及以后年度租金，在下个半年租期开始前10日支付，即7月5日、1月5日；乙方逾期不支付租金，经书面催讨后七个工作日内仍不愿支付的，甲方有权解除合同，收回出租的房屋；租赁期间，乙方有权根据业务需要，对房屋使用权作合理安排，可以将房屋分层分间转租，如因手续不全经营受到相关职能部门处罚处理的责任由乙方自负；乙方转租给其他单位或个人的租赁协议，如转租的单位或个人所需新办执照、税收手续的，必须确认在甲方所在区；甲方应于2011年4月11日前将租赁房屋交于乙方，室外部分最迟不超过4月底完工交付；逾期不支付租金，经催讨仍不愿支付的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照本合同当年总租金的20%向甲方支付违约金；乙方如逾期支付租金超过五日以上的，自逾期第六日起，每逾期一日，则乙方须按日租金的2倍支付滞纳金；逾期五日，则甲方可采取停供水电措施，逾期一个月，甲方可终止合同，损失由乙方负责；乙方经营所需办理的工商行政或者税务登记手续等，甲方应积极配合，跟踪服务，确保乙方顺利办理，合同还约定了其他内容。该合同并附《房屋租赁合同补充协议》、建设用地批准书、房屋租赁备案证、拱墅区人民政府专题会议纪要。其中，《房屋租赁合同补充协议》约定，租赁期内，如租赁房屋因其权属性质部分无法使用或拆除的，甲方以该年度租赁房屋当年的合同租金为基数，租赁房屋1至4层租金按4：2：2：2的比例拆分计算每楼层租金数额；按无法使用或拆除的租赁房屋相对应的租金由甲方退还乙方；乙方对该部分租赁房屋已投入装修的，则甲方按1000元／平方米的标准（按10年分摊）赔偿装修残值给乙方；双方确认甲方将租赁房屋租金总额50%对应的租赁房屋由乙方代理甲方将其出租给第三方，甲方应按照乙方与第三方约定向该第三方开局相应的发票；剩余租赁房屋甲方直接出租给乙方进行经营活动，乙方如需发票，产生的税费由乙方承担；乙方未能代理甲方将租赁房屋出租给第三方的，视为该等租赁房屋直接出租给乙方用于经营活动。房屋租赁备案证由杭州市拱墅区建设局于2011年3月30日核发，载明房屋坐落于拱墅区萍水街601号-611号（单号）；出租人为杭州市拱墅区人民政府城市管理办公室，承租人为喜力公司；房屋性质为办公，建筑面积为2000平方米，备案有效期自2011年3月31日至2012年3月30日。拱墅区人民政府专题会议纪要（拱府纪要（2011）5号）的主要内容是：阮家桥垃圾中转站地块临时建筑属区城管办业务管理用房，该处用房于2009年11月经市政府同意建设，建筑面积2000平方米，原则同意区城管办出租并按规定办理相关手续，由区建设局办理房屋租赁备案证；工商拱墅分局核发营业执照等。2011年10月20日，杭州市拱墅区人民政府城市管理办公室出具说明书，表示根据其与喜力公司签订的租赁合同的约定，喜力公司承租的萍水街601-611号（单号）房屋可转租给第三方使用，转租总面积不超过2000平方米。2012年7月18日，杭州市拱墅区建设局再次核发房屋租赁备案证，载明房屋坐落于拱墅区萍水街601号-611号（单号）；出租人为杭州市拱墅区城市管理局，承租人为喜力公司；房屋性质为办公，建筑面积为2000平方米，合同租金金额449280元，备案有效期自2012年3月31日至2013年3月30日。2012年8月2日，喜力公司与科威公司签订《租金支付备忘录》，对合同期内第一年至第三年的租金进行调整，约定：2012年7月5日乙方支付的第三期租金（2012年7月16日至2013年1月15日）由原来的1900000元调整为1496700元；2013年1月5日乙方支付的第四期租金（2013年1月16日至2013年7月15日）由原来的1900000元调整为1646700元；2014年1月5日乙方支付的第六期租金（2014年1月16日至2014年7月15日）由原来的1900000元调整为1865000元，并表示双方于2012年5月16日签订的《补充协议2》中对租金的调整最终以此备忘录为准。2013年4月12日，喜力公司向科威公司邮寄《房屋租金催款函》，该催款函载明：科威公司已拖欠喜力公司房租1466750元（租赁期间2013年1月15日至2013年7月14日，租金1900000元，减免253300元，已收179950元），要求科威公司接函后七个工作日内付清，并表示若逾期未付，将终止《房屋租赁合同》，收回房屋。科威公司于次日收到该函件。庭审中，原、被告确认科威公司支付租金至2013年1月15日，后科威公司于2013年1月17日又支付喜力公司租金179950元；目前科威公司仍占有使用案涉房屋及场地；科威公司依照《房屋租赁合同》已支付喜力公司500000元保证金。双方并确认案涉房屋原为二层，喜力公司加层为四层后出租给科威公司。本院认为，原、被告签订《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》、《租金支付备忘录》等系双方真实意思的表示，双方均应切实履行合同。根据上述合同约定，科威公司应于2013年1月5日前支付喜力公司2013年1月16日至2013年7月15日的租金1646700元，扣除科威公司已于2013年1月17日支付的租金179950元后，尚需支付1466750元。根据《房屋租赁合同》的约定，乙方逾期不支付租金，经书面催讨后七个工作日内仍不愿支付的，甲方有权解除合同，收回出租的房屋。科威公司收到喜力公司寄送的《房屋租金催款函》后，未按上述合同的约定支付租金，喜力公司据此要求解除双方签订的《房屋租赁合同》并要求科威公司将案涉房屋及场地腾空归还的请求，符合合同约定，应予支持。本院根据双方房屋租赁合同实际履行情况，确认房屋租赁合同自2013年7月16日起解除，科威公司应支付合同解除前的租金1466750元。双方合同解除后，因科威公司仍占有使用案涉房屋及场地，客观上给喜力公司造成损失，喜力公司主张按照合同规定标准计算相应租金至科威公司实际腾空之日止，本院参照双方合同解除前约定的租金标准1646700元／半年，确定科威公司按每日9023元标准支付喜力公司占有使用费至实际腾退之日。喜力公司主张科威公司支付违约金及滞纳金。本院认为，根据《房屋租赁合同》约定，乙方逾期不支付租金，经催讨仍不愿支付的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照本合同当年总租金的20%向甲方支付违约金。《房屋租赁合同》关于乙方如逾期支付租金超过五日以上需支付滞纳金，逾期一个月甲方可终止合同的约定，在于敦促科威公司继续履行合同，现喜力公司已通过行使解除权的形式追究科威公司的违约责任，并无继续履行合同的意思表示；《房屋租赁合同》关于租赁期满乙方逾期归房屋还应支付滞纳金的约定，并不适用于本案的情形。庭审中，科威公司抗辩违约金应以原告实际损失为依据计算，根据公平原则，本院适当调整违约金为500000元，对喜力公司主张滞纳金的请求不予支持。鉴于科威公司已经支付500000元保证金，并表示愿意抵扣，本院予以确认。被告抗辩，案涉房屋及场地因其权属性质部分无法使用，无法办理租赁备案证、营业执照等手续，其可使用的有效面积仅为2000平方米，应按照双方签订的《房屋租赁合同补充协议》约定分层计算租金，被告已经超额支付租金。本院认为，原、被告在签订《房屋租赁合同》已将案涉房屋的房屋租赁备案证作为附件，原告将原房屋由二层加层为四层后出租给被告，双方并同时签订《房屋租赁合同补充协议》，被告应当知道案涉房屋及场地的相关情况，双方履行合同过程中又于2012年8月2日签订《租金支付备忘录》，对合同期内第一年至第三年的租金进行调整，应认为双方已就前述合同进行再协商，从而达成该备忘录，且如被告尚有其他无法使用案涉房屋及场地的情况（包括办理房屋租赁备案证、营业执照所需原告协助的材料），被告应将该情况告知原告，以便原告予以协助，或就该情况与原告协商，促使双方达成进一步补充协议，但目前被告缺乏证据证明将上述情况书面函告原告，原、被告也未就案涉租赁合同达成进一步协议，本院故对被告的该抗辩不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十五条、《中华人民共和国物权法》第三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告杭州喜力实业有限公司与被告浙江科威不动产管理咨询有限公司签订的《房屋租赁合同》，被告浙江科威不动产管理咨询有限公司于本判决生效之日起二十日内腾退坐落于杭州市拱墅区萍水街601-611号（单号）房屋及场地，返还原告杭州喜力实业有限公司。二、被告浙江科威不动产管理咨询有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杭州喜力实业有限公司租金1466750元。三、被告浙江科威不动产管理咨询有限公司自2013年7月16日起按每日9023元标准支付原告杭州喜力实业有限公司占有使用费至实际腾退之日。四、被告浙江科威不动产管理咨询有限公司支付原告杭州喜力实业有限公司违约金500000元（以被告浙江科威不动产管理咨询有限公司已支付的500000元保证金抵扣）。五、驳回原告杭州喜力实业有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决确定的期限履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24874元，减半收取12437元，由原告杭州喜力实业有限公司负担1610元，被告浙江科威不动产管理咨询有限公司负担10827元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费24874元。（户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：1202024409008802968，开户银行：工商银行湖滨支行）。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 沈 晟二〇一三年十月十六日代书记员 鲁滟华