（2013）明民初字第895号
裁判日期: 2013-10-16
公开日期: 2014-03-20
案件名称
原友顺与福建省三明市福融房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
明溪县人民法院
所属地区
明溪县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
原友顺,福建省三明市福融房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五条，第八条第一款，第四十四条第一款，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十八条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
福建省明溪县人民法院民 事 判 决 书（2013）明民初字第895号原告：原友顺，男，汉族，农民，住福建省明溪县。委托代理人：冯永明，福建万天律师事务所律师。被告：福建省三明市福融房地产开发有限公司。住所地福建省明溪县。法定代表人：陈躬清，系该公司董事长。委托代理人：阙勇刚，福建归化律师事务所律师。委托代理人：饶卫华，福建归化律师事务所律师。原告原友顺与被告福建省三明市福融房地产开发有限公司（以下简称福融公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2013年9月2日立案受理。依法由代理审判员陈远景适用简易程序于2013年10月16日公开开庭进行了审理。原告委托代理人冯永明及被告委托代理人阙勇刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告原友顺诉称，2009年9月16日，原告与被告福融公司签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定：原告向被告购买明溪县商品房一套，总价款471636元，付款方式为，一次性付款（含定金转为购房款）享受9.8折优惠，计462203元。被告应在2009年9月30日前将符合约定条件的商品房交付原告使用，如因被告原因，原告不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，被告自逾期之日起每日按原告已付款的0.02%向原告支付违约金。合同签订后，原告依约履行合同义务，被告于2009年9月2日将房屋交付，但未按合同约定履行办理房屋权属证书义务，现原告以被告至今未向房屋权属登记机构办理房屋所有权登记（总证），致使原告不能在规定时间内取得房屋权属证书为由，请求法院判令：1、判令被告履行办理房屋权属证书义务；2、判令被告支付给原告逾期取得房屋权属证书违约金从逾期日至起诉日计人民币124351元，及从起诉日次日起至取得房屋权属证书日止每日按已付款的0.02%计算之违约金；3、判令被告承担本案的诉讼费用。被告福融公司辩称，1、原告请求办理产权证和支付违约金的诉讼时效已于2011年12月1日届满，其主张的逾期办证违约金的请求已超过诉讼时效；2、被告未能办理房屋权属证书的原因是项目施工现场尚有被拆迁户的拆迁未完成，这是被告无法完成的；3、原告主张的逾期办证违约金124351元，已达房屋总价的20%，违约金相对过高，请求予以调低。原告为证明自己的主张，提供如下证据：1、原告身份证复印件一份，证明原告的主体资格；2、商品房买卖合同复印件、合同补充协议复印件各一份，以证明：2009年9月16日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》及合同补充协议，约定：原告向被告购买位于明溪县商品房一套，总价款471636元。付款方式为一次性付款（含定金转为购房款）享受9.8折优惠，计462203元。被告应于2009年9月31日前将符合约定条件的商品房交付原告使用，并在商品房交付使用后60日内办理完房屋初始登记，将办理权属登记须由被告提供的资料交付给原告。如因被告原因，原告不能在商品房交付使用后90日内取得权属证书的，被告自逾期之日起每日按原告已付款的0.02%向原告支付违约金的事实；3、销售不动产统一发票一份，证明原告已向被告支付购房款462203元，原告付清全部购房款的事实。4、购房费用收据复印件一张，证明原告于2009年9月2日向被告支付24796元购房费用，被告于2009年9月2日将房屋交付给原告的事实。5、原告等人向明溪县信访局、明溪县住房和城乡规划建设局、明溪县人民政府等单位信访的信访件复印件各一份，证明原告陆续向有关部门信访，要求被告履行《商品房买卖合同》约定的义务以及原告起诉未超过诉讼时效等事实。被告对原告提交上述证据的质证意见如下：对原告提交的证据1、2、3、4没有异议；对第5组证据有异议，该组证据只能证明王某某等20人去信访，而没有证明原告也有参加。被告未提交证据。本院分析认为，原告提交的证据1、2、3、4经被告质证后均无异议，且符合证据的真实性、合法性和关联性，可以作为定案的依据，本院予以采信；原告提供的证据5，被告对其证明内容有异议，但未提供证据予以反驳，该证据亦能证明案件相关事实，符合证据要件，本院亦予采信。本案争议的焦点：一、原告起诉是否超过诉讼时效？二、双方约定的违约金是否过高？一、原告起诉是否超过诉讼时效。原告认为，原告等人已就被告交付的房屋质量及逾期办证等问题相续向明溪县信访局、明溪县住房和城乡规划建设局、明溪县人民政府信访要求督促被告履行合同约定义务，原告的主张并未超过诉讼时效。被告认为，原告的房屋于2009年9月2日交付使用，原告未在2011年12月1日前向被告主张逾期办证权利，而政府相关部门的信访答复意见中只有王某某等20人，原告并未参加信访，因此，原告起诉已超过诉讼时效。本院认为，明溪县信访部门登记受理的信访件有原告签名，但政府相关部门信访答复意见函头只体现王某某等20人，根据《信访条例》第十八条规定，信访人采用走访形式提出信访事项的，应当到有关机关设立或者指定的接待场所提出。多人采用走访形式提出共同的信访事项的，应当推选代表进行。明溪县相关政府部门对原告等20人信访问题以王某某为代表进行答复，符合法律规定，并无不当。因此，原告提交的信访材料可以证明原告有陆续向明溪县相关部门信访要求被告履行合同义务，原告的起诉未超过诉讼时效。二、关于约定的违约金是否过高。原告认为，按《商品房买卖合同》合同约定，逾期办证违约金按已付购房款按每日0.02%计算，是适当的。被告认为，原告主张的违约金过高，应予以调整。本院认为，被告主张约定的违约金过高，应当依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定予以减少，但被告未举证证明约定的违约金是否过分高于造成的损失，故对被告的该项异议，本院不予支持。《商品房买卖合同》对因出卖人原因导致买受人无法在约定时间取得房屋权属证书的，约定了出卖人应当支付违约金的计算方式，该约定未违反相关法律规定，应当予以适用。故被告应当依照合同约定自逾期办证之日起每日按原告已付购房款的0.02%向原告支付违约金。经庭审认证，对本案的事实作如下确认：2009年9月16日，原告原友顺与被告福建省三明市福融房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定：原告向被告购买明溪县商品房一套，总价款471636元，付款方式为一次性付款（含定金转为购房款）享受9.8折优惠，计462203元。被告应于2009年9月31日前将符合约定条件的商品房交付原告使用，并在商品房交付使用后60日内办理完房屋初始登记，将办理权属登记须由被告提供的资料交付给原告。如因被告原因，原告不能在商品房交付使用后90日内取得权属证书的，被告自逾期之日起每日按原告已付款的0.02%向原告支付违约金。原告于2009年9月2日向被告支付购房款462203元。被告于2009年9月2日实际将该讼争房交付原告使用。综上所述，本院认为，原告原友顺与被告福建省三明市福融房地产开发有限公司于2009年9月16日签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容于法不悖，属合法有效。被告应当按合同约定在房屋交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记须由被告提供的资料交付给原告。现因被告未按合同约定在房屋交付使用后完成房屋初始登记，使原告不能在商品房交付使用后90天内取得房屋权属证书，被告应当承担逾期办理房屋权属证书的违约责任。讼争房屋办理权属证书属于原、被告双方的义务，被告应当在办理房屋所有权初始登记后，协助原告办理房屋权属证书。《商品房买卖合同》第十四条约定的出卖人应履行的义务包括办理房屋所有权初始登记及将办理产权权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人，故计付逾期办理权属证书违约金的截止时间为福融公司将办理房屋权属登记应由出卖人提供的资料交付买受人的时间。对原告要求判令被告履行办理房屋权属证书义务及按合同约定利率支付逾期办理房屋权属证书违约金的诉讼请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第四十四条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告福建省三明市福融房地产开发有限公司在本判决生效之日起三个月内协助原告原友顺办理房屋权属证书手续；二、被告福建省三明市福融房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告原友顺支付逾期取得房屋权属证书违约金（违约金的计算方式：自2009年12月2日起至被告办理房屋所有权初始登记后，将办理权属登记需由被告提供的资料交付原告之日止，按原告已付购房款总额462203元，按日0.02%计算）；三、驳回原告原友顺的其他诉讼请求。如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2787元，减半收取1393.5元，由被告福建省三明市福融房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。代理审判员 陈远景二〇一三年十月十六日书 记 员 徐 婷附：（2013）明民初字第895号相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起9０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起9０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 更多数据：搜索“”来源：