（2013）东中法民一终字第1640号
裁判日期: 2013-10-16
公开日期: 2014-02-18
案件名称
廖海林、廖莉、雷登彬与陈茂辉、陈巧华、陈洪生、陈瑞如房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省东莞市中级人民法院
所属地区
广东省东莞市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
廖海林,廖莉,雷登彬,陈茂辉,陈巧华,陈洪生,陈瑞如
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）东中法民一终字第1640号上诉人（原审被告、反诉原告）：廖海林，男，汉族，1954年9月出生。上诉人（原审被告）：廖莉，女，汉族，1982年9月出生。上诉人（原审被告）：雷登彬，男，汉族，1970年12月出生。三上诉人共同委托代理人：彭选兵，广东众坚律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：陈茂辉，男，汉族，1955年8月出生。被上诉人（原审原告）：陈巧华，女，汉族，1980年11月出生。被上诉人（原审原告）：陈洪生，男，汉族，1982年10月出生。被上诉人（原审原告）：陈瑞如，女，汉族，1953年11月出生。四被上诉人共同委托代理人：李修霖，广东汉章律师事务所律师。四被上诉人共同委托代理人：贾三文，广东汉章律师事务所律师。上诉人廖海林、廖莉、雷登彬因与被上诉人陈茂辉、陈巧华、陈洪生、陈瑞如房屋租赁合同纠纷一案，不服东莞市第二人民法院（2013）东二法厚民一初字第57号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。2012年12月20日，陈茂辉、陈巧华、陈洪生、陈瑞如向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、解除陈茂辉、陈巧华、陈洪生、陈瑞如与廖海林、廖莉、雷登彬签订的房屋租赁合同。2、廖海林、廖莉、雷登彬支付从2012年7月份到2012年11月份房屋租赁费共计240000元人民币（租金48000元／月，12月1日起至廖海林、廖莉、雷登彬退出案涉租赁房屋之日的房租另行计算）。3、廖海林、廖莉、雷登彬支付房租滞纳金183840元，滞纳金按每日1%的比例，自2012年7月份开始至廖海林、廖莉、雷登彬实际付清之日止，暂计算至起诉之日的2012年11月25日（7月份滞纳金为：48000元×142天×1%=68610元；8月份滞纳金为：48000元×111天×1%=53280元；9月份滞纳金为：48000元×80天×1%=38400元；10月份滞纳金为：48000元×50天×1%=24000元）。4、廖海林、廖莉、雷登彬支付拖欠的水电费及水电费滞纳金40000元。上述四项共计463840元。5、廖海林、廖莉、雷登彬承担本案诉讼费。廖海林、廖莉、雷登彬应诉后，廖海林提出如下反诉请求：1、解除陈茂辉与廖海林于2012年2月24日签订的《厂房租赁合同书》。2、陈茂辉返还廖海林押金144000元。3、陈茂辉承担本案诉讼费。原审法院经审理查明：廖海林、廖莉、雷登彬与陈茂辉于2012年2月24日签订了一份《厂房租赁合同书》，约定由陈茂辉、陈巧华、陈洪生、陈瑞如将位于东莞市厚街镇双岗村旭日路19号四层工业厂房一栋及双岗村光明路26号一栋二至四层宿舍楼，及厂房与宿舍内全部电器、照明设备、电梯、消防设备等（以下称涉案房屋）租给廖海林、廖莉、雷登彬作生产加工家具之用。双方约定租赁期自2012年2月24日起至2016年2月23日止。自2012年4月1日起，每月租金为48000元，每月1-5日缴纳租金，逾期缴付租金，每天计收1%滞纳金。如廖海林、廖莉、雷登彬拖欠租金超过30天或拖欠工人工资超过60天，视为廖海林、廖莉、雷登彬违约，陈茂辉、陈巧华、陈洪生、陈瑞如有权终止合同，廖海林、廖莉、雷登彬不能收回押金。另双方约定，双方在签订合同时，陈茂辉、陈巧华、陈洪生、陈瑞如只提供原南洋家具厂的建筑工程消防验收意见书一份及厂房宿舍锁匙，其余的资料文件、消防意见变更及办理环保事宜均由廖海林、廖莉、雷登彬办理。另租赁期内，所有经营费用包括水电费、员工工资、税费等均由廖海林、廖莉、雷登彬承担。前述合同签订后，陈茂辉、陈巧华、陈洪生、陈瑞如将涉案房屋交由廖海林、廖莉、雷登彬使用，廖莉向陈茂辉、陈巧华、陈洪生、陈瑞如交付了144000元押金，并支付了2012年4月至6月的租金，但自2012年7月份起未交租金。另，廖海林系东莞市厚街高端家具厂登记的经营者，而该东莞市厚街高端家具厂正系在涉案厂房开办。雷登彬与廖莉曾系夫妻关系。东莞市厚街高端家具厂的工人因被拖欠工人工资于2012年11月7日写了一份申请书，该申请书载明：“因东莞市厚街高端家具厂、雷登彬、廖莉、廖海林拖欠工人工资，现工人申请房东陈茂辉垫付工资每人1100元，并同意房东陈茂辉就垫付的工人工资款优先受偿于其余部分的工人工资款。”另陈茂辉、陈巧华、陈洪生、陈瑞如还提交了一份盖有东莞市厚街镇双岗社区人力资源服务站公章的《证明》，该《证明》主要内容为：位于东莞市厚街镇双岗村旭日路19号的东莞市厚街高端家具厂，其工商登记的法人代表为廖海林，该厂的实际经营投资人为雷登彬、廖莉，两人系夫妻关系。该厂因经营不善，拖欠工人工资，在工人工资无法领取并求助有关部门解决他们的暂时生活问题的情况下，房东陈茂辉从大局出发，暂时垫付工人工资人民币34500元整。该《证明》的日期为2012年11月12日。陈茂辉、陈巧华、陈洪生、陈瑞如还提交了一份原审法院的执行裁定书，该执行裁定书将雷登彬和东莞市高端家具厂均列为被执行人，陈茂辉、陈巧华、陈洪生、陈瑞如称该执行裁定可证明雷登彬也系东莞市高端家具厂的实际经营者。陈茂辉、陈巧华、陈洪生、陈瑞如称，廖海林、廖莉、雷登彬于2012年12月底才退出案涉厂房，而廖海林、廖莉、雷登彬则称其于2012年10月20日就退出案涉厂房，是陈茂辉、陈巧华、陈洪生、陈瑞如把工人赶出工厂，把厂房大门上锁。另，陈茂辉、陈巧华、陈洪生、陈瑞如提交了户名为“南洋厂”和“陈茂辉”的自来水费、污水处理费和生活垃圾处理费的收据，以及客户名称为“东莞市厚街南洋家具厂”的电费发票。廖海林、廖莉、雷登彬确认户名为“陈茂辉”的自来水费、污水处理费和垃圾处理费的收据，对于户名为“南洋厂”自来水费、污水处理费和垃圾处理费的收据和客户名称为“东莞市厚街南洋家具厂”的电费发票关联性不确认。前述户名为“南洋厂”自来水费的收据载明2012年8月至10月的水费、污水处理费和垃圾处理费金额合计为15889.3元；户名为“陈茂辉”2012年8月至10月的水费、污水处理费、生活垃圾处理费金额合计为1294.8元；客户名称为“东莞市厚街南洋家具厂”的电费发票载明东莞市厚街南洋家具厂2012年9月6日至2012年11月6日的计费时段的电费合计为15270.88元；载明东莞市厚街南洋家具厂宿舍2012年8月1日至10月1日的计费时段的电费为935.15元；2012年10月1日至2012年12月1日的计费时段的电费合计为637.3元。另查明，涉案房屋所属土地系陈茂辉、陈巧华、陈洪生、陈瑞如四人共有，但涉案房屋未办理建设工程规划许可证等建设手续。原审法院在庭审中向双方释明，因涉案房屋未办理建设工程规划许可证等合法手续，涉案合同可能被认定为无效，询问双方是否需要变更诉讼请求，陈茂辉、陈巧华、陈洪生、陈瑞如当庭变更第二项诉讼请求如下：请求判令廖海林、廖莉、雷登彬支付2012年7月至2012年12月占用房屋使用费，每月48000元；廖海林则撤回其第一项诉讼请求。以上事实，有《厂房租赁合同书》、集体土地建设用地使用证、农业银行对账单、《证明》、《申请书》、自来水厂水费、污水处理费、生活垃圾处理费收据、电费发票、执行裁定书、收款收据以及本案一审庭审笔录附卷为证。原审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。陈茂辉、陈巧华、陈洪生、陈瑞如既未向原审法院提交案涉房屋的建设工程规划许可证，也未向原审法院提交案涉房屋经过主管部门批准建设的文件，应当承担举证不能的法律后果。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”故陈茂辉与廖海林、廖莉、雷登彬之间关于案涉房屋的租赁合同无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”据此，陈茂辉、陈巧华、陈洪生、陈瑞如收取廖海林、廖莉、雷登彬的押金144000元应予以退还。又因涉案合同无效，陈茂辉、陈巧华、陈洪生、陈瑞如请求廖海林、廖莉、雷登彬支付合同约定的滞纳金也无法律依据，原审法院不予支持。本案的争议焦点为：一、廖海林、廖莉、雷登彬应否支付涉案房屋使用费及应支付至何时；二、陈茂辉、陈巧华、陈洪生、陈瑞如诉请的水电费有无依据；三、廖莉、雷登彬应否承担案涉房屋租金或使用费、水电费等的清偿责任。对于焦点一，虽然案涉的租赁合同无效，但依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋使用费的，人民法院一般应予支持。现东莞市厚街高端家具厂确实占用了涉案房屋，其经营者应当按照合同约定的标准每月48000元向陈茂辉、陈巧华、陈洪生、陈瑞如支付占用费。至于占用的期间，廖海林、廖莉、雷登彬称其于2012年10月20日停止经营，将涉案房屋返还给陈茂辉、陈巧华、陈洪生、陈瑞如，但廖海林、廖莉、雷登彬未提交充分的证据予以证明。而从陈茂辉、陈巧华、陈洪生、陈瑞如提交的工人请求垫付工人工资的《申请书》以及盖有东莞市厚街镇双岗社区人力资源服务站公章的《证明》来看，涉案工厂在2012年11月停止经营，考虑到工厂停止经营后，需要一定的时间处理机器设备及后续事宜，原审法院认定东莞市厚街高端家具厂占用涉案房屋的时间至2012年11月30日。因此，陈茂辉、陈巧华、陈洪生、陈瑞如请求的占用费数额应为240000元，陈茂辉、陈巧华、陈洪生、陈瑞如主张超过部分，原审法院不予支持。对于焦点二，如前所述，现东莞市厚街高端家具厂确实占用了涉案房屋，由此因经营活动所产生的水费、污水处理费、垃圾处理费及电费应由东莞市厚街高端家具厂承担。廖海林、廖莉、雷登彬对于户名“陈茂辉”的水费、污水处理费和垃圾处理费的收据予以确认，原审法院也予以确认。而户名为“南洋厂”和“东莞市厚街南洋家具厂”的水费、污水处理费和垃圾处理费收据及电费发票，虽然廖海林、廖莉、雷登彬不确认其关联性，但双方之间的租赁合同已经明确提及了涉案房屋之前开办的工厂名称为南洋家具厂，因此原审法院对于陈茂辉、陈巧华、陈洪生、陈瑞如提交的户名为“南洋厂”和“东莞市厚街南洋家具厂”的水费、污水处理费和垃圾处理费收据及电费发票关联性予以确认。但其中2012年10月1日至2012年12月1日的计费时段的电费637.3元，因原审法院认定东莞市厚街高端家具厂占用涉案房屋的时间至2012年11月30日，故对于该张电费发票所载明的金额，原审法院认定由廖海林、廖莉、雷登彬承担其中一半即318.65元。由此，廖海林、廖莉、雷登彬承担的水费、污水处理费、生活垃圾处理费及电费的金额合计数额应为33708.78元。陈茂辉、陈巧华、陈洪生、陈瑞如主张超过部分，原审法院不予支持。对于焦点三，首先，本案中陈茂辉、陈巧华、陈洪生、陈瑞如提交的东莞市厚街高端家具厂工人所写的请求垫付工人工资的《申请书》，以及盖有东莞市厚街镇双岗社区人力资源服务站公章的《证明》，载明了雷登彬、廖莉均为东莞市厚街高端家具厂的投资经营者；其次，从原审法院审理及执行的其他案件来看，也均有认定雷登彬与东莞市厚街高端家具厂同为被执行人；再次，本案的厂房租赁合同系由廖莉与陈茂辉、陈巧华、陈洪生、陈瑞如所签，而押金也系廖莉交付。结合以上因素，原审法院认定雷登彬、廖莉系东莞市厚街高端家具厂的实际经营者，需对东莞市厚街高端家具厂占用涉案房屋产生的占用费及水电费承担连带清偿责任。综上，廖海林、雷登彬、廖莉需向陈茂辉、陈巧华、陈洪生、陈瑞如支付的房屋占用费为240000元，扣除陈茂辉、陈巧华、陈洪生、陈瑞如需退还给廖海林、廖莉、雷登彬的押金144000元，陈茂辉、陈巧华、陈洪生、陈瑞如还需支付的占用费为96000元。据此，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、廖海林、雷登彬、廖莉于判决生效之日起三日内向陈茂辉、陈巧华、陈洪生、陈瑞如支付拖欠的房屋占有使用费96000元人民币。二、廖海林、雷登彬、廖莉于判决生效之日起三日内向陈茂辉、陈巧华、陈洪生、陈瑞如支付拖欠的水电费33708.78元人民币。三、驳回陈茂辉、陈巧华、陈洪生、陈瑞如的其他诉讼请求。四、驳回廖海林的其他反诉请求。如果廖海林、廖莉、雷登彬未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉受理费4129元，反诉受理费1590元，合计5719元，由陈茂辉、陈巧华、陈洪生、陈瑞如承担3280元，由廖海林、廖莉、雷登彬承担2439元。廖海林、廖莉、雷登彬不服原审判决，向本院提起上诉称：原审法院认定事实不清。（一）案涉厂房的使用人是廖海林，原审法院将雷登彬、廖莉列为当事人并判决承担责任无事实依据。1、陈茂辉、陈巧华、陈洪生、陈瑞如提交的《申请书》、《证明》不能证明雷登彬、廖莉是东莞市厚街高端家具厂的实际投资人。该《申请书》为劳动者自己书写，不能凭劳动者说雷登彬、廖莉为实际投资人就认定其为实际投资人。2、我国现行法律规定出具婚姻关系证明的主体只有婚姻登记机关。而东莞市厚街镇双岗社区人力资源服务站既不是婚姻登记机关，也不是工商行政机关或其授权机关。出具股东或投资人证明的主体只能是工商行政机关。东莞市厚街镇双岗社区人力资源服务站为证实雷登彬与廖莉系夫妻关系以及雷登彬、廖莉是东莞市厚街高端家具厂实际投资人出具的《证明》不具备合法性，原审法院采信该证明违反了法律规定。3、（2012）东二法执字第4198-2号是雷登彬与惠州市正伟涂料有限公司的买卖合同纠纷，（2013）东二法厚执字第85-117号是东莞市厚街高端家具厂，经营者为廖海林与代祥西等33个的劳动争议案件，这两个案件是不同的案件，但原审法院为节省资源一并出具裁定书，并以陈茂辉等4人一审提交的《执行裁定书》中有出现雷登彬的名字，就认定雷登彬是东莞市厚街高端家具厂实际投资人明显违背客观事实，属于断章取义。4、廖莉系廖海林的女儿，其代理廖海林与陈茂辉签订租赁合同，廖海林再利用陈茂辉等4人的违规厂房开设家具厂，廖莉并不是该厂实际投资人。（二）原审法院判决廖海林、廖莉、雷登彬全额支付房屋使用费96000元依据不足。1、陈茂辉等4人在明知案涉厂房属违法建筑情况下，仍对此故意隐瞒并将厂房出租给廖海林、廖莉、雷登彬，陈茂辉等4人以违法物件获取非法利益的行为违反了法律规定，也违背了合同诚实信用的原则，原审法院却认定廖海林、廖莉、雷登彬全额支付使用费明显违背过错原则。2、原审法院认定使用期限计至2012年11月30日无事实依据。2012年10月10日，陈茂辉等4人将东莞市厚街高端家具厂的员工赶出而致工厂停产。廖海林、廖莉、雷登彬一直积极处理工资事宜，但陈茂辉等4人却强行不让处理财产，恶意扩大廖海林、廖莉、雷登彬的损失。故廖海林、廖莉、雷登彬主张厂房使用期限计至2012年10月20日有事实依据。3、东莞市厚街高端家具厂停产是因陈茂辉等4人不能解决电压问题。（三）原审法院认定陈茂辉等4人收取的押金144000元应予返还，则廖海林为此缴纳的反诉费1590元，该费用应由陈茂辉等4人承担。原审本诉的标的是400000多元，一审的判决结果是廖海林、廖莉、雷登彬支付120000元，而原审本诉的诉讼费用是4129元，故原审法院要求廖海林、廖莉、雷登彬承担诉讼费2439元违背《诉讼费缴纳办法》的规定。据此，廖海林、廖莉、雷登彬请求：1、撤销原审判决第一项，改判为廖海林、廖莉、雷登彬无需支付房屋占有使用费96000元。2、本案诉讼费用由陈茂辉等4人承担。陈茂辉等4人答辩称：（一）案涉厂房使用人的问题。原审法院的判决书第11页第二段是综合多方面的证据认定雷登彬、廖莉为案涉厂房的实际经营者，是有事实依据及法律依据的。（二）双方签订的厂房租赁合同，虽被认定为无效，但是廖海林等3人确实使用了案涉房屋，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件的具体应用法律的若干问题解释》第五条规定，廖海林等3人应当支付房屋使用费。（三）房屋使用期限问题。廖海林等3人无法提供证据证明其已于2012年10月20日将案涉厂房交付给陈茂辉等4人。根据一审中陈茂辉等4人提交的证据足以证明廖海林等3人直至2012年11月份才停止经营的，廖海林等3人的上诉请求中，并未对原审判决第二项提出上诉，该判决是有关水电费使用的，既然廖海林等3人没有对该项提出上诉，即可视为其对该项的认可。在该项判决中，已经包含了2012年11月份的水电费，现廖海林等3人认可该项费用，其拒绝支付2012年11月份的房屋使用费的上诉请求是没有任何依据的。（四）廖海林等3人称由于停电而导致停产，其目的是以电压为由来拒付租金。因为案涉工厂在之前也有出租给他厂经营，但从未有出现过电压的问题。（五）原审判决的诉讼费是完全符合法律规定的。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。经二审查明，原审认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，根据廖海林、廖莉、雷登彬上诉提出的请求及陈述的理由，本案争议的焦点有：1、东莞市厚街高端家具厂拖欠陈茂辉、陈巧华、陈洪生、陈瑞如房屋的使用费应为多少；2、廖莉、雷登彬对东莞市厚街高端家具厂拖欠房屋使用费是否要承担连带清偿责任。关于焦点一。案涉当事人对东莞市厚街高端家具厂使用陈茂辉、陈巧华、陈洪生、陈瑞如房屋无异议，本院予以认定。关于使用的时间问题，廖海林、廖莉、雷登彬主张东莞市厚街高端家具厂只使用到2012年10月20日，但对此未能提供证据佐证。相反，陈茂辉、陈巧华、陈洪生、陈瑞如提供了用水、用电发票予以证明其主张，廖海林、廖莉、雷登彬对此无异议，结合东莞市厚街高端家具厂与其工人于2012年10月至11月期间因工资问题发生的仲裁情况，本院认为原审法院酌定东莞市厚街高端家具厂使用案涉的房屋至2012年11月30日并无不当。经查核，廖海林确认从2012年4月开始拖欠房屋的使用费，至2012年10月20日，东莞市厚街高端家具厂需向陈茂辉、陈巧华、陈洪生、陈瑞如支付使用费为240000元。扣除陈茂辉、陈巧华、陈洪生、陈瑞如需退还的押金144000元，廖海林、廖莉、雷登彬还需支付使用费96000元。关于焦点二。廖莉、雷登彬认为，东莞市厚街高端家具厂拖欠的使用费与其无关。对此，陈茂辉、陈巧华、陈洪生、陈瑞如提供了东莞市厚街高端家具厂的工人申请书，以及东莞市厚厚街镇双岗社区人力资源服务站出具的《证明》。因东莞市厚街高端家具厂的工人是最清楚东莞市厚街高端家具厂的经营情况，东莞市厚街镇双岗社区人力资源服务站作为当地社区为企业服务的部门，亦应清楚东莞市厚街高端家具厂的经营情况，上述证据的证明力可信性高，足以证明廖莉、雷登彬是东莞市厚街高端家具厂的实际经营者。廖莉、雷登彬上诉认为，东莞市厚街高端家具厂在工商登记时提供的租赁合同是廖海林与陈茂辉签订，但该合同并无约定廖莉与陈茂辉签订的租赁合同已终止，且陈茂辉等四人是根据与廖莉签订的合同收取押金，廖海林对该押金也是追认的，故本院认为即使廖海林与陈茂辉又签订一份租赁合同，亦可视为廖海林与廖莉共同租赁陈茂辉等四人的房屋。因此，廖莉、雷登彬主张无需承担连带责任，理据不充分，本院不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费2200元，由廖海林、廖莉、雷登彬负担（已预交）。本判决为终审判决。审 判 长 彭书红审 判 员 黎淑娴代理审判员 钟满福二〇一三年十月十六日书 记 员 罗锦婵附相关法律条文（节选）：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……第15页，共16页 关注公众号“”