（2013）浙台民终字第514号
裁判日期: 2013-10-16
公开日期: 2014-02-10
案件名称
台州天轮集团有限公司与梅明飞租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省台州市中级人民法院
所属地区
浙江省台州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
天台县赤城街道东联村经济合作社,台州天轮集团有限公司,梅明飞
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
浙江省台州市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）浙台民终字第514号上诉人（原审第三人）：天台县赤城街道东联村经济合作社。负责人：陈达森。委托代理人：王滨。被上诉人（原审原告）：台州天轮集团有限公司。诉讼代表人：周显根。委托代理人：阮涛涛。原审被告：梅明飞。上诉人天台县赤城街道东联村经济合作社（以下简称东联经济合作社）与被上诉人台州天轮集团有限公司（以下简称天轮集团）、原审被告梅明飞因租赁合同纠纷一案，不服天台县人民法院（2013）台天民初字第388号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院审理认定，2008年12月31日，原、被告签订了租赁合同一份，约定原告将其位于天台县赤城街道人民东路139号厂区范围内的一块场地（即原告公司大门入口处面积约100平方米）出租给被告用于洗车经营，租期从2009年1月1日至2009年12月31日，每年租金4800元，在签订合同时一次付清。在租赁期限届满后，被告按照原合同约定继续租用该场地，并实际支付原告租金至2012年1月份。自2012年2月份起，被告将场地租金支付给本案第三人（第三人以天台县赤城街道东联村老人协会的名义收取）。另查明，2011年3月14日，原告公司因资不抵债向该院申请宣告破产，该院依法予以受理，现原告公司仍处于破产清算程序。原审法院审理认为，原、被告签订的租赁合同系双方真实意思表示，内容合法，应认定有效，故当事人应按照合同约定履行相应的义务。根据该院查明事实，双方所签订的合同期限虽为1年，但在合同期限届满后，双方继续履行合同约定权利义务，原租赁合同继续有效，对双方仍具有约束力，故被告使用承租场地的同时，亦应按约支付原告租金，但该合同视为不定期租赁合同。因被告未依约履行合同义务，显已构成违约，故对原告要求被告腾退场地并支付2012年2月份之后的场地租金及相应的利息损失赔偿的诉讼请求，该院依法予以支持。被告辩称，2012年2月份之后的房屋租金实际已支付给本案第三人，故原告不能再行向其主张权利。该院认为，因涉案场地一直由原告进行管理和控制，享有收益的权利主体为原告，被告之前亦一直将场地租金支付原告，故被告未经原告同意或指示将场地租金支付给本案第三人，系履行对象错误，不能以此对抗原告相关权利的主张，故对被告这一辩解不予采纳。本案第三人述称，涉案土地权属为第三人集体所有，由此认为收取场地租金合法合理。该院认为，根据庭审查明，涉案场地在原告公司厂区范围内，该场地的管理、使用及收益权人应为原告公司，故第三人这一辩解理由不足，该院不予采纳。至于被告与第三人之间的收取租金的相关纠纷属于另一法律关系，可另行处理。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十七条、第二百三十二条之规定，判决：一、解除原告台州天轮集团有限公司与被告梅明飞于2008年12月31日签订的租赁合同。二、限被告梅明飞在本判决生效之日起三十日内腾空并退还原告台州天轮集团有限公司位于天台县人民东路139号被告使用的洗车场地（即原告公司大门入口处面积约100平方米）。三、限被告梅明飞在判决生效之日起三十日内按照每年度4800元的标准支付原告台州天轮集团有限公司自2012年2月份起至实际腾空退还上述场地时止的租金及利息损失，利息损失从原告起诉之日起（即从2013年3月20日开始）按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至款项实际付清之日止。如果未按本判决所指定的期间内履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币50元，减半收取25元，由被告梅明飞负担。宣判后，天台县赤城街道东联村经济合作社不服，向本院提起上诉称：一、一审判决事实不清。一审判决认定：“涉案房屋系未经相关职能机关审批的违章建筑物，该房屋属于原告天轮集团厂区的建筑范围内。”该认定显属事实不清。首先，在整个一审审理过程中，被上诉人从未出示其天轮集团厂区的建筑范围系依法取得的任何依据，也就是说所谓的“建筑范围”系被上诉人所有无合法依据。其次，在整个一审审理过程中，被上诉人从未出示其管辖范围的地形图，连最基本的平面图都没有，可见所谓的“建筑范围”四址不明。其三，诉争的房屋系上诉人在自己所有并管辖的河塘上建筑所成，且与诉争房屋相连的一部分房屋目前仍由上诉人管业。所以诉争房屋不在被上诉人所谓的“建筑范围”之内。二、一审判决错误。其一，获取利益，应有合法的财产权依据。但涉案房屋系违章建筑，可见被上诉人无合法的财产权依据。其二，诉争房屋的建造，也就是成本投入并非被上诉人所为，可见被上诉人不应获得收益。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判。台州天轮集团有限公司答辩称：一、原审法院认定事实清楚，天轮集团依法享有涉案土地的使用权。1、上诉人一直主张其为涉案土地的权利人，却从未向法庭提交任何的证据。《中华人民共和国土地管理法》第十一条明确规定：“农民集体所有的土地，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权。”而本案中上诉人至今未向法院提交任何的权属证书，理应承担举证不能的后果。而相反，根据被上诉人提交的证据、原审被告的相关陈述包括上诉人要求法院调查取证取得的相关证据，都一致表明涉案土地的使用权归被上诉人所有。同时，被上诉人在取得集体土地建设使用权之后在涉案土地之上建设了厂房若干，这些厂房均已取得了房产证，这也是被上诉人对涉案土地依法享有使用权的一个有力证明。2、从上诉人自己提交的证据也可以证实被上诉人享有相应的土地使用权。上诉人在一审参加诉讼时向法庭提交了多份所谓的函件，函件的主要内容归结起来就是“天轮集团经营陷入困境，要求收回涉案土地的使用权”。而且，这些函件都是在2002年天轮集团经营陷入困境之后才寄发的。这些函件至少能够证实两个事实，一是涉案土地事实上由天轮集团享有使用权，否则就不存在收回这一说法；二是天轮集团在正常经营时，上诉人对于涉案土地的使用权归天轮集团所有是没有争议的。因此，被上诉人认为，无论上诉人是出于何种考虑，均不能改变涉案土地由被上诉人享有使用权的事实。3、关于土地权属的说明。根据上诉人的要求，原审法院向相关部门调取了涉案土地的相关原始证据。该组证据进一步证实了涉案的土地使用权归被上诉人所有，同时这其中也有多份协议书，协议书的内容有一个共性，那就是天轮集团在支付相应对价之后取得相关土地的使用权，也就是说被上诉人取得相关土地的使用权是有合法依据的，并且已经支付了合理对价的。二、原审法院适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立。被上诉人认为，临时建筑本身也是物的一种，其管理者对该物享有某些物权法上的权利，这些权利应当包括对临时建筑收益的权利。这一点，符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中的第三条、第五条的规定。被上诉人在其享有使用权的土地上搭建的建筑，理应由被上诉人管理和收益。另外，在庭审过程中，各个原审被告均承认之前的房屋使用费均是交给天轮集团的，只是从老人协会强行来讨要使用费之日起不再向天轮集团支付使用费。被上诉人认为，原审被告因不愿与老人协会发生纠纷而将本应由被上诉人收取的使用费支付给他人，属于履行错误，依法应向被上诉人正确履行支付义务，原审法院适用法律正确。三、涉案违章建筑应由被上诉人享有收益权。涉案的违章建筑为被上诉人所搭建，也一直由被上诉人管理，而且各原审被告均承认，在2012年4月之前一直都是向被上诉人支付使用费。涉案的土地使用权人为被上诉人所有，涉案违章建筑均在被上诉人的厂区范围之内。上诉人在上诉状中称“涉案房屋系上诉人在自己所有并管辖的河塘上建筑所成，且与诉争房屋相连的一部分房屋仍在上诉人管业之中”这一说法与事实不符。首先，涉案的违章建筑均系由被上诉人构建，上诉人称由其构建的说法既缺乏证据支持又不合常理。如果是上诉人构建，为什么直至2012年4月才通过老人协会强行收取租金，对这之前的租金为什么不予主张？相反，被上诉人一直保持着对涉案建筑的适当管理和掌控。尤其是，虽然2012年4月之后因为老人协会收走了租金，承租人不再向被上诉人交付使用费，但每个月仍按月向被上诉人支付电费。其次，上诉人关于“与诉争房屋相连的一部分房屋仍在上诉人管业之中”的说法也与事实不符。涉案的违章建筑就是临街的三间店铺，这三间店铺一侧是小巷道路，另一侧就是被上诉人的公司大门，根本就没有其他“连在一起的房屋”。最后，涉案的违章建筑空间位置上就处于被上诉人厂区的范围内。被上诉人因办公需要，在大门两侧的临街处都加盖了建筑，其中一侧的房产已经取得了房产证，另一侧就是本案讼争的违章建筑。这些违章建筑都有一个重要的特征，它们的前门是临街的，而后门是直接连接被上诉人厂区的，一从后门出来就进入了被上诉人的厂区。结合刚才提到的电费问题都可以说明，这些建筑与被上诉人厂区密不可分的关系。综上，被上诉人认为，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。梅明飞答辩称：我的场地是从上家转过来的，转过来就是一块空地，是我自己搭建起来的，我的租金原来也是交给天轮公司的，后来就交给老人协会了。本院经审理认定的事实与原审法院认定的事实一致，对原审法院认定的事实本院予以确认。本院认为，本案租赁合同存在于被上诉人天轮集团和原审被告之间，对该事实各方当事人均无异议，且本案中亦无证据表明该租赁合同存在法定无效情形，故原审法院认定租赁合同有效，合法有据，应予维持。上诉人主张自己系租赁合同标的物的所有权人，但上诉人未能举证证明该主张，而且即使上诉人对租赁合同标的物享有所有权，由于其并非本案租赁合同的当事人，上诉人同样无权依据租赁合同的约定向原审被告收取租金，故原审被告向上诉人支付租金系不当履行，不能免除其继续履行支付租金的合同义务。上诉人参加本案诉讼的真实目的系对被上诉人破产清算后其厂区土地使用权的归属提出权利主张，但该争议与本案租赁合同法律关系无关，不属于本案处理范围。综上，上诉人东联经济合作社的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人天台县赤城街道东联村经济合作社负担。本判决为终审判决。审 判 长 赵 勇审 判 员 汤坚强代理审判员 张淑娅二〇一三年十月十六日代书 记员 郭巧燕 来自