（2013）金牛民初字第7015号
裁判日期: 2013-10-16
公开日期: 2014-04-17
案件名称
王某某、开某某与刘某某、四川壹加贰联合不动产经纪有限公房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
成都市金牛区人民法院
所属地区
成都市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王梅,开虎,刘丽,四川壹加贰联合不动产经纪有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十一条，第六十六条，第九十三条第一款；《住宅专项维修资金管理办法》：第六条第一款，第二十八条第一款；《物业管理条例（2007年）》：第七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款，第一百四十四条
全文
成都市金牛区人民法院民 事 判 决 书（2013）金牛民初字第7015号原告王梅。原告开虎。委托代理人肖爱国、于全，四川聚仁德律师事务所律师。被告刘丽。被告四川壹加贰联合不动产经纪有限公司。法定代表人岳建超。原告王梅、开虎与被告刘丽、四川壹加贰联合不动产经纪有限公司（下简称壹加贰公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员刘康宁独任进行审判，并于2013年8月7日公开开庭进行了审理。原告王梅、开虎的委托代理人肖爱国、于全，被告刘丽到庭参加了诉讼。被告壹加贰公司经本院依法传票传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，王梅、开虎系夫妻关系，王梅、开虎与刘丽于2013年4月22日签订一份《房屋买卖合同》。合同约定：房屋总价为人民币700000元，签约当日乙方支付2000元定金，在向房地产交易中心递件当日支付350000元（含2000元定金），取件当日支付350000元。壹加贰公司为本次房产交易的中介。2013年4月23日，成都市房管局受理了本次房屋交易转移登记的产权过户申请，并出具了书面的受理单。但递件当日，刘丽并未按照合同约定支付剩余的首付款348000元，经王梅、开虎多次催促，刘丽至今仍未支付购房首付款，其行为已构成违约。王梅、开虎遂起诉来院，请求判决：1、解除王梅、开虎与刘丽于2013年4月22日签订的《房屋买卖合同》。2、判令被告向原告支付违约金70000元。3、判令诉讼费用由被告承担。被告刘丽辩称，并非被告无故不履行合同，是原告违反双方的约定在先。本来双方说好了是原告支付维修资金，但是当双方递件完成后，房管局出具回执单载明维修资金的情况，此时原告明确表示拒缴维修资金，并称维修资金的缴纳事宜未写入《房屋买卖合同》，原告不予支付。后被告多次希望与原告协调，但未协调成功。后原告向被告发送过催收首付款的短信，但被告认为原告已无履约诚意，故并未按原告要求支付房款。被告壹加贰公司未到庭答辩，也未提交书面答辩意见。经审理查明，王梅系金牛区九里堤交大智能二期**栋*单元*层*号房屋的所有人，王梅、开虎系夫妻关系。2013年4月22日王梅、开虎（甲方）与刘丽（乙方）签订《房屋买卖合同》，杨清平作为该房屋买卖合同的丙方（经纪方）。该合同约定，甲方将位于成都市金牛区九里堤交大智能二期的房屋出售给乙方，房屋成交价为700000元。双方还约定应于2013年4月23日前往房地产交易中心办理过户手续，并约定乙方在递件当日向甲方支付首付款350000元。合同签订后王梅收取了刘丽2000元购房定金。2013年4月23日，王梅、刘丽以及杨清平共同前往成都市房管局进行房屋过户递件，在房管局受理递件后，告知交易双方完成该房屋的过户需缴纳住宅专项维修资金。此时，王梅、刘丽对由谁支付该住宅专项维修资金产生争议。由于买卖双方并未就住宅专项维修资金的问题进行约定，故双方就此开始协商，但并未达成一致意见，刘丽也未将350000元支付给王梅、开虎。2013年4月24日，王梅与刘丽再次就住宅专项维修资金的问题展开协商，仍未达成一致意见。王梅先后两次向刘丽发送短信，催促刘丽按照合同的约定向王梅、开虎支付购房首付款。但刘丽仍未向王梅支付购房首付款，王梅、开虎遂向法院提起诉讼。另查明，王梅、开虎与刘丽签订的《房屋买卖合同》上壹加贰公司并未盖章，而经纪方杨清平作为证人在庭审过程中也明确表示，自己是以私人的名义作为朋友帮忙，才作为合同的经纪方，该买卖合同与壹加贰公司并无关。再查明，王梅、开虎与刘丽签订的《房屋买卖合同》中并无住宅专项维修资金应当由谁支付的约定。案件审理过程中，王梅、开虎与刘丽均同意解除双方于2013年4月22日签订的《房屋买卖合同》。上述事实有房屋买卖合同、房屋信息摘要、证人潘梅、刘念。杨清平的证人证言，当事人一致陈述，以及庭审笔录等在案为证，足以认定。本院认为，刘丽与王梅、开虎于2013年4月22日签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。现王梅、开虎与刘丽均同意解除双方于2013年4月22日签订的《房屋买卖合同》，系双方当事人处分自己权利的行为，不违反法律相关规定，本院予以确认。关于王梅、开虎要求刘丽承担违约责任的请求是否支持的问题。庭审查明，王梅、开虎与刘丽在《房屋买卖合同》中未对房屋过户所需的维修资金由谁支付进行约定。而刘丽未按《房屋买卖合同》的约定向王梅、开虎支付购房首付款的原因是《房屋买卖合同》未约定房屋过户所需的维修资金由谁支付，而买卖双方也不能就该问题达成补充协议，并认为支付维修资金是对方的义务。本院认为，判断刘丽是否在履行《房屋买卖合同》的过程中存在违约的情况，应当根据《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”的规定来确定支付维修资金的义务应由谁承担。国务院颁布的《物业管理条例》第七条第四项规定“业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；……”，建设部、财政部颁布的《住宅专项维修资金管理办法》第六条第一款第一项规定“下列物业的业主应当按照本办法的规定交存住宅专项维修资金：（一）住宅，但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外；……”。故根据上述规定，交纳住宅专项维修资金的义务人应该是房屋的产权人。另根据《住宅专项维修资金管理办法》第二十八条第一款“房屋所有权转让时，业主应当向受让人说明住宅专项维修资金交存和结余情况并出具有效证明，该房屋分户账中结余的住宅专项维修资金随房屋所有权同时过户。”的规定，在房屋买卖的过程中，如果买卖双方对住宅专项维修资金并未进行约定，则应由卖方办理与住宅维修资金相关的手续，并在转让房屋的同时将住宅专项维修资金随房屋所有权同时过户。综上所述，虽然买卖双方并未对住宅专项维修资金的交纳问题进行约定，但是参照《物业管理条例》以及《住宅专项维修资金管理办法》的相关规定，出卖方办理住宅专项维修资金的相关手续，是出卖方在履行《房屋买卖合同》时的义务，是完成过户递件程序的组成部分。根据《中华人民共和国合同法》第六十六条“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”的规定，由于王梅、开虎未履行交纳住宅专项维修资金的义务，无法完成过户递件的全部手续，刘丽有权拒绝王梅、开虎要求其支付购房首付款350000元的要求，刘丽的行为并非违约，故对王梅、开虎的该项诉讼请，本院不予支持。关于王梅、开虎要求壹加贰公司承担违约责任的诉讼请求。本院认为，王梅、开虎现提交的《房屋买卖合同》没有壹加贰公司盖章确认，不足以证实壹加贰公司是本案诉争《房屋买卖合同》的经纪方。其次，即便壹加贰公司（或者杨清平）是该《房屋买卖合同》的经纪方，其与王梅、开虎以及刘丽之间形成的是居间合同关系，与本案审理的房屋买卖合同纠纷并非同一法律关系，本院不予处理，故对王梅、开虎的该项诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十六条、第九十三条第一款，《物业管理条例》第七条第（四）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除王梅、开虎与刘丽于2013年4月22日签订的《房屋买卖合同》；二、驳回王梅、开虎的其他诉讼请求。本诉案件受理费825元，由王梅、开虎承担。如不服本判决，可于判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员 刘康宁二〇一三年十月十六日书记员 张娇娇 来源：百度“”