（2013）深罗法民三初字第996号
裁判日期: 2013-10-16
公开日期: 2017-04-05
案件名称
利东妹与联马实业（深圳）有限公司物权保护纠纷一审民事判决书
法院
深圳市罗湖区人民法院
所属地区
深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
利东妹,联马实业（深圳）有限公司
案由
物权保护纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第九十一条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2013）深罗法民三初字第996号原告利东妹。委托代理人刘宇虹，广东正大律师事务所律师，执业证号：14403201010745737。委托代理人陈裕琪，广东正大律师事务所实习律师。被告联马实业（深圳）有限公司，住所地深圳市罗湖区新银座商业裙楼1-C62、C63、C64。法定代表人庄晓东，总经理。委托代理人王文，广东国欣律师事务所律师，执业证号：14403201110071274。委托代理人吴邦泽。上列原告诉被告房屋侵权纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员王文英适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人刘宇虹、陈裕琪、被告的委托代理人王文均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，2005年5月第三人郭照从被告处购买了本案涉案房产新银座商业裙楼2-C11铺位，约定物业前3年由被告代为返租（已直接从购房款中抵扣了3年的租金），自2005年9月1日至2008年8月31日止。2005年11月，涉案房产从郭照过户到原告的名下，各项权利义务由原告概括承受。此后，原告与郭照登记为夫妻。2008年，原告委托被告代为承租3年的合约到期。被告与原告进行协商，把物业整层连同其他业主商铺交由一家百货公司（ITAT）进行租赁合作，约定以每月实际销售额的15%作为租金收取租金。可后来被告找来的百货公司（ITAT）进来承租后，经营状况十分差，导致原告每月只有100、200元极低的租金收入。此后经裙楼各位业主投诉，被告与原告及众业主协商，与百货公司（ITAT）于2009年4月30日开始解除合同，并要求原告及其他众业主以极低于市场的价格承租给另外一家企业，租期为5年。因严重损害原告的合法权益，遭到原告及众业主的严辞拒绝。此后，双方一直协商无果，但被告却借用作为物业管理的便利，对原告及众业主的物业进行控制，且阻止原告独立进行承租至今。2012年3月，被告不但不返还原告物业及赔偿原告租金的损失，原告还了解到商铺的玻璃柜台隔层已经在没有告知原告的情况下，被被告强行拆除，原告气愤之下找到被告进行理论，被告居然又向原告提出每月租金1115元，租期为12年的极不合理的要求，原告与众业主拒不同意，原被告双方发生了争执。原告作为小业主在极为无奈的情况下，只能诉诸于法律，以维护自身的合法权益。据查，涉案物业1到3楼多家业主已经把被告起诉于贵院进行维权，相关事实贵院可以通过查询贵院其他相关案件得以证实。并且，根据贵院在2012年10月10日下达的（2012）深罗法民三初字第1076号民事判决书审理查明事实部分已确认，原告系涉案铺位登记权利人，依法享有对涉案铺位占有、使用、收益、处分等合法权益。原告依约将涉案铺位交由被告对外出租，系其对自己财产的合法处置，合同终止后，应由被告向原告返还涉案铺位。综上所述，原告认为被告强制侵占、控制原告的房产，并强行拆除房产玻璃柜台结构的行为已严重侵害了原告的合法权益，并构成侵权。被告依法应当立即停止侵害、归还原告的房产、恢复原状以及赔偿原告的租金损失，现诉至法院，请求判令：1、被告停止对原告位于新银座商业裙楼2-C11铺位的侵害，并交还物业的使用权及出租权给原告；2、被告恢复原告所有的位于新银座商业裙楼2-C11铺位的玻璃隔层柜台原貌；3、被告赔偿原告的租金损失合共119475元（按150元/平方米计算，暂计算至2013年7月，共50个月）；4、本案的诉讼费用、保全费用、公告费用及其他相关一切费用由被告承担。被告辩称，1、被告与案外人郭照、原告之间的商铺《铺位委托经营合同》于2009年4月到期后，被告从未与原告签订过任何合同，或续签《铺位经营合同》，也从未占有、使用涉案商铺。2、涉案商铺至今属于空置状态，故根本不可能给被告所占有、使用。并且，对于目前空置的涉案商铺，原告没有提供任何充分证据予以佐证，被告非法使用或者非法阻挠原告正常使用涉案商铺的事实。3、另外，根据《铺位委托经营合同》的约定，被告在经营管理期限内，有权根据实际需要对涉案商铺进行结构改造、装饰装修，而且，被告在2008年9月1日至2009年4月30日期间，将涉案商铺出租给百货公司ITAT作为商场使用已征得原告及案外人郭照的认可。故而，即使原告在2009年4月份经营到期后要求被告恢复涉案商铺及柜台原貌也没有任何事实和法律依据。况且，2009年4月份之后，被告与原告就涉案商铺根本不存在任何经营租赁等法律关系。经审理查明：一、涉案铺位位于深圳市罗湖区人民南路东侧新银座商业裙楼2-C11，建筑面积为15.93平方米，房屋性质为市场商品房，房屋用途为商业，登记权利人为本案原告利东妹，系于2005年12月8日由案外人郭照名下转移登记至原告名下。2007年2月7日，原告利东妹与案外人郭照登记结婚。二、2005年5月19日，案外人郭照（甲方）与被告（乙方）签订《铺位委托经营合同》，委托经营期限自2005年9月1日起至2008年8月31日止，共三年。委托权包括物业的租赁权和转租权，物业结构改造及装修权等。本合同期满后不续约时，乙方应当按照双方签署的《深圳市房地产买卖合同》上约定的交铺标准将该物业移交给案外人郭照。在甲方同意的情况下，乙方可以按照租赁期间的装修状况，将该物业交还甲方，并办理移交手续。三、2007年3月13日，被告向原告及案外人郭照发出业主确认函，确认函的内容如下：“涉案商铺将以提成扣点的形式租给ITAT公司。续租期限从2008年9月1日至2009年4月30日止。”原告对于上述确认函的合作方式及付款方式无任何异议，并在商户签名处签名。四、2009年4月28日，被告向原告及案外人郭照发出征询函，征询函的内容如下：“尊敬的新银座二楼C11号商铺业主郭照、利东妹，我司与ITAT所签订的租赁合同将于2009年4月30日期满，由于租金太低，我司已拒绝ITAT的续约申请，现与另一商家在洽谈商铺的租赁租金及合同条款，租期大约5年。现征询各位业主的意见，如果同意出租，租金要求多少，请在附表填写交寄给我司，以作参考。如您不愿意出租，也请来函说明，我司将按原合同规定将商铺交付各业主使用。”但原、被告就涉案商铺未再签房屋租赁合同。五、2012年，原告利东妹曾经将案外人深圳市联马物业管理有限公司诉至深圳市罗湖区人民法院。要求案外人深圳市联马物业管理有限公司停止侵害对原告位于新银座商业裙楼2-C11铺位的侵害，并交还物业的使用权及出租权给原告。要求案外人深圳市联马物业管理有限公司恢复原告所有的位于新银座商业裙楼2-C11铺位的玻璃隔层柜台原貌并赔偿原告的租金损失。该要求未得到深圳市罗湖区人民法院的支持。六、庭审中被告称，被告于2005年5月19日至2008年8月31日（《铺位委托经营合同》履行期限内）根据商城改造的需要且根据铺位委托经营合同的规定对上述玻璃柜进行拆除，该拆除行为有合同依据。涉案商铺在2009年4月30日合同到期后就没有玻璃隔断，原告也从未要求被告恢复原状。本院认为，案外人郭照与被告签订的《铺位委托经营合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。《铺位委托经营合同》虽名为委托经营，但究其实质应为房屋租赁合同。案外人郭照将涉案房产转让给原告后，《铺位委托经营合同》的各项权利、义务概括转移给原告，故，该《铺位委托经营合同》的甲方实际已经变更为原告。现合同履行期限已经届满，合同已经终止。在上述合同期限届满前，被告已通知原告办理物业移交手续，且其后原告与被告联马实业并未续签合同或重新订立房屋租赁合同，虽然原告与被告联马实业并未实际办理商铺交接手续，但因被告联马实业已履行了通知交付物业的义务，原告亦未能举证证明合同期满后被告仍实际占有、使用涉诉商铺。故原告要求被告停止侵害涉案房产及出租权给原告的诉讼请求，并无事实及法律依据，本院不予支持。涉案商铺原为玻璃隔层柜台原貌。根据《铺位委托经营合同》，在原告同意的情况下，被告可以对涉案房产按照物业结构改造及装修。被告在《铺位委托经营合同》期间内根据商城改造的需要对上述玻璃柜进行了拆除。《铺位委托经营合同》履行期限届满前，被告曾经发函给原告称如原告不愿意出租，请来函说明，我司将按原合同规定将商铺交付各业主使用。原告未提交证据证明在本案起诉之前，原告曾经要求被告对涉案商铺恢复原状。也未提供证据证明因为被告对涉案商铺未恢复原状导致了原告无法使用商铺或无法对外出租。因此，本院对于原告要求被告赔偿租金损失的诉讼请求不予支持。根据《铺位委托经营合同》，本合同期满后不续约时，被告方应当按照双方签署的《深圳市房地产买卖合同》上约定的交铺标准将该物业移交给原告，故本院对于原告要求被告对涉案商铺恢复原貌的诉讼请求予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，第九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二之规定，判决如下：一、被告联马实业（深圳）有限公司应于本判决生效之日起10日内对新银座商业裙楼2-C11铺位恢复原状（恢复至玻璃隔层柜台原貌）。二、驳回原告利东妹的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民1345元，由原告负担人民币1300元，由被告负担人民币45元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。代理审判员 王文英二〇一三年十月十六日李业旺书 记 员 张春丽 更多数据：