（2013）珠香法民一初字第1861号
裁判日期: 2013-10-16
公开日期: 2014-03-18
案件名称
谢ＸＸ与卢ＸＸ房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
珠海市香州区人民法院
所属地区
珠海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
谢ＸＸ,卢ＸＸ
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第一条；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条
全文
广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2013）珠香法民一初字第1861号原告谢XX，女，汉族，X年X月X日出生，住X。委托代理人陈XX，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。被告卢XX，男，汉族，X年X月X日出生，住X。原告谢XX诉被告卢XX房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人陈XX到庭参加了诉讼，被告卢XX经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。原告谢XX诉称，我于2012年10月28日在珠海市世华房地产代理有限公司（以下简称世华地产公司）与卢XX签订《房地产买卖合同》，约定我向卢XX购买珠海市香洲XX路XX号房（回迁房），成交总价59万元，定金5万元，卖方在签订合同2个工作日内办理相关手续，否则视为违约，剩余房款54万元于房地产权证出证后2个工作日内支付。在《房地产买卖合同》最后，卢XX确认收到了定金5万元。10月29日及31日期间，卢XX及世华地产公司多次联系我，以卢XX需支付《拆迁补偿安置合同》相关费用109044.5元为由，要求我支付部分房款。11月1日，在卢XX信誓旦旦保证可以在11月底办理房产证的情况下，我向卢XX汇款10万元。但是直到12月底，没有办证的消息。因我买房是为办理入户小孩读书之用，必须在2013年4月1日前办理完毕，十分焦急。我自己去五洲花城回迁房行政部咨询，得到的回答是，2012年12月8日开始办理第一批房产证，当时已经办理完毕。涉案房屋也应在该批次办理，但为何没有办成，有一定的原因不便透露，让我自己去找卢XX询问。我又去找卢XX和世华地产公司，得到的答案还是没有问题。后我们三方约定2012年1月21日早上9点去五洲花城行政部，但卢XX没有出现，手机号码全部关机。双方在合同中约定卖方在2013年1月15日前办理过户手续，但卢XX没有将资料交给中介公司，而是将房屋抵押给其他第三方，已经违约。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。第九条规定：出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。因此，卢XX除应返还购房款和定金外，还应承担已付购房款一倍的赔偿责任。由于合同约定由我支付中介费24000元，故如中介主张中介费或违约金的，责任应由卢XX另行承担。综上，特起诉请求判令：1.被告卢XX立即返还未返还原告谢XX的购房款人民币5万元；2.被告立即向原告谢XX支付违约金15万元；3.被告卢XX支付违约后未支付违约金及返还购房款造成的利息损失（以20万元为本金，自起诉之日计算至法院确认返还及支付之日，利率按照中国人民银行同期贷款利率计算；4.被告卢XX承担本案所有诉讼费用。原告谢XX对其诉称提交了以下证据：1.房地产买卖合同；2.地址确认书；3.购买物业独家代理委托书；4.收据；5.山场文明社区第二期回迁房确认书；6.山场文明社区第二期回迁房入伙结算通知书；7.山场旧村《拆迁补偿款安置合同》现金结算支付表（四）；8.交通银行个人（电汇）回单；9.（2013）珠香法执字第1868号公告。原告谢XX向本院申请调取了以下证据：1.房产权益转让合同两份；2.（2013）珠香法民一初字第1295号案件庭审笔录。被告卢XX未到庭参加诉讼，也未提交书面证据材料。经审理查明，卢XX与珠海市五洲房产开发有限公司签订一份编号为“1465”的《珠海市香洲区山场村拆迁补偿安置合同》，选择回迁房为1套50平方米、1套110平方米。2012年5月14日，确定其中一套房号为珠海市香洲区XX路XX房。2012年10月28日，谢XX为买方，卢XX为卖方，世华地产公司为经纪方，三方签订了《房地产买卖合同》。约定：谢XX向卢XX购买珠海市香洲区XX路XX房，房款总价59万元。5万元于合同签订时支付作为定金，卖方在签订合同2个工作日内办理相关手续并将该房屋已有的房地产原件等相关资料托管于经纪方处作为过户转让之用。剩余54万元房款，买方于房地产权证出证后2个工作日全部付清，双方须于2013年1月15日之前办理完相关税费交纳和签署《珠海市房地产买卖合同》，并办理过户递件手续，且递件回执由经纪方代为保管。如买方未能履行合同条款导致合同不能顺利完成，则已付定金将由卖方没收，卖方有权另行转让房屋。如卖方收取定金后不依合同条款将物业售予买方，则卖方须返还双倍定金。买卖双方中任一方未能履行合同条款或交易过程中因房屋被查封或第三人主张权利导致交易不能完成的，相对方也可选择按合同约定的房屋买卖总价10%要求对方承担违约责任。合同还就其他事项进行了约定。合同签订当日，谢XX向世华地产公司支付定金5万元，而卢XX在合同末所附《收据》上签名确认已收到定金5万元。2012年11月1日，谢XX向卢XX支付房款10万元。因卢XX未按合同约定办理过户手续，谢XX于2013年1月17日诉来本院，本院以（2013）珠香法民一初字第528号案受理。经本院主持调解，双方达成如下调解协议：一、被告卢XX于2013年5月10日前向原告谢XX返还购房款人民币10万元；若被告卢XX逾期未付清该款，则另应向原告谢XX支付购房款利息，利息的计算方法是：以10万元为基数，从2012年11月1日起按银行同期同类贷款利率计算利息；二、案件受理费2150元及保全费1520元，合计人民币3670元，由被告卢XX负担；三、原告谢XX撤回要求被告卢XX双倍返还定金10万元的诉讼请求。2013年5月20日，谢XX提起本案诉讼。另查明，因卢XX曾就本案买卖合同项下房屋与案外人黄德彬签订过房屋买卖合同，黄德彬于2013年4月3日就双方买卖合同纠纷诉来本院，本院在该案审理过程中，经黄德彬申请作出（2013）珠香法民一初字第1295号民事裁定查封涉案房屋，该房屋现登记权利人仍为珠海市五洲房产开发有限公司。本院认为，卢XX转让其拆迁补偿安置取得的房屋，与谢XX签订的《房地产买卖合同》，合法有效，应受法律保护。谢XX已经按合同约定支付定金5万元，卢XX未按合同约定在2013年1月15日前完成房屋过户递件手续，已经构成违约，应承担违约责任。谢XX虽是直接将定金5万元支付给经纪方世华地产公司，但卢XX在《房地产买卖合同》末《收据》中已确认收到该款项，故本院对谢XX要求卢XX返还该5万元的请求予以支持。关于卢XX应支付的违约金数额，本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定，本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，卢XX作为出卖方，是自然人主体，并非房地产开发企业，故本案不应适用该司法解释相关规定。谢XX主张依据该司法解释第八条、第九条规定要求卢XX支付相当于已付房款一倍的违约金15万元，属对法律理解错误，本院不予支持。根据双方合同约定，谢XX选择由卢XX支付违约金的，应按合同约定房屋成交总价10%计算违约金，因卢XX本案未提出抗辩及请求降低违约金标准，本案按此约定确定卢XX应支付给谢XX违约金为：59万元×10%=59000元。谢XX请求支付的其他利息损失，无事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告卢XX退还原告谢XX购房款（定金）5万元；二、被告卢XX向原告谢XX支付违约金59000元；三、驳回原告谢XX其他诉讼请求。本判决第一至第二项，限被告卢XX于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费4300元，由被告卢XX负担2480元，原告谢XX负担1820元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长 代 敏审 判 员 胡小青人民陪审员 王建军二〇一三年十月十六日书 记 员 程仁姬 百度搜索“”