（2013）杭富民初字第1510号
裁判日期: 2013-10-16
公开日期: 2015-01-15
案件名称
钱水松与富阳正辉进出口有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
杭州市富阳区人民法院
所属地区
杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
钱水松,富阳正辉进出口有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十四条，第九十六条第一款，第九十七条，第一百零七条，第一百零八条，第一百一十四条第一款
全文
浙江省富阳市人民法院民 事 判 决 书（2013）杭富民初字第1510号原告（反诉被告）：钱水松。委托代理人：倪春方。被告（反诉原告）：富阳正辉进出口有限公司。法定代表人：周游。委托代理人：丁红霞。原告（反诉被告）钱水松为与被告（反诉原告）富阳正辉进出口有限公司（以下仍按本诉分别称原告、被告）房屋租赁合同纠纷一案，于2012年8月1日向本院提起诉讼。本院受理后，被告提起反诉，依法由审判员傅红盛适用简易程序，于2013年9月12日对本诉与反诉合并开庭进行了审理。原、被告的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告起诉称：原告系富阳市利达助剂厂业主。2011年7月19日，被告因生产经营所需，向原告租赁位于富阳市富春街道执中亭村第1幢房屋（以下简称涉案房屋），当日双方签订厂房租赁合同一份，约定：租赁期限自2011年7月20日起至2016年7月19日止，租期为5年；第一年的租金为120000元，在签订协议时一次性付清；以后每年租金在第一年的基础上递增7%，并应提前两个月一次性付清，逾期视为违约，甲方有权收回厂房；租赁期间，双方不得提前解除合同，如其中一方提前解除合同，视作违约，必须赔偿对方100000元损失费。2013年5月22日，原告依照合同约定，向被告催收2013年7月20日起至2014年7月19日止的租金，但被告于2013年5月23日回复要求提前解除合同，拒绝支付下一年度的房租。原告认为，双方签订的租赁合同是双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，应当合法有效。合同成立后，双方均应全面履行合同所约定的义务。现被告无理拒绝支付房租，且提前要求解除合同，已构成违约，理应承担违约责任。故起诉：1、判令被告支付原告违约金100000元；2、判令被告腾空涉案房屋，将该房屋交付给原告，并支付原告自2013年7月21日起至房屋实际腾退日止的逾期腾房占有使用费（以年租金128400元的标准计算）；3、本案诉讼费由被告承担。审理中，原告增加要求判令解除原、被告之间的房屋租赁合同的诉讼请求。被告答辩称：双方签订房屋租赁合同是事实，2013年5月17日，原告无故阻止被告的正常经营活动，造成被告不能实现租赁的目的，对被告的生产经营、商誉都产生了影响，导致双方不能继续合作，要求驳回原告的诉讼请求。被告提起反诉称：双方于2011年7月19日签订厂房租赁合同一份，约定原告向被告出租涉案房屋，租赁期间为2011年7月20日至2016年7月19日止，租金第一年为120000元，以后每年租金在第一年的基础上递增7%，每年租金应提前两个月一次性付清，逾期视为违约，租赁期间双方不得提前解除合同，如其中一方提前解除，视作违约，必须赔偿对方100000元损失费。被告从签约至今均依约按时支付原告厂房租金。但原告在被告正常租期内无故阻拦，致使被告无法正常生产经营活动，给被告造成一定的经济、信誉损失。被告已于2013年5月17日书面通知原告要求综合考虑合同继续执行性及保留反诉赔偿的权利，并于2013年5月23日书面通知原告要求提前解除合同的意向。被告认为，虽然双方签订的合同约定，租赁期间双方不得提前解除合同，否则视为违约。但根据相关规定，原告在租赁期间无故阻拦被告的正常生产经营活动，造成被告经济、信誉等损失，使得被告不能实现合同目的，违背了被告租赁厂房、签订合同的初衷。原告违约在先，为尽量减少损失，无奈被告行使了合同的法定解除权，向原告发出解除合同的书面通知，这是合理合法的行为。原告不仅至今未退还被告2013年5月24日至2013年7月19日的租金21400元并赔偿相关损失，反而起诉要求被告支付违约金及房租，故提起反诉要求：1、判令原告支付被告违约金100000元；2、判令原告退还被告租金21400元（按每年租金128400元计算）；3、反诉费用由原告承担。审理中，被告同样增加要求判令解除原、被告之间的房屋租赁合同的反诉诉讼请求。针对被告的反诉，原告答辩称：对被告陈述的租赁合同关系及双方之间权利义务的约定无异议。特别需要提出的是被告在何种情况下构成违约及违约方应承担的责任在合同中进行了明确约定。被告称原告在租期内无故阻拦，导致其损失，与实际不符。2013年5月17日上午11时，案外人周天宇带多人开多辆货车和铲车要搬被告的机器设备。因原告事先未接到被告的通知，原告为维护和防止其财产不受到损失上前阻拦，要求周天宇出示手续或由周游到场后再搬。后“110”民警到现场，民警向周天宇等人提出要有被告的授权委托或法定代表人的确认。周天宇去被告处拿了一份授权委托书，原告即同意周天宇等人搬机械设备，这并非被告的正常经营活动，因此也不存在原告无故阻止其经营活动情况。被告在事先未通知的情况下，于2013年5月17日擅自从租房内搬离设备，说明其已有提前解除合同的意向。故被告违约在先，要求驳回被告的反诉诉讼请求。原告为证明其诉讼主张，向本院提交了下列证据材料：1、厂房租赁合同、房屋所有权证、土地使用权证各1份（其中房屋所有权证及土地使用证经核对与原件一致后已将原件退还给原告），证明原告将自有的涉案房屋出租给被告的合同关系及约定的双方的权利义务。2、律师函、快递回单、查询单各1份，证明原告于2013年5月22日向被告催讨2013年7月20日至2014年7月19日的租金。3、回函1份，证明被告明确拒绝支付来年租金，并要求提前解除合同的事实。4、个体工商户登记情况1份，证明富阳市利达助剂厂系原告开办的个体工商户，原告主体适格。5、授权书1份，证明2013年5月17日，在周天宇等人报警后，周天宇拿来了搬离机器设备的授权书，应结合出警记录的情况。被告未证明其诉讼主张，向本院提交了下列证据材料：1、房产租赁合同1份（复印件），证明双方之间的租赁合同关系及权利义务的约定。2、接处警单1份（电脑打印件），证明2013年5月17日11时被告在处理自己的机器设备时受到了原告的无故阻绕，妨碍了被告的正常经营活动。3、通知1份（复印件），证明2013年5月17日，原告阻止被告的正常经营活动，被告要求提前解除合同并退还相应的租金。4、2013年5月17日通知1份（复印件），证明原告影响了被告的正常生产经营活动，被告保留赔偿的权利。对原告提交的证据材料，被告质证认为：证据1、2，真实性无异议。证据3，真实性无异议，不能达到原告的证明目的，被告出具该份回函的目的是告知原告是其阻止被告的正常经营活动导致被告不能正常生产经营。证据4，无异议。证据5，真实性无异议，恰恰可以证明被告在自行处理自己所有的设备，被告委托周天宇处理设备是进行设备更新，以便更好地生产经营，而在这个过程中受到了原告的无理阻止。对被告提交的证据材料，原告质证认为：证据1，无异议。证据2，真实性、合法性无异议，被告想证明原告无故阻止其搬离机器设备，由于发生了争议，由城西派出所民警进行了调查，确认周天宇在无相应手续的情况下要搬被告的机器设备，后经被告法定代表人同意后搬离，这应与原告提交的授权书相印证，不能证明无故阻拦，只能证明当时没有授权委托书，在民警处理下才补了授权书。证据3，原告确实已收到，但不存在原告违约或无故阻拦，更不能达到被告所要证明的目的。证据4，系复印件，不符合证据的形式要件，原告从来没有收到这份通知。对前述证据材料，本院认证如下：1、原告提交的证据1，及被告提交的证据1，其区别仅仅是证据的形式不同，其内容一致，故均予以确认。2、原告提交的证据2、3、5及被告提交的证据2、3，可以证明原告向被告发函催要次年租金、被告据此予以回复及周天宇等人在搬运被告所有的机械设备时原告予以阻止等事实，对其真实性予以确认，对其所要证明的目的，将在下文中予以阐述。3、原告提交的证据4，予以确认。4、被告提交的证据4，系复印件，庭审中被告虽解释称已当面交给原告，但原告明确予以否认，现被告未能提交相应证据佐证，故不予确认。经审理，本院认定如下事实：1、富阳市利达助剂厂为经工商管理部门核准设立的个体工商户，业主为原告钱水松。平时，原告并不居住于该厂房之中。涉案厂房的房屋所有权及土地使用权均登记在富阳市利达助剂厂名下。2、2011年7月19日，原、被告签订厂房租赁合同一份，约定原告将涉案房屋出租给被告使用，租赁期间为2011年7月20日至2016年7月19日止，共5年，租金第一年为120000元，以后每年租金在第一年的基础上递增7%，每年租金应提前两个月一次性付清，逾期视为违约，租赁期间双方不得提前解除合同，如其中一方提前解除，视作违约，必须赔偿对方100000元损失费；等等。被告已向原告支付2011年7月20日至2013年7月19日的租金。3、2013年5月17日，周天宇带人驾驶车辆到涉案厂房内搬运被告的机械设备。此前，原、被告之间并未发生相应的争议。周天宇前往搬运机械设备时，并未持有被告的授权委托书。庭审中被告称，周天宇系受其委托前往搬运，由于系自行处理自己的财产，故而没有必要将这一情形告知原告。原告得知周天宇前往搬运机械设备，即进行阻止，双方遂发生争执。经报警后，城西派出所民警出警前往处置。在城西派出所出具的《接处警单》“出警情况”栏中载明：大青栗园草莓基地旁边，周天宇要搬富阳正辉进出口有限公司的机械，与房东钱水松双方引发纠纷，后告知该公司法人周游同意后再协商。周天宇到被告处开具相应的《授权书》后，原告即不再予以干预。该《授权书》载明：我司在富阳利达助剂厂内的所有设备及辅助材料现委托周天宇全权处理。庭审中，被告确认，在涉案厂房内已没有其相应的设备等财产。3、2013年5月23日，原告向被告发出律师函，要求被告在收到律师函后的三天内支付2013年7月20日起至2014年7月19日止的房屋租金。被告则在涉案厂房门外张贴了《便函》一份，载明：富阳市利达助粘剂厂，我司与贵厂所签厂房租约合同，由于贵司在我方正常租约期内无理阻拦（具体见2013年5月17日富阳城西派出所出警记录），致我司无法正常经营活动。我司现特告知贵厂我司要求提前解除合同，并要求贵厂退还2013年5月24日至2013年7月19日的租金21400元，期间造成的损失另计，并保留诉讼的权利。该便函的落款时间为2013年5月23日。被告称张贴时间为2013年5月23日。原告称其于2013年5月23日之后的1～2天才看到该便函。4、鉴于双方均诉请解除租赁合同，且被告在庭审中确认其已腾空涉案厂房内相应的财产，并在其他地方从事生产经营活动，自2013年5月17日至今未在涉案厂房中继续进行经营活动，双方继续履行合同已成为不可能，为了减少双方之间不必要的损失，庭审中，经本院释明是否自本案开庭之日起涉案厂房可视为已由被告交还给原告并由原告收回自行使用或另行招租？双方均表示可以。本院认为：涉案厂房租赁合同系双方自愿签订，所约定的内容并不违反法律禁止性规定，应认定合法有效。合同签订后，双方均应全面按约履行。根据合同约定，至庭审之时尚未到期，合同本应继续履行，而就目前而言，被告已不在涉案房屋中租赁经营，现双方均要求解除厂房租赁合同，本院予以准许，并确认该合同在本案开庭之日解除。本案双方讼争的主要焦点在于造成合同不再继续履行的责任应由谁承担？双方在2013年5月17日周天宇前往搬运机械设备之前并无争议，周天宇前往搬运机械设备时未告知原告，也未持有相应的授权书，现被告又未举证证明周天宇向原告表明了身份且能使原告足以相信，在此情况下原告出面阻止周天宇搬运，而在周天宇持被告出具的授权书后原告即不再干预，均表明原告的阻拦行为，并不构成对被告正常生产经营活动的干预。相反，被告在本应支付下一年度租金之际不仅不支付相应的租金，反而将原本在涉案厂房中使用的机械设备及辅助材料搬离涉案厂房，其行为已表明被告欲提前终止租赁合同。在将机械设备搬离涉案厂房后，被告即在其它地方从事生产经营活动也印证了这一点；故被告依法应承担相应的违约责任。按照我国合同法规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。双方在租赁合同中明确约定不得提前解除合同，如果一方提前解除，视为违约，并应赔偿对方100000元的损失费。该损失费的金额固定，根据租赁合同条文本意理解，应认定为违约方向守约方支付的违约金，故原告诉请被告支付违约金100000元，本院予以支持；与此相对应的，被告反诉要求原告支付违约金100000元的请求，本院不予支持。被告在2013年5月下旬明确向原告转达了要求解除合同、不再继续租赁的意思，原告即可据此要求被告承担相应的违约责任，且事实上被告自2013年5月17日起未再继续使用涉案房屋，故原告要求被告支付2013年7月21日起租金的请求，缺乏事实依据，本院不予支持。被告在将机械设备等搬离涉案厂房后，未将涉案房屋已腾空的事实告知原告，并将涉案房屋交还给原告，而直至本案开庭之日确认腾空、交还涉案房屋，故被告反诉要求原告退还2013年5月24日至2013年7月19日租金的请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告钱水松与被告富阳正辉进出口有限公司于2011年7月19日签订的《厂房租赁合同》于2013年9月12日解除。二、被告富阳正辉进出口有限公司支付原告钱水松违约金100000元，于本判决生效之日起十日内履行。三、驳回原告钱水松的其他诉讼请求。四、驳回被告富阳正辉进出口有限公司的反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2300元，减半收取1150元，由被告富阳正辉进出口有限公司负担；本案反诉案件受理费1364元，由富阳正辉进出口有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费，对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交［款汇：工商银行湖滨支行，户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：12×××68］。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。审判员 傅红盛二〇一三年十月十六日书记员 徐 琪 来源：百度搜索“”