（2013）珠斗法民三初字第85号
裁判日期: 2013-10-16
公开日期: 2015-04-22
案件名称
赵汝协与珠海市宏泰物业代理有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
珠海市斗门区人民法院
所属地区
珠海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
赵汝协,珠海市宏泰物业代理有限公司
案由
居间合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四百二十条第一款，第九十七条，第四百二十七条，第九十三条第一款，第九十六条第一款，第四百二十四条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
广东省珠海市斗门区人民法院民 事 判 决 书（2013）珠斗法民三初字第85号原告（反诉被告）赵汝协，男，汉族，1944年7月18日生，住广东省珠海市斗门区。委托代理人赵慕莲，女，1984年6月29日生，住广东省珠海市斗门区，系原告女儿。委托代理人林雪平，广东秉德律师事务所律师。被告（反诉原告）珠海市宏泰物业代理有限公司，住所地：广东省珠海市斗门区。法定代表人李先才，该公司总经理。委托代理人吴江，广东玉成律师事务所律师。原告赵汝协与被告珠海市宏泰物业代理有限公司（以下简称宏泰公司）居间合同纠纷一案，本院于2013年7月31日立案受理，被告宏泰公司于2013年8月20日对原告赵汝协提起反诉，本院受理后，依法由审判员曹晓南适用简易程序对本案的本诉和反诉合并公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）赵汝协的委托代理人林雪平、被告（反诉原告）宏泰公司的委托代理人吴江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵汝协诉称：2013年5月9日，原被告双方签订购房认购协议，约定原告购买被告代理业主出售的位于珠海市斗门区某房，交易价款为360000元，协议还约定签署协议时原告支付认购金6000元，被告负责落实确认出售方同意的价格、付款方式能否与原告相符，若7天内被告不能落实确认，则被告须全额退还原告所交认购金，协议终止。若被告落实确认，则认购金即时自动转为定金的一部分，原告应于接到被告成交通知之日起3天内补交定金24000元。协议签署当天，原告向被告支付了认购金6000元，2013年5月13日，原告又向被告支付了24000元认购金及预缴的税费20000元。2013年6月15日，原告发现被告在珠海同城网再次发布代理出售前述房产的信息，原告多次致电被告要求解释，并于2013年6月28日委托广东秉德律师事务所向被告发出解约律师函，2013年7月3日，原告获悉被告在2013年6月29日就与第三人赵亚洁就涉案房屋签订了新的购房认购协议。2013年7月5日，原告再次委托广东秉德律师事务所向被告发出解约律师函，要求被告退还款项，但是被告以各种理由推脱，故起诉至法院，要求解除双方所签订的购房认购协议，被告向原告退还原告预缴的税费20000元，被告向原告双倍返还定金60000元，被告承担本案诉讼费。被告宏泰公司辩称：被告无违约行为，不应承担任何违约责任，原告的诉讼请求应被驳回。被告接受珠海市斗门区某房业主的委托，为其发布房屋出售信息。因原告有购买意向，被告于2013年5月9日与原告签订了购房认购协议。原告分别于2013年5月9日及13日两次共交给被告50000元（其中30000元为认购金）。但此后原告反悔，向被告提出退款的要求。在被告未就退款问题给出肯定答复的情况下，原告于2013年6月28日委托广东秉德律师事务所以律师函的形式通知被告解除认购协议。在律师函中，原告称被告在58同城网上再次发布出售珠海市斗门区某房的信息，已经构成预期违约，这只是原告为其解除认购协议而寻找的一个借口。网上信息可以变造，原告提交的网上信息不真实。即使被告在签订认购协议后继续在网上发布涉案房产的出售信息，该行为也不构成预期违约。被告与赵亚洁签订购房认购协议的行为也不构成对原告的违约。由于原告一直要求解除认购协议，并委托律师于2013年6月28日向被告发出解除认购协议的律师函。被告得知后，于2013年6月29日与赵亚洁签订了认购协议，预期违约方恰恰是原告。原告表示不履行认购协议的行为在前，被告与赵亚洁签订认购协议的行为在后，该行为不构成对原告的违约。因此，被告并没有违约或预期违约，不应向原告承担违约责任。被告未收取过原告定金，不负有双倍返还定金的义务。原告分两次交给被告的30000元款项为认购金，不具有定金性质。原告单方解除认购协议无法定及约定依据，应为其违约行为承担相应责任，无权要求被告退还认购金。在本案审理过程中，被告宏泰公司提出反诉称：被告接受珠海市斗门区某房业主的委托，为其发布房屋出售信息。2013年5月9日，原告就购买该房一事与被告签订了《购房认购协议》，该协议中约定：原告接受的交易总价为360000元，代理成交后被告负责办理有关产权过户手续，原告应按房产成交总价的2%支付被告代理费；认购协议还约定，如果原告单方解除本合同或不按照被告要求提供相关文件、资料，或不到场、不配合办理相关手续，或者因原告违反本协议约定导致本次交易无法完成或发生延期，均属违约，除原告已付的认购金不予退还外，原告还须赔偿被告此次交易的一切经济损失（被告应从买卖双方收取的代理费、诉讼费、律师费等费用）。根据上述约定，认购协议履行后，被告可以获得利益为7200元，被告为处理本案，委托了律师进行诉讼代理，支付了律师费8500元，现原告单方解除合同，应承担赔偿损失的违约责任，故反诉要求原告赔偿经济损失15700元并负担反诉费。原告（反诉被告）赵汝协对被告（反诉原告）宏泰公司的反诉辩称：原被告双方在认购协议上明确约定，原告不需要支付代理费，且原告支付全部款项的日期为60天，被告在双方没有解除认购协议时就与第三人签订认购协议，已经构成违约，原告作为普通消费者根本不懂得网上信息修改技术，原告也没有这样做的必要。被告还是在没有要求原告提交后续的手续就将房屋另卖给他人，是被告违约在先，原告不存在违约行为。原告赵汝协对其本诉诉称以及反诉辩称共同提交如下证据：1、购房认购协议（序号为0001002），拟证明原被告双方于2013年5月9日签订认购协议，协议其中第三条第三款约定了作为乙方的原告需要在60日内付清全款，还约定了作为甲方的被告如果反悔，需双倍返还定金给原告，原告有60天的付款期限，补充条款约定原告对代理费概不承担；2、收据（序号为0020988），拟证明原告向被告支付了定金6000元；3、收据（序号为0018782），拟证明原告向被告支付了定金24000元；4、收据（序号为0018783），拟证明原告向被告支付了税费20000元；5、（2013）广秉律函字第029号律师函，拟证明被告与原告签订认购协议后再次在网上发布销售信息，已构成预期违约，原告通知被告解除协议；6、1062549135500号EMS快递回执单，拟证明被告签收了律师函；7、购房认购协议（序号为0001267），拟证明被告与第三人赵亚洁于2013年6月29日另行签订涉案房屋的认购协议，该认购协议签订于原告的律师函到达被告处之前，原被告还没有解除认购协议，被告就与他人签订了协议，已经违约；8、收据（序号为2695936），拟证明被告收取第三人赵亚洁5000元认购金；9、（2013）广秉律函字第030号律师函，拟证明原告再次向被告发出律师函，要求解除协议并要求退还税费；10、1061109371600号EMS快递回执单，拟证明原告的律师函到达被告处日期为7月6日；11、证人证言，拟证明被告在原被告双方没有解除认购协议前就与第三人赵亚洁签订认购协议；12、手机信息截图，拟证明被告在原被告双方没有解除认购协议前就与第三人赵亚洁签订认购协议，并要求第三人交付定金；13、被告网上二次发布涉案房屋信息的网页截图，拟证明被告在与原告签订认购协议后，仍在网上发布销售信息，存在违约行为。被告宏泰公司对其本诉辩称及反诉诉称提交如下证据：1、购房认购协议，拟证明原告单方解除合同，应承担违约责任，双方约定赔偿损失的范围包括被告因合同履行可获利益及律师费，被告因合同履行可获利益为房屋交易价的2%，由此可计算出该数额为7200元；2、委托代理合同，拟证明被告为解决本纠纷而雇请律师作为委托代理人；3、律师费发票，拟证明被告为解决本纠纷而支出律师费8500元；4、广东秉德律师事务所律师函（2013年6月28日），拟证明原告于2013年6月28日以律师函的形式告知被告解除合同；5、其他公司经纪人在58同城网上发布的房屋出售信息的网页截图，拟证明网页信息容易被篡改、变造，原告自行打印的网页信息截图不具备真实性；6、被告通过简单技术手段对其他公司经纪人在58同城网上发布的房屋出售信息进行变造后的效果截图，拟证明原告自行打印的网页信息截图不具备真实性。上述证据，经庭上公开出示并质证，本院审核后认为，原告提交的证据11、13以及被告提交的证据2、3、5、6对方均有异议，且与本案没有关联，本院不予确认，原告和被告提交的其他证据均来源合法、内容真实且与本案相关联，本院予以确认，但具体的证明内容应以本院确定的为准。经审理查明，2013年5月9日，原、被告双方签订购房认购协议，协议约定：原告购买被告代理业主出售的位于珠海市斗门区某房，原告接受的交易价款为360000元，协议还约定签署协议时原告支付认购金6000元，被告负责落实确认出售方同意的价格、付款方式能否与原告相符，若7天内被告不能落实确认，则被告须全额退还原告所交认购金，协议终止。若被告落实确认，则认购金即时自动转为定金的一部分，原告应于接到被告成交通知之日起3天内补交定金24000元。协议补充条款还规定：原告（乙方）接受房价360000元，其他税费及代理费概不承担。协议签署当天，原告向被告支付了认购金6000元。2013年5月13日，原告又向被告支付了24000元认购金及预缴的税费20000元。2013年6月28日，原告委托广东秉德律师事务所向被告发出解除购房认购协议律师函，2013年7月2日被告收到该律师函。2013年6月29日，被告与第三人赵亚洁就涉案房屋签订了新的购房认购协议。2013年7月5日，原告再次委托广东秉德律师事务所向被告发出解约律师函，要求被告退还款项。本院认为，从原、被告签订的购房认购协议内容上来看，该协议名为购房认购合同，实为确定作为购房人的原告与作为中介方的被告居间合同权利义务的协议，符合法律对居间合同的规定，本案案由应为居间合同纠纷。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十条之规定“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同”，从订立合同的目的来看，本案原被告之间应为媒介居间合同关系，被告作为居间人应为作为买受人的原告提供订立合同的媒介服务，积极尽力地促成原告与出售方的交易。原被告订立的购房认购协议约定，“被告负责落实确认出售方同意的价格、付款方式能否与原告相符，若7天内被告不能落实确认，则被告须全额退还原告所交认购金，协议终止”，该条规定应视为原被告双方约定解除合同的条件。本案原告至今没有与出售方就涉案房屋订立房屋买卖合同，被告也没有证据证明其在协议签订后7天内积极履行了媒介服务，落实确认出售方同意的价格、付款方式能否与原告相符，应认定解除合同的条件已经成就，原告作为解除权人可以解除合同，原告委托律师向被告发出解约律师函系其行使解除权的行为，原告的解约律师函于2013年7月2日送达给被告，原被告之间的居间合同在该日解除，本院确认解除合同行为有效。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，原被告之间的居间合同已经解除，原告因履行协议而向被告交纳的认购金和税费应予以返还。至于原告交纳的30000元是认购金还是定金、是否适用定金罚则问题，本院认为，被告收取30000元时均在收据上注明是认购金，而且根据协议约定，只有在被告落实确认出售方同意的价格、付款方式能与原告的要求相符时才转为定金，而本案并没有证据证明出售方同意与原告签订房屋买卖合同，本案中认购金并不符合定金罚则的规定，不能认定为定金，原告要求被告双倍返还定金60000元的请求没有依据，本院不予支持。至于被告的反诉请求，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十七条之规定“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用”，被告并没有促成原告与涉案房产产权人达成房屋买卖合同，而且双方在协议的补充条款中约定原告不需要承担代理费，被告也没有证据证明原告存在违约行为，故被告要求原告赔偿经济损失15700元没有依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第四百二十四条、第四百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）赵汝协2013年7月2日解除其与被告（反诉原告）珠海市宏泰物业代理有限公司订立的居间合同（购房认购协议）有效；二、被告（反诉原告）珠海市宏泰物业代理有限公司于本判决生效之日起七天内返还原告（反诉被告）赵汝协交纳的认购金30000元及税费20000元；三、驳回原告（反诉被告）赵汝协的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）珠海市宏泰物业代理有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1900元，减半收取950元（原告已经预交950元），由被告负担590元，原告（反诉被告）负担360元；反诉案件受理费386元，减半收取193元（被告已经预交193元），由被告（反诉原告）珠海市宏泰物业代理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员 曹晓南二〇一三年十月十六日书记员 周豪斌 来自：